Cerramiento en ático. Materiales y legalidad.
He leído varias de tus respuestas publicadas y creo probado que tienes un conocimiento más que suficiente para darme algo de luz sobre un tema que me preocupa.
Estoy valorando la compra de un inmueble en Madrid. Es una planta 7 de 8 y dispone de una terraza amplísima. Para que te hagas una idea, el piso (35m2) es de una habitación cocina y baño, y un pasillo ancho al que llaman -la propietaria y y la inmobiliaria- salón. Todo ello formando una L. Lo interesante del piso es que rodeándolo, y también en forma de L, dispone de una terraza de uso privativo de 140m2 aproximadamente. Por el piso tal cual está piden una verdadera animalada, pero de poder cerrarse la terraza, la compra empezaría a ser lógica. El problema es ese, ¿puedo o no cerrar la terraza?. Ellos me dicen que sí, siempre que se haga con elementos móviles, pero no me fío, la verdad. Te doy más datos para que te hagas una composción de lugar:
Planta 7 de 8
La terraza es privativa (al menos eso parece ya que solo se accede desde la vivienda)
El piso es completamente exterior a la calle
La fachada de la planta superior (la 8) está retranqueada respecto al perímetro del edificio, y es ese espacio el que constituye la terraza de la planta 7(como si se tratara de una pirámide escalonada). El edificio es cuadrado y el piso está justo en una de las equinas.
Mi idea, después de todo lo que he leído acerca de este tema, es pedir un presupuesto para cerrar en panel sándwich para techos y cerramientos en las medianeras, cerramiento acristalado en las fachadas exteriores y divisiones interiores con paneles de pladur o similar. Como verás no se trata de hacer una ampliación de salón, sino directamente de ampliar casi toda la casa, con al menos 1 baño más y varias habitaciones. Para evitar problemas legales de modificación de la fachada la idea era retranquear medio metro la nueva dejando un espacio como jardinera.
¿Cómo lo ves? ¿Mucho riesgo? Los problemas que he podido observar en el resto de preguntas han sido:
La imposibilidad de poner legalmente un baño en este tipo de ampliación
La ventilación de la cocina
La aprobación de la comunidad de vecinos
La casi imposibilidad de hacerlo legalmente por el ayuntamiento (que incluye la ampliación de la escritura de los m2 útiles, seguros, etc)
El período que necesita transcurrir para que "prescriba" la infracción (15 años he leído)
Puedo enviarte si quieres un par de fotos, y un plano autocad de la planta actual y la posible reforma para que lo veas. En definitiva ¿Estoy loco solo de planteármelo, o no?
Estoy valorando la compra de un inmueble en Madrid. Es una planta 7 de 8 y dispone de una terraza amplísima. Para que te hagas una idea, el piso (35m2) es de una habitación cocina y baño, y un pasillo ancho al que llaman -la propietaria y y la inmobiliaria- salón. Todo ello formando una L. Lo interesante del piso es que rodeándolo, y también en forma de L, dispone de una terraza de uso privativo de 140m2 aproximadamente. Por el piso tal cual está piden una verdadera animalada, pero de poder cerrarse la terraza, la compra empezaría a ser lógica. El problema es ese, ¿puedo o no cerrar la terraza?. Ellos me dicen que sí, siempre que se haga con elementos móviles, pero no me fío, la verdad. Te doy más datos para que te hagas una composción de lugar:
Planta 7 de 8
La terraza es privativa (al menos eso parece ya que solo se accede desde la vivienda)
El piso es completamente exterior a la calle
La fachada de la planta superior (la 8) está retranqueada respecto al perímetro del edificio, y es ese espacio el que constituye la terraza de la planta 7(como si se tratara de una pirámide escalonada). El edificio es cuadrado y el piso está justo en una de las equinas.
Mi idea, después de todo lo que he leído acerca de este tema, es pedir un presupuesto para cerrar en panel sándwich para techos y cerramientos en las medianeras, cerramiento acristalado en las fachadas exteriores y divisiones interiores con paneles de pladur o similar. Como verás no se trata de hacer una ampliación de salón, sino directamente de ampliar casi toda la casa, con al menos 1 baño más y varias habitaciones. Para evitar problemas legales de modificación de la fachada la idea era retranquear medio metro la nueva dejando un espacio como jardinera.
¿Cómo lo ves? ¿Mucho riesgo? Los problemas que he podido observar en el resto de preguntas han sido:
La imposibilidad de poner legalmente un baño en este tipo de ampliación
La ventilación de la cocina
La aprobación de la comunidad de vecinos
La casi imposibilidad de hacerlo legalmente por el ayuntamiento (que incluye la ampliación de la escritura de los m2 útiles, seguros, etc)
El período que necesita transcurrir para que "prescriba" la infracción (15 años he leído)
Puedo enviarte si quieres un par de fotos, y un plano autocad de la planta actual y la posible reforma para que lo veas. En definitiva ¿Estoy loco solo de planteármelo, o no?
4 Respuestas
Respuesta de rafarquitect
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Asegurate que la terraza es de uso privativo en las escrituras de la vivienda, eso lo primero. ¿Riesgos? Todos, porque las terrazas se computan como la mitad de edificabilidad y si las cierras, computarían como enteras, pues formarían parte de la misma. Normalmente, el tema principal no es la edificabilidad, sino la estética del edificio y las alturas permitidas. Puede que (hablo sin saber exactamente el caso del edificio) se tenga que retranquear POR metros la planta penúltima para poder sacar un ático (planta 8). Mirate las normativas antes de empezar a hacer nada, ni siquiera plantearlo sin leerte la aplicación de las mismas para tu edificio.
Una vez hecho esto, se plantearía la situación, los cerramientos, tipos de estancias que se podrían situar en la terraza, etc. Consejo: no intentes hacerlo por la vía ilegal, pues cualquier denuncia previa a los 15 años (algún vecino del frente envidioso que te vea, por ej) te obligaría a retirarlo y a pagar una multa por infracción urbanística...
Ya me irás contando.
Una vez hecho esto, se plantearía la situación, los cerramientos, tipos de estancias que se podrían situar en la terraza, etc. Consejo: no intentes hacerlo por la vía ilegal, pues cualquier denuncia previa a los 15 años (algún vecino del frente envidioso que te vea, por ej) te obligaría a retirarlo y a pagar una multa por infracción urbanística...
Ya me irás contando.
Muchas gracias Rafa:
Vi que contestaste rapidísimamente y te lo agradezco de veras. Respecto a la normativa de Madrid he leído que las sanciones (al menos las que incluyen el derribo) han de presentarse antes de 4 años, por lo que me tranquiliza respecto a los 15 que comentas.
Otras cosas que he comprobado al respecto de la normativa (Normas Urbanísticas de Madrid BOCM 19/04/1997), es que un ático y las prescripciones que a éste se aplican, se refiere estrictamente a la vivienda que se sitúa sobre el forjado de la última planta, por lo que como te comentaba, no serían de aplicación en este caso, que es la 7 de 8. Por otro lado, indican que en las terrazas de plantas intermedias solamente se podrán emplear elementos verticales con un proyecto unitario para toda la fachada. Lo cual tampoco sería de aplicación en este caso, lo que me deja un poco como al principio.
Las peculiaridades de la edificación no me permiten saber exactamente qué se podría realizar y que no, al menos aplicando directamente la normativa como ya te he comentado. De todas maneras, me parece que al final me voy a quedar con las ganas, porque hablando con el portero de la finca ya me ha dicho que existen problemas porque algún vecino a puesto "un toldo", así que ni me imagino que harán si se pone un cerramiento. Demasiado riesgo con vecinos tan comprensivos.
Gracias de todos modos.
Vi que contestaste rapidísimamente y te lo agradezco de veras. Respecto a la normativa de Madrid he leído que las sanciones (al menos las que incluyen el derribo) han de presentarse antes de 4 años, por lo que me tranquiliza respecto a los 15 que comentas.
Otras cosas que he comprobado al respecto de la normativa (Normas Urbanísticas de Madrid BOCM 19/04/1997), es que un ático y las prescripciones que a éste se aplican, se refiere estrictamente a la vivienda que se sitúa sobre el forjado de la última planta, por lo que como te comentaba, no serían de aplicación en este caso, que es la 7 de 8. Por otro lado, indican que en las terrazas de plantas intermedias solamente se podrán emplear elementos verticales con un proyecto unitario para toda la fachada. Lo cual tampoco sería de aplicación en este caso, lo que me deja un poco como al principio.
Las peculiaridades de la edificación no me permiten saber exactamente qué se podría realizar y que no, al menos aplicando directamente la normativa como ya te he comentado. De todas maneras, me parece que al final me voy a quedar con las ganas, porque hablando con el portero de la finca ya me ha dicho que existen problemas porque algún vecino a puesto "un toldo", así que ni me imagino que harán si se pone un cerramiento. Demasiado riesgo con vecinos tan comprensivos.
Gracias de todos modos.
Tu mismo te vas buscando las normativas (la verdad que no estoy muy puesto en los capítulos de cada una, pero está muy bien que te las leas para ver lo que puedes hacer) y ¡Así da gusto! Respecto a la norma que comentas, tan sólo podrías hacer cerramientos verticales (si haces techos aumentarías la superficie construida, tal y como te comenté).
Con vecinos que ponen problemas para toldos creo que tendrás que resignarte a tener la vivienda como está (si al final decides comprarla) y utilizar la terraza en verano como salón (pide permiso para poner un toldo horizontal en toda la superficie).
Espero que te haya servido al menos como ayuda a la compra. Mucho animo, y si decides seguir buscando, mucha suerte.
Con vecinos que ponen problemas para toldos creo que tendrás que resignarte a tener la vivienda como está (si al final decides comprarla) y utilizar la terraza en verano como salón (pide permiso para poner un toldo horizontal en toda la superficie).
Espero que te haya servido al menos como ayuda a la compra. Mucho animo, y si decides seguir buscando, mucha suerte.
Respuesta de Patricia Globo
1
La verdad es que me interesa el tema y estuve mirando diferentes artículos sobre como hacer un cerramiento de terraza, aquí encontré buenos consejos
Respuesta de Monika Koczwara
Si no se ha resuelto este problema tullo te recomiendo que mires esta legalidad con unos profesionales y que tengas en un papel todo preparado y no mirar así por encima al final es para siempre y que no paques multas un saludo ...
Respuesta de jairo garcia
Te recomiendo que para cualquier tipo de reforma, consultes con los mejores profesionales del sector que ellos te lo solucionaran sin ningún tipo de problema.
Buenos días, sobre este asunto tengo una pregunta, dicen que a los cuatro años prescribe un derribo de alguna construcción hecha ilegal? Lo pregunto pues compré un piso con terraza Atico de uso y disfrute, en ella había una construcción de unos 40m2, ahora estamos de lío pues sobre lo ya construido los vecinos no han puesto nuncA ninguna pega, el piso de enfrente al mio intenta construir en la terraza de su uso y disfrute pero en vez de seguir la línea o estética de lo construido por resto de vecinos el quiere hacerlo hacia un patio de luces, ha venido urbanismo y dice que si se denuncia ni sigue ellos y a nosotros nos derriban lo construido. Plazos?? - Marluc Peru