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Respuesta de Adolfo T Dochado Soto
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Tributan al tipo reducido del IVA las operaciones de construcción o rehabilitación de edificios, o partes de los mismos, incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios complementarios situados en ellos, siempre y cuando se cumplan los requisitos siguientes:
a) Que se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales.
b) Que dichas ejecuciones de obra sean consecuencia de contratos formalizados directamente entre promotor y contratista.
c) Que los edificios estén destinados principalmente a viviendas.
Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización. (Tributa al tipo general una ejecución de obra que comprende 416 m 2 de garaje, 832 m 2 de locales comerciales y 600 m 2 de vivienda, DGT 12-5-94).
La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de los medios de prueba admisibles en derecho.
Los principios que rigen la tributación a tipo reducido de la construcción de viviendas son:
- las operaciones han de tener la naturaleza jurídica de ejecución de obra, por contraposición a los arrendamientos de servicios;
- han de ser consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor , no con otro contratista; se entiende por promotor quien construye (promotor-constructor) o encarga la construcción del edificio;
- el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor concierte la total construcción con un solo contratista o con varios ;
- Las obras realizadas con posterioridad a la terminación de la vivienda tributan al tipo general.
Consecuentemente, tributan al 16% :
- las ejecuciones de obra para elaborar elementos utilizados en la construcción (hormigón, forjados, puertas, ventanas...), a menos que se instalen en el edificio en construcción por quien realice dichas operaciones (DGT 30-1-86);
- las obras de construcción de piscinas , frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas (DGT 4-11-86);
- Las obras de equipamiento primario comunitario (DGT 2-4-86). 6376
PRECISIONES 1) Para que tributen al tipo reducido, las operaciones realizadas han de tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obras. El CC art.1544, las denomina «arrendamientos de obras», regulándolos en los art.1588 a 1600, y los define como aquéllos en los que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a la otra por precio cierto.
Por ello, no se aplica el tipo reducido a las entregas de materiales de construcción (en ellas el vendedor no realiza la instalación; en caso contrario sí tributan al tipo reducido), ni a las operaciones que, en sentido jurídico, tengan la consideración de arrendamientos de servicios (DGT CV 20-5-86).
2) El tipo reducido se aplica sobre el total importe de la contraprestación que constituye la base imponible, incluyendo el valor de los materiales aportados (DGT CV 20-5-86).
3) El concepto de rehabilitación se recoge en la Resolución DGT 8-4-97 y coincide con el acuñado en la normativa vigente hasta 1993. A su respecto se interpretó que:
- el coste global de las operaciones de rehabilitación es el coste, IVA excluido, de los bienes o servicios utilizados por el sujeto pasivo para realizar las operaciones necesarias para la reconstrucción del edificio, incluidos los servicios del personal técnico de dirección de obra;
- el precio de adquisición de las edificaciones es el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición;
- El valor verdadero de una edificación o parte de ella es el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes. Dicho valor es independiente del hecho de que las viviendas estén arrendadas o exista sobre ellas un derecho real, o del precio efectivo que se hubiese obtenido por la venta posterior de la edificación rehabilitada (DGT 22-2-90; .
4) No se considera rehabilitación de viviendas las reparaciones aisladas efectuadas a lo largo de varios años, aunque el importe conjunto de todas ellas exceda del 25% de las magnitudes indicadas en la L 30/1985 art.28.3 (DGT 24-6-87).
5) Los contratos han de ser directamente formalizados entre el promotor de la edificación y los contratistas. Ello precisa de las siguientes matizaciones:
- la expresión «directamente formalizados» es equivalente a «directamente concertados», cualquiera que sea la forma, oral o escrita, de los contratos (DGT 30-1-86);
- si el promotor es a su vez contratista (promotor-contratista) , las ejecuciones de obra concertadas directamente con él tributan al tipo reducido (DGT 30-1-86);
- Las ejecuciones de obra realizadas por subcontratistas (instaladores) para otros contratistas que, a su vez, contraten con el promotor, tributan al tipo general (DGT CV 4-11-86).
6) Tributan al tipo general las operaciones siguientes:
- de infraestructura y urbanización de terrenos (DGT 5-3-93);
- las acometidas del teléfono, agua, gas y electricidad, aunque el edificio se destine fundamentalmente a viviendas (DGT 5-3-93);
- la pavimentación de calles y caminos, saneamiento de poblaciones y otras análogas destinadas al servicio público;
- Los servicios de arquitectos o aparejadores;
- La descarga de materias primas y transporte de hormigón.
7) Para que las ejecuciones de obra de instalaciones de todo tipo (eléctricas, ascensores, carpintería, fontanería, antenas, alarmas y análogas) tributen al tipo reducido es preciso que sean realizadas durante la fase de construcción o rehabilitación del edificio, es decir, antes de que haya sido puesto a disposición de los adquirentes. Las obras de mejora posteriores tributan al tipo general (DGT 21-4-89; CV 9-9-86). 6378
8) Las ejecuciones de obra para la subsanación de vicios o defectos ocultos de una construcción con graves deficiencias tributan al tipo reducido sólo cuando sean concertadas directamente entre el promotor y el contratista.
Ello no ocurre, por ejemplo, cuando la contratación se realiza entre una comunidad de propietarios no promotora y un constructor (DGT 6-4-89).
9) No se consideran edificios destinados fundamentalmente a viviendas aquellos cuya finalidad sea el ejercicio de una actividad empresarial, como por ejemplo: colegios, sanatorios, asilos, internados, residencias, hoteles, etc., ni las edificaciones anejas a los mismos o la parte de urbanización inherente a ellas.
Las casas-cuarteles y conventos se consideran viviendas cuando constituyen fundamentalmente morada o sede de vida doméstica de las personas que los habiten (DGT CV 22-12-86).
10) Forman parte de las viviendas: las instalaciones y servicios complementarios, la preparación del terreno para el ajardinamiento y el cerrado de parcelas. Pero no las instalaciones de carácter deportivo (piscinas, pistas de tenis...) (DGT CV 17-7-86).
11) Las ejecuciones de obra para la construcción de viviendas unifamiliares o de uso propio, incluso las prefabricadas, tributan al tipo reducido cuando sean consecuencia de un contrato concertado directamente entre el promotor-propietario y la empresa constructora (DGT 17-2-89).
12) La L 54/1999 estableció la aplicación del tipo reducido a las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados para las edificaciones cuya construcción tributa también al tipo reducido. Es decir, que sean realizadas como consecuencia de contratos formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación de dichas edificaciones.C. Tipo superreducido (4%)
(LIVA art.91.dos)
Espero que estas observaciones extraídas de mi práctica diaria como consultor de organización le resulten de utilidad. No dude en ponerse en contacto conmigo para cualquier ampliación o para resolver nuevas dudas. Un saludo.
P.D.: Le agradecería que valorase mi respuesta. De esta forma puedo orientar las que dé en el futuro y mejorar continuadamente en mi participación en este foro.
a) Que se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales.
b) Que dichas ejecuciones de obra sean consecuencia de contratos formalizados directamente entre promotor y contratista.
c) Que los edificios estén destinados principalmente a viviendas.
Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización. (Tributa al tipo general una ejecución de obra que comprende 416 m 2 de garaje, 832 m 2 de locales comerciales y 600 m 2 de vivienda, DGT 12-5-94).
La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de los medios de prueba admisibles en derecho.
Los principios que rigen la tributación a tipo reducido de la construcción de viviendas son:
- las operaciones han de tener la naturaleza jurídica de ejecución de obra, por contraposición a los arrendamientos de servicios;
- han de ser consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor , no con otro contratista; se entiende por promotor quien construye (promotor-constructor) o encarga la construcción del edificio;
- el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor concierte la total construcción con un solo contratista o con varios ;
- Las obras realizadas con posterioridad a la terminación de la vivienda tributan al tipo general.
Consecuentemente, tributan al 16% :
- las ejecuciones de obra para elaborar elementos utilizados en la construcción (hormigón, forjados, puertas, ventanas...), a menos que se instalen en el edificio en construcción por quien realice dichas operaciones (DGT 30-1-86);
- las obras de construcción de piscinas , frontones, pistas de tenis y demás instalaciones deportivas (DGT 4-11-86);
- Las obras de equipamiento primario comunitario (DGT 2-4-86). 6376
PRECISIONES 1) Para que tributen al tipo reducido, las operaciones realizadas han de tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obras. El CC art.1544, las denomina «arrendamientos de obras», regulándolos en los art.1588 a 1600, y los define como aquéllos en los que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a la otra por precio cierto.
Por ello, no se aplica el tipo reducido a las entregas de materiales de construcción (en ellas el vendedor no realiza la instalación; en caso contrario sí tributan al tipo reducido), ni a las operaciones que, en sentido jurídico, tengan la consideración de arrendamientos de servicios (DGT CV 20-5-86).
2) El tipo reducido se aplica sobre el total importe de la contraprestación que constituye la base imponible, incluyendo el valor de los materiales aportados (DGT CV 20-5-86).
3) El concepto de rehabilitación se recoge en la Resolución DGT 8-4-97 y coincide con el acuñado en la normativa vigente hasta 1993. A su respecto se interpretó que:
- el coste global de las operaciones de rehabilitación es el coste, IVA excluido, de los bienes o servicios utilizados por el sujeto pasivo para realizar las operaciones necesarias para la reconstrucción del edificio, incluidos los servicios del personal técnico de dirección de obra;
- el precio de adquisición de las edificaciones es el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición;
- El valor verdadero de una edificación o parte de ella es el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes. Dicho valor es independiente del hecho de que las viviendas estén arrendadas o exista sobre ellas un derecho real, o del precio efectivo que se hubiese obtenido por la venta posterior de la edificación rehabilitada (DGT 22-2-90; .
4) No se considera rehabilitación de viviendas las reparaciones aisladas efectuadas a lo largo de varios años, aunque el importe conjunto de todas ellas exceda del 25% de las magnitudes indicadas en la L 30/1985 art.28.3 (DGT 24-6-87).
5) Los contratos han de ser directamente formalizados entre el promotor de la edificación y los contratistas. Ello precisa de las siguientes matizaciones:
- la expresión «directamente formalizados» es equivalente a «directamente concertados», cualquiera que sea la forma, oral o escrita, de los contratos (DGT 30-1-86);
- si el promotor es a su vez contratista (promotor-contratista) , las ejecuciones de obra concertadas directamente con él tributan al tipo reducido (DGT 30-1-86);
- Las ejecuciones de obra realizadas por subcontratistas (instaladores) para otros contratistas que, a su vez, contraten con el promotor, tributan al tipo general (DGT CV 4-11-86).
6) Tributan al tipo general las operaciones siguientes:
- de infraestructura y urbanización de terrenos (DGT 5-3-93);
- las acometidas del teléfono, agua, gas y electricidad, aunque el edificio se destine fundamentalmente a viviendas (DGT 5-3-93);
- la pavimentación de calles y caminos, saneamiento de poblaciones y otras análogas destinadas al servicio público;
- Los servicios de arquitectos o aparejadores;
- La descarga de materias primas y transporte de hormigón.
7) Para que las ejecuciones de obra de instalaciones de todo tipo (eléctricas, ascensores, carpintería, fontanería, antenas, alarmas y análogas) tributen al tipo reducido es preciso que sean realizadas durante la fase de construcción o rehabilitación del edificio, es decir, antes de que haya sido puesto a disposición de los adquirentes. Las obras de mejora posteriores tributan al tipo general (DGT 21-4-89; CV 9-9-86). 6378
8) Las ejecuciones de obra para la subsanación de vicios o defectos ocultos de una construcción con graves deficiencias tributan al tipo reducido sólo cuando sean concertadas directamente entre el promotor y el contratista.
Ello no ocurre, por ejemplo, cuando la contratación se realiza entre una comunidad de propietarios no promotora y un constructor (DGT 6-4-89).
9) No se consideran edificios destinados fundamentalmente a viviendas aquellos cuya finalidad sea el ejercicio de una actividad empresarial, como por ejemplo: colegios, sanatorios, asilos, internados, residencias, hoteles, etc., ni las edificaciones anejas a los mismos o la parte de urbanización inherente a ellas.
Las casas-cuarteles y conventos se consideran viviendas cuando constituyen fundamentalmente morada o sede de vida doméstica de las personas que los habiten (DGT CV 22-12-86).
10) Forman parte de las viviendas: las instalaciones y servicios complementarios, la preparación del terreno para el ajardinamiento y el cerrado de parcelas. Pero no las instalaciones de carácter deportivo (piscinas, pistas de tenis...) (DGT CV 17-7-86).
11) Las ejecuciones de obra para la construcción de viviendas unifamiliares o de uso propio, incluso las prefabricadas, tributan al tipo reducido cuando sean consecuencia de un contrato concertado directamente entre el promotor-propietario y la empresa constructora (DGT 17-2-89).
12) La L 54/1999 estableció la aplicación del tipo reducido a las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados para las edificaciones cuya construcción tributa también al tipo reducido. Es decir, que sean realizadas como consecuencia de contratos formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación de dichas edificaciones.C. Tipo superreducido (4%)
(LIVA art.91.dos)
Espero que estas observaciones extraídas de mi práctica diaria como consultor de organización le resulten de utilidad. No dude en ponerse en contacto conmigo para cualquier ampliación o para resolver nuevas dudas. Un saludo.
P.D.: Le agradecería que valorase mi respuesta. De esta forma puedo orientar las que dé en el futuro y mejorar continuadamente en mi participación en este foro.
Una vez finalizada la promoción, ¿el iva a repercutir a mis clientes si las viviendas son de vpo será del 4% o7 %?
No entiendo el apartado de ejecución de obra con o sin aportación de materiales, ¿qué significa realmente una ejecución de obra sin aportación de materiales?
Siento molestarte más ya que tu respuesta ha sido muy completa.
No entiendo el apartado de ejecución de obra con o sin aportación de materiales, ¿qué significa realmente una ejecución de obra sin aportación de materiales?
Siento molestarte más ya que tu respuesta ha sido muy completa.
Se aplica el tipo superreducido del 4% a las entregas de viviendas, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan de modo conjunto, cuando concurran los siguientes requisitos:
- Que las viviendas estén calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción pública por el Departamento competente; y
- Que las entregas se efectúen por los promotores.
No obstante, desde 1-1-1998, el tipo superreducido sólo se aplica a un máximo de dos plazas de garaje por adquirente.
PRECISIONES 1) Las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos que se aplican a las VPO, también son aplicables a las viviendas de protección pública, según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima, precio y límites de ingreso de los adquirentes, no excedan de los establecidos para las VPO.
2) Tributan al 4% las entregas efectuadas por el promotor de VPO de régimen especial, así como de los garajes y trasteros situados en el mismo edificio y transmitidos conjuntamente con dichas viviendas, aunque alguno de los trasteros no esté calificado como de protección oficial de régimen especial (DGT 14-1-97).
En cuanto al concepto "con o sin aportación de materiales" hace referencia al hecho de que el promotor puede o no poner los materiales. Es decir, podría darse el caso de que fuera el adquirente final el que se encargase de la adquisición de los materiales, poniéndolos a disposición del promotor-constructor para su aplicación a la obra correspondiente.
- Que las viviendas estén calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción pública por el Departamento competente; y
- Que las entregas se efectúen por los promotores.
No obstante, desde 1-1-1998, el tipo superreducido sólo se aplica a un máximo de dos plazas de garaje por adquirente.
PRECISIONES 1) Las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos que se aplican a las VPO, también son aplicables a las viviendas de protección pública, según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima, precio y límites de ingreso de los adquirentes, no excedan de los establecidos para las VPO.
2) Tributan al 4% las entregas efectuadas por el promotor de VPO de régimen especial, así como de los garajes y trasteros situados en el mismo edificio y transmitidos conjuntamente con dichas viviendas, aunque alguno de los trasteros no esté calificado como de protección oficial de régimen especial (DGT 14-1-97).
En cuanto al concepto "con o sin aportación de materiales" hace referencia al hecho de que el promotor puede o no poner los materiales. Es decir, podría darse el caso de que fuera el adquirente final el que se encargase de la adquisición de los materiales, poniéndolos a disposición del promotor-constructor para su aplicación a la obra correspondiente.
