Revisión hipoteca
Hola nacho, te explico:
Hipoteca firmada el 16-01-2006, al euribor + 0,45, primer año bien... Los demás años hasta este con sus subidas de rigor, pero este año con el mercado como esta, desde octubre bajando, no me esperaba la sorpresa, resulta que (sin llegarme la carta avisando de la variación del tipo de interés) a 16 de febrero me llega la nueva cuota con subida otra vez, a partir de ahí hago lo no hice los años anteriores, y es informarme, y veo que: en la escritura la única referencia que se hace a la revisión es (... Sera revisado anualmente, teniendo lugar la primera revisión el día 16 de enero de 2007.) No se comenta nada más sobre el tema . Pues bien me doy cuenta que me están revisando con el euribor de octubre, es decir el publicado en noviembre. Buscando información por la red, encuentro que muchos asesores o expertos del tema dicen que si no pone nada explicito en la escritura se tomara el ultimo publicado en el boe, ( desde este año se publica a primeros de mes) según esto me deberían de aplicar el publicado el día 3 de febrero es decir el euribor de enero al 2.622 o como mucho el publicado el mes anterior, el 3 de enero, es decir el euribor de diciembre al 3.452.
¿Crees qué tengo razón y el banco se equivoca? ¿Dónde pone que si en la escritura no pone nada explicito, se toma el ultimo euribor publicado en el boe?
Hipoteca firmada el 16-01-2006, al euribor + 0,45, primer año bien... Los demás años hasta este con sus subidas de rigor, pero este año con el mercado como esta, desde octubre bajando, no me esperaba la sorpresa, resulta que (sin llegarme la carta avisando de la variación del tipo de interés) a 16 de febrero me llega la nueva cuota con subida otra vez, a partir de ahí hago lo no hice los años anteriores, y es informarme, y veo que: en la escritura la única referencia que se hace a la revisión es (... Sera revisado anualmente, teniendo lugar la primera revisión el día 16 de enero de 2007.) No se comenta nada más sobre el tema . Pues bien me doy cuenta que me están revisando con el euribor de octubre, es decir el publicado en noviembre. Buscando información por la red, encuentro que muchos asesores o expertos del tema dicen que si no pone nada explicito en la escritura se tomara el ultimo publicado en el boe, ( desde este año se publica a primeros de mes) según esto me deberían de aplicar el publicado el día 3 de febrero es decir el euribor de enero al 2.622 o como mucho el publicado el mes anterior, el 3 de enero, es decir el euribor de diciembre al 3.452.
¿Crees qué tengo razón y el banco se equivoca? ¿Dónde pone que si en la escritura no pone nada explicito, se toma el ultimo euribor publicado en el boe?
Respuesta de nacholon
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No eres el primero que me hce este tipo de pregunta (lo puedes ver en mis respuestas)y cuando les indico que revisen bien la escritura resulta que he venido a tener razón.
El banco se equivoca como todo el mundo pero después de varios años de revisiones como dices que llevas, convendrás conmigo que un error a estas alturas en la informática del banco es como mínimo muy raro.
Yo de ti repasaría muy detenidamente la escritura después de donde te dice .. la primera revisión... porque es muy pero que muy raro que no haga referencia a QUE EURIBOR PUBLICADO SE TOMARA a veces lo pone de forma un poco o muy enredosa y generalmente indica que se tomara el publicado el mes anterior a la fecha de revisión, si fuera así en tu caso deberían de haberte aplicado el PUBLICADO EN DICIEMBRE (CORRESPONDE COMO BIEN SABES AL MES ANTERIOR NOVIEMBRE).
Pero a veces pone que se aplicara el PUBLICADO MÁS PRÓXIMO AL PRIMER DÍA DEL MES ANTERIOR AL DE LA REVISIÓN y en esta caso te lo habrían aplicado correctamente.
Revisas en Enero, e primer día del mes anterior es el 1-12 y el publicado más próximo a ese día es el 20 de noviembre (que corresponde a octubre)
Y en cuanto a eso de que lo publican el día 3 creo que es una mala interpretación sobre el tema
Mirate estos enlaces sobre todo el de abajo pero leelo con mucho detenimiento y veras lo que l propio banco de españa dice en cuanto a LA APLICACIÓN Y PUBLICACIÓN EN EL BOE (que es lo que manda)
http://www.rankia.com/blog/euribor/2008/09/euribor-2008.html
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Banco-Espana-adelanta-publicacion-
El banco se equivoca como todo el mundo pero después de varios años de revisiones como dices que llevas, convendrás conmigo que un error a estas alturas en la informática del banco es como mínimo muy raro.
Yo de ti repasaría muy detenidamente la escritura después de donde te dice .. la primera revisión... porque es muy pero que muy raro que no haga referencia a QUE EURIBOR PUBLICADO SE TOMARA a veces lo pone de forma un poco o muy enredosa y generalmente indica que se tomara el publicado el mes anterior a la fecha de revisión, si fuera así en tu caso deberían de haberte aplicado el PUBLICADO EN DICIEMBRE (CORRESPONDE COMO BIEN SABES AL MES ANTERIOR NOVIEMBRE).
Pero a veces pone que se aplicara el PUBLICADO MÁS PRÓXIMO AL PRIMER DÍA DEL MES ANTERIOR AL DE LA REVISIÓN y en esta caso te lo habrían aplicado correctamente.
Revisas en Enero, e primer día del mes anterior es el 1-12 y el publicado más próximo a ese día es el 20 de noviembre (que corresponde a octubre)
Y en cuanto a eso de que lo publican el día 3 creo que es una mala interpretación sobre el tema
Mirate estos enlaces sobre todo el de abajo pero leelo con mucho detenimiento y veras lo que l propio banco de españa dice en cuanto a LA APLICACIÓN Y PUBLICACIÓN EN EL BOE (que es lo que manda)
http://www.rankia.com/blog/euribor/2008/09/euribor-2008.html
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Banco-Espana-adelanta-publicacion-
Este otro porque el que te he dicho parece que no existe.
http://www.euribor.com.es/2009/01/02/el-banco-de-espana-adelanta-la-publicacion-del-euribor-a-principios-de-mes/
http://www.euribor.com.es/2009/01/02/el-banco-de-espana-adelanta-la-publicacion-del-euribor-a-principios-de-mes/
Hola, dos cosas, uno : el día 3/1/2009 se publicó el BOE con el euribor del mes de diciembre al 3,452 y el día 3/2/2009 se publicó el BOE con el euribor del mes de enero al 2,622. Pero eso ya no importa, te cuento...
Y dos : esta mañana fui a la oficina del santander y la explicación que me dan es esta:
La escritura que me hicieron consta en un mismo documento de (escritura pública de compraventa, subrogación y ampliación de hipoteca) subrogación del promotor. La directora de la oficina al igual que yo no entrontró nada en la escritura que haga referencia a que euribor publicado se tomará, pero me dice que como ya recibió más visitas de vecinos míos (escrituramos casi en los mismos días al ser pisos comprados directamente al promotor) realizó una consulta a sus oficinas y al notario en el sentido de por que no estaba esta información en las escrituras, pues bien, me dice que como pone en la escritura esto : en la parte que hace referencia al préstamo banco-promotor
(CARGAS. Gravada con hipoteca en favor de banco santander central hispano s.a, en garantía de un préstamo por el importe tal, constituida en escritura autorizada por el notario tal, se pactó: que el plazo inicial de duración del préstamo es de 28 años a contar desde la fecha del otorgamiento de dicha escritura, que consta de dos periodos : periodo de carencia, cuyo plazo máximo se estableció en 36 meses, el cual finalizara respecto de cada subrogación en el momento que se produzca la misma en la fracción del préstamo e hipoteca correspondiente a cada finca enajenada; y periodo de anortizacion, estableciéndose en dicha escritura diversas modalidades de duración, en función de la modalidad de tipo de interés elegido por cada adquiriente subrogado. Después habla de un tipo de interés inicial fijo, un segundo variable euribor aun año + 0,80......
No dice nada más sobre renovación, luego en las clausulas del comprato compraventa dice.
TERCERA. SUBROGACIÓN, la parte compradora asume solidaria y expresamente todas las obligaciones aceptadas por la sociedad vendedora a favor de banco santander central hispano s. a, en la escritura de epígrafe CARGAS, mediante la cual se constituyo la hipoteca que grava la vivienda transmitida y que la parte compradora declara conocer y aceptar, quedando subrogada, sin novación y con caracte solidario, en las responsabilidades derivadas que grava su vivienda, y también en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición de parte deudora o prestataria, obligalndose en cuanto a la hipoteca y préstamo en que se subroga, al cumplimiento integro de todos los pactosy condiciones en dicha escritura expresados...
Y por ultimo en la ampliación que me hizo el banco vienen las condiciones que yo negocie con ellos don de dice que será revisado anualmente, teniendo lugar la primera revisión el día 16 de enero de 2007.
La cuota de amortización inicial, es por importe tal, que se mantendrá hasta que no se revise el interés. La variación del interés implica el de la cuota.
Con todo esto la directora del banco me enseña un correo recibido desde sus oficinas en respuesta a su consulta, donde dice que se tomara como referencia el euribor publicado dos meses naturales antes. Seguidamente me dice que eso estaba puesto en la escritura que hicieron con el promotor que al ir subrogándose la gente, las tiraron, (dice que tiene pedidas copias al notario, al menos de la parte donde pone eso) como yo me subrogue a esa hipoteca (sin verla, eso jamas lo leí en ningún documento) pues eso se me aplica, que por otra parte es norma del banco.
Y digo yo, ¿es eso legal? Yo jamas firmé un documento donde se pusiera nada de mes anterior, uno o dos.. ¿dónde pone, según leo en foros y demás, que si no pone nada en la escritura se toma el del ultimo mes publicado? ¿Qué opinas de esto?.
Te tengo que agradecer la rápida contestación y pedirte disculpas por el tostón, gracias, un saludo
Y dos : esta mañana fui a la oficina del santander y la explicación que me dan es esta:
La escritura que me hicieron consta en un mismo documento de (escritura pública de compraventa, subrogación y ampliación de hipoteca) subrogación del promotor. La directora de la oficina al igual que yo no entrontró nada en la escritura que haga referencia a que euribor publicado se tomará, pero me dice que como ya recibió más visitas de vecinos míos (escrituramos casi en los mismos días al ser pisos comprados directamente al promotor) realizó una consulta a sus oficinas y al notario en el sentido de por que no estaba esta información en las escrituras, pues bien, me dice que como pone en la escritura esto : en la parte que hace referencia al préstamo banco-promotor
(CARGAS. Gravada con hipoteca en favor de banco santander central hispano s.a, en garantía de un préstamo por el importe tal, constituida en escritura autorizada por el notario tal, se pactó: que el plazo inicial de duración del préstamo es de 28 años a contar desde la fecha del otorgamiento de dicha escritura, que consta de dos periodos : periodo de carencia, cuyo plazo máximo se estableció en 36 meses, el cual finalizara respecto de cada subrogación en el momento que se produzca la misma en la fracción del préstamo e hipoteca correspondiente a cada finca enajenada; y periodo de anortizacion, estableciéndose en dicha escritura diversas modalidades de duración, en función de la modalidad de tipo de interés elegido por cada adquiriente subrogado. Después habla de un tipo de interés inicial fijo, un segundo variable euribor aun año + 0,80......
No dice nada más sobre renovación, luego en las clausulas del comprato compraventa dice.
TERCERA. SUBROGACIÓN, la parte compradora asume solidaria y expresamente todas las obligaciones aceptadas por la sociedad vendedora a favor de banco santander central hispano s. a, en la escritura de epígrafe CARGAS, mediante la cual se constituyo la hipoteca que grava la vivienda transmitida y que la parte compradora declara conocer y aceptar, quedando subrogada, sin novación y con caracte solidario, en las responsabilidades derivadas que grava su vivienda, y también en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición de parte deudora o prestataria, obligalndose en cuanto a la hipoteca y préstamo en que se subroga, al cumplimiento integro de todos los pactosy condiciones en dicha escritura expresados...
Y por ultimo en la ampliación que me hizo el banco vienen las condiciones que yo negocie con ellos don de dice que será revisado anualmente, teniendo lugar la primera revisión el día 16 de enero de 2007.
La cuota de amortización inicial, es por importe tal, que se mantendrá hasta que no se revise el interés. La variación del interés implica el de la cuota.
Con todo esto la directora del banco me enseña un correo recibido desde sus oficinas en respuesta a su consulta, donde dice que se tomara como referencia el euribor publicado dos meses naturales antes. Seguidamente me dice que eso estaba puesto en la escritura que hicieron con el promotor que al ir subrogándose la gente, las tiraron, (dice que tiene pedidas copias al notario, al menos de la parte donde pone eso) como yo me subrogue a esa hipoteca (sin verla, eso jamas lo leí en ningún documento) pues eso se me aplica, que por otra parte es norma del banco.
Y digo yo, ¿es eso legal? Yo jamas firmé un documento donde se pusiera nada de mes anterior, uno o dos.. ¿dónde pone, según leo en foros y demás, que si no pone nada en la escritura se toma el del ultimo mes publicado? ¿Qué opinas de esto?.
Te tengo que agradecer la rápida contestación y pedirte disculpas por el tostón, gracias, un saludo
Pues que ahora lo tengo más claro, tu ni leíste nada del promotor (como todo hijo de vecino le pasa cuando subroga de un promotor) pero sin embargo si reconoces haber firmado COMO QUE LO CONOCÍAS Y ACEPTABAS TODAS ESAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO PROMOTOR ver tu propio texto subrayado por lo cual es perfectamente legal.
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TERCERA. SUBROGACIÓN, la parte compradora asume solidaria y expresamente todas las obligaciones aceptadas por la sociedad vendedora a favor de banco santander central hispano s. a, en la escritura de epígrafe CARGAS, mediante la cual se constituyo la hipoteca que grava la vivienda transmitida y que la parte compradora declara conocer y aceptar, quedando subrogada, sin novación y con caracte solidario, en las responsabilidades derivadas que grava su vivienda, y también en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición de parte deudora o prestataria, obligalndose en cuanto a la hipoteca y préstamo en que se subroga, al cumplimiento integro de todos los pactosy condiciones en dicha escritura expresados...
En cuanto a que las escrituras se han tirado de eso nada lo cierto es que en la oficina no están porque un promotor lo llevan desde la central y esa escritura sera un tocho de cuidado pero ciertamente se puede pedir a la notaria una copia y que os la enseñen y veras como si que indica lo de los dos meses anteriores de una manera más o menos clara o disfrazada, pero lo indicara no tengas duda de ello.
Y en cuanto a la publicación del boe, ¿puedes pasarme el enlace? Porque yo sigo teniendo mis dudas, ten en cuanta que el propio bº de españa lo dice mira lo que te resalto del articulo:
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El Banco de España adelantará la confirmación oficial de la media mensual del Euribor y la publicará entre los días 1 y 5 de cada mes, informó hoy el supervisor en un comunicado en el que verifica que el indicador se situó en diciembre en el 3,452 por ciento.
Hasta ahora, el Banco de España confirmaba la evolución del índice que más se utiliza en España para calcular las cuotas de las hipotecas a mediados de mes. (Sobre los días 20 lo hacia)
Así, el nuevo calendario supondrá que el Euribor de referencia para las renovaciones será, en la gran mayoría de los casos, la media del mes anterior al de la revisión.
Esta decisión beneficiará a las personas que revisen sus hipotecas en las próximas semanas, ya que el Euribor, el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero en la zona del euro, lleva descendiendo desde el pasado 9 de octubre de 2008.
No obstante, el Banco de España advierte de que los índices sólo serán aplicables a raíz de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo que a partir de ahora se producirá previsiblemente antes de mediados de mes.
Hasta ahora las entidades financieras esperaban a la publicación en el BOE, que habitualmente tenía lugar a finales de mes, para aplicar la rebaja a los consumidores, salvo en el caso de que se hubieran acordado otras condiciones.(Nacholon dice: esto es incierto era el día 20 )
Los principales beneficiados por esta iniciativa serán aquellos que revisen sus hipotecas de forma semestral, ya que el Euribor a 12 meses, el que más se utiliza para el cálculo de préstamos hipotecarios en España, marcó su máximo histórico mensual el pasado julio, cuando se situó en el 5,393 por ciento.
Y nada de tostón, un placer
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TERCERA. SUBROGACIÓN, la parte compradora asume solidaria y expresamente todas las obligaciones aceptadas por la sociedad vendedora a favor de banco santander central hispano s. a, en la escritura de epígrafe CARGAS, mediante la cual se constituyo la hipoteca que grava la vivienda transmitida y que la parte compradora declara conocer y aceptar, quedando subrogada, sin novación y con caracte solidario, en las responsabilidades derivadas que grava su vivienda, y también en la obligación personal con ella garantizada, asumiendo la condición de parte deudora o prestataria, obligalndose en cuanto a la hipoteca y préstamo en que se subroga, al cumplimiento integro de todos los pactosy condiciones en dicha escritura expresados...
En cuanto a que las escrituras se han tirado de eso nada lo cierto es que en la oficina no están porque un promotor lo llevan desde la central y esa escritura sera un tocho de cuidado pero ciertamente se puede pedir a la notaria una copia y que os la enseñen y veras como si que indica lo de los dos meses anteriores de una manera más o menos clara o disfrazada, pero lo indicara no tengas duda de ello.
Y en cuanto a la publicación del boe, ¿puedes pasarme el enlace? Porque yo sigo teniendo mis dudas, ten en cuanta que el propio bº de españa lo dice mira lo que te resalto del articulo:
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El Banco de España adelantará la confirmación oficial de la media mensual del Euribor y la publicará entre los días 1 y 5 de cada mes, informó hoy el supervisor en un comunicado en el que verifica que el indicador se situó en diciembre en el 3,452 por ciento.
Hasta ahora, el Banco de España confirmaba la evolución del índice que más se utiliza en España para calcular las cuotas de las hipotecas a mediados de mes. (Sobre los días 20 lo hacia)
Así, el nuevo calendario supondrá que el Euribor de referencia para las renovaciones será, en la gran mayoría de los casos, la media del mes anterior al de la revisión.
Esta decisión beneficiará a las personas que revisen sus hipotecas en las próximas semanas, ya que el Euribor, el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero en la zona del euro, lleva descendiendo desde el pasado 9 de octubre de 2008.
No obstante, el Banco de España advierte de que los índices sólo serán aplicables a raíz de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo que a partir de ahora se producirá previsiblemente antes de mediados de mes.
Hasta ahora las entidades financieras esperaban a la publicación en el BOE, que habitualmente tenía lugar a finales de mes, para aplicar la rebaja a los consumidores, salvo en el caso de que se hubieran acordado otras condiciones.(Nacholon dice: esto es incierto era el día 20 )
Los principales beneficiados por esta iniciativa serán aquellos que revisen sus hipotecas de forma semestral, ya que el Euribor a 12 meses, el que más se utiliza para el cálculo de préstamos hipotecarios en España, marcó su máximo histórico mensual el pasado julio, cuando se situó en el 5,393 por ciento.
Y nada de tostón, un placer
Continuacion de contestacion.
He visto que el boe efectivamente 3-2-09 publica el euribor de enero y sigo en mis trece, si en las escrituras normalmente pone que se aplicara EL PUBLICADO EL MES ANTERIOR A LA FECHA DE REVISIÓN pues en general seguimos en malagón, porque quien revise por ejemplo en Marzo le seguirán aplicando el publicado el mes anterior (Febrero aunque sea del día 3) y que es el correspondiente a como cerro Enero
¿O no sera así la cosa?
He visto que el boe efectivamente 3-2-09 publica el euribor de enero y sigo en mis trece, si en las escrituras normalmente pone que se aplicara EL PUBLICADO EL MES ANTERIOR A LA FECHA DE REVISIÓN pues en general seguimos en malagón, porque quien revise por ejemplo en Marzo le seguirán aplicando el publicado el mes anterior (Febrero aunque sea del día 3) y que es el correspondiente a como cerro Enero
¿O no sera así la cosa?
Con respecto al tema del boe, estoy de acuerdo contigo en que da igual (o casi) que lo publiquen el día 20 que el 3 por que efectivamente la mayoría de hipotecas revisan con el euribor publicado el mes o dos meses atrás, solo unas pocas lo hacen desde una fecha concreta, solo te lo comentaba por que es "novedad" de este año que se publica a inicios y no a finales, tema chanjado.
De MI TEMA, EFECTIVAMENTE, me lo tendré que tendré comer con patatas ( a falta de ver esa copia de escritura, que por otra parte, bien me tenían que haber presentado, o bien ;reconozco; la tenia a haber exigido, pero ¿cuántos lo hacen? No conozco a ninguno) esas cosas, no se si es culpa del notario, del banco o de ambos pero desde luego son las que dan fama de cuanto menos oscurantistas, (por decirlo de manera suave). No cuesta nada dejarlo claro en una linea en MI escritura.
En fin, por mi parte nada más, te agradezco el tiempo que me has dedicado y de verdad que ha sido un placer.
Dejo el tema abierto por si me quieres hacer algún comentario o aclaración, si no recibo noticias tuyas en un par de días cerrare el tema, un saludo y muchas gracias por todo.
De MI TEMA, EFECTIVAMENTE, me lo tendré que tendré comer con patatas ( a falta de ver esa copia de escritura, que por otra parte, bien me tenían que haber presentado, o bien ;reconozco; la tenia a haber exigido, pero ¿cuántos lo hacen? No conozco a ninguno) esas cosas, no se si es culpa del notario, del banco o de ambos pero desde luego son las que dan fama de cuanto menos oscurantistas, (por decirlo de manera suave). No cuesta nada dejarlo claro en una linea en MI escritura.
En fin, por mi parte nada más, te agradezco el tiempo que me has dedicado y de verdad que ha sido un placer.
Dejo el tema abierto por si me quieres hacer algún comentario o aclaración, si no recibo noticias tuyas en un par de días cerrare el tema, un saludo y muchas gracias por todo.
Pues nada que de todo tenemos que aprender.
