Anónimo
Urgente! Llas obras de reforma comienzan ...
Llevo más de dos semanas buceando por internet y finalmente he de decir que soy absolutamente incapaz de calcular que gastos de Notaría, Gestoría, Registro y AJD he de pagar para realizar una cancelación de hipoteca y una nueva hipoteca en otra entidad.
La idea era saberlo para ver si me convenía o no cambiar de Entidad (la otra alternativa es hacer la novación)
Independientemente de que seguiré indagando (una que es cabezota), si alguien me echase una mano le estaría "eternamente agradecida" . Ahí van las cuestiones:
La vivienda es de protección oficial (primer recibo 1 Octubre 1997) y esta ubicada en Cartagena (Murcia)
- Mi préstamo actual
Capital prestado : ¿60000?
Capital pendiente de amortizar : ¿31500?
Responsabilidad hipotecaria: ¿98000? ( eso es... 163%)
Comisión cancelación anticipada total o parcial : 0%
Comisión subrogación: 1,5%
Comisión novación: 0,3 %
Tiempo que resta : 8 años (inicialmente eran 20)
Tipo de interés : 5% fijo
Quiero pedir 20000 euros para reforma de la vivienda y sumárselo al préstamo y no logro averiguar si me conviene cambiar a otra oferta que tengo o novar en la misma Entidad. Los datos de las dos alternativas serían:
MISMA ENTIDAD OFRECE Novación
- Capital : ¿50000?
- Primer año al 3%
- Resto de años Euribor +0,65
- Comisiones de apertura, estudio...: 0%
LA OTRA ENTIDAD OFRECE : Cancelación y Apertura nueva hipoteca
- Capital : ¿50000?
- Primer año: 1,95 %
- Resto de años: Euribor + 0,39
Eché los cálculos de los intereses y finalmente LA CLAVE ESTÁ EN LOS GASTOS.
Echadme una mano que voy a terminar "cazando moscas"! .
Muchas gracias por vuestra atención anticipada
La idea era saberlo para ver si me convenía o no cambiar de Entidad (la otra alternativa es hacer la novación)
Independientemente de que seguiré indagando (una que es cabezota), si alguien me echase una mano le estaría "eternamente agradecida" . Ahí van las cuestiones:
La vivienda es de protección oficial (primer recibo 1 Octubre 1997) y esta ubicada en Cartagena (Murcia)
- Mi préstamo actual
Capital prestado : ¿60000?
Capital pendiente de amortizar : ¿31500?
Responsabilidad hipotecaria: ¿98000? ( eso es... 163%)
Comisión cancelación anticipada total o parcial : 0%
Comisión subrogación: 1,5%
Comisión novación: 0,3 %
Tiempo que resta : 8 años (inicialmente eran 20)
Tipo de interés : 5% fijo
Quiero pedir 20000 euros para reforma de la vivienda y sumárselo al préstamo y no logro averiguar si me conviene cambiar a otra oferta que tengo o novar en la misma Entidad. Los datos de las dos alternativas serían:
MISMA ENTIDAD OFRECE Novación
- Capital : ¿50000?
- Primer año al 3%
- Resto de años Euribor +0,65
- Comisiones de apertura, estudio...: 0%
LA OTRA ENTIDAD OFRECE : Cancelación y Apertura nueva hipoteca
- Capital : ¿50000?
- Primer año: 1,95 %
- Resto de años: Euribor + 0,39
Eché los cálculos de los intereses y finalmente LA CLAVE ESTÁ EN LOS GASTOS.
Echadme una mano que voy a terminar "cazando moscas"! .
Muchas gracias por vuestra atención anticipada
1 respuesta
Respuesta de jemilio
1
Si tu duda está en los gastos, no lo dudes, la novación es más barata.
En la novación, si se hace bien, pagarás impuesto AJD por la diferencia entre la total responsabilidad hipotecaria que tienes ahora y la nueva, es decir, por la ampliación. En la hipoteca nueva tendrás que pagar el AJD por todo.
Si tienes que pagar la cancelación de la hipoteca, tendrás que pagar notaría, impuestos y la comisión de cancelación al banco. Además comisión de apertura por todo el importe.
Sobre todo la principal diferencia en los gastos está en los impuestos y en la comisión de cancelación que hay que pagar al primer banco.
De todas formas ¿por qué quieres ampliar la hipoteca? ¿Por qué no haces simplemente un préstamo de 20.000 euros con la entidad actual?, y si es préstamo personal aún mejor.
Puede que con el préstamo personal tengas que pagar un tipo de interés mayor, pero los gastos sólo serán el de apertura para el banco, y el corretaje para el notario (apenas un 0.45% del importe). Yo miraría la posibilidad de un préstamo personal de 20.000 euros a 7 u 8 años (si puedes soportar la cuota). La concesión es muy rápida, el papeleo muy simple y la disposición del dinero es inmediata.
En la novación, si se hace bien, pagarás impuesto AJD por la diferencia entre la total responsabilidad hipotecaria que tienes ahora y la nueva, es decir, por la ampliación. En la hipoteca nueva tendrás que pagar el AJD por todo.
Si tienes que pagar la cancelación de la hipoteca, tendrás que pagar notaría, impuestos y la comisión de cancelación al banco. Además comisión de apertura por todo el importe.
Sobre todo la principal diferencia en los gastos está en los impuestos y en la comisión de cancelación que hay que pagar al primer banco.
De todas formas ¿por qué quieres ampliar la hipoteca? ¿Por qué no haces simplemente un préstamo de 20.000 euros con la entidad actual?, y si es préstamo personal aún mejor.
Puede que con el préstamo personal tengas que pagar un tipo de interés mayor, pero los gastos sólo serán el de apertura para el banco, y el corretaje para el notario (apenas un 0.45% del importe). Yo miraría la posibilidad de un préstamo personal de 20.000 euros a 7 u 8 años (si puedes soportar la cuota). La concesión es muy rápida, el papeleo muy simple y la disposición del dinero es inmediata.
La verdad es que la entidad me lo propuso pero en el mejor de los casos me lo da al 6%, sin comisión de apertura... con lo cual se me dispara el tema de la cuota...
También es que quiero aprovechar para renegociar mi préstamo hipotecario que lo tengo al 5% fijo y me bajarían a partir del 2º año al Euribor + 0,65%, supongo que es que no es mucho el ahorro pero "me toca las narices" que para subir (el año pasado me subieron 1 punto al finalizar una negociación de hace 7 años que lo dejaba en un 4%) van que vuelan y para bajar... es que la de vueltas que tengo que dar...
También es que quiero aprovechar para renegociar mi préstamo hipotecario que lo tengo al 5% fijo y me bajarían a partir del 2º año al Euribor + 0,65%, supongo que es que no es mucho el ahorro pero "me toca las narices" que para subir (el año pasado me subieron 1 punto al finalizar una negociación de hace 7 años que lo dejaba en un 4%) van que vuelan y para bajar... es que la de vueltas que tengo que dar...
Vamos con consideraciones.
Mira el préstamo personal de 20.000 y suma todos los gastos y cuotas y verás lo que te sale.
Coge el hipotecario y haz lo mismo, posiblemente no se vayan de mucho, pero ¿te has fijado con el préstamo personal dispondrás ahora de casi los 20.000 y con el hipotecario dispondrás como mucho de 17.000?
Por 31.500 euros que te quedan por pagar, no te calientes la cabeza con el tipo que estás pagando. Si cambias a otra hipoteca, estarás tomando una decisión dirigida por el corazón, no por la razón.
Eches las cuentas que eches, no te saldrán.
Otra cosa, ¿crees qué los tipos de interés se van a mantener mucho tiempo en el 1 y pico?, pues estás equivocada.
Solo tienes que mirar el endeudamiento que tienen los gobiernos con las inversiones que están haciendo para paliar la crisis, sobre todo en España. Necesitarán pagar más intereses para que les dejen el dinero para seguir gastando.
Piensa bien lo que vas a hacer, solo te estoy dando mi opinión, y si tienes en cuenta que me he retirado hace unas semanas después de trabajar en banca más de 30 años, pues eso ...
La mayoría de empleados de banca actuales, con la presión que les cae desde arriba, no miran por el cliente, van a cumplir objetivos, así que no te fíes demasiado de lo que te aconsejen.
Mira el préstamo personal de 20.000 y suma todos los gastos y cuotas y verás lo que te sale.
Coge el hipotecario y haz lo mismo, posiblemente no se vayan de mucho, pero ¿te has fijado con el préstamo personal dispondrás ahora de casi los 20.000 y con el hipotecario dispondrás como mucho de 17.000?
Por 31.500 euros que te quedan por pagar, no te calientes la cabeza con el tipo que estás pagando. Si cambias a otra hipoteca, estarás tomando una decisión dirigida por el corazón, no por la razón.
Eches las cuentas que eches, no te saldrán.
Otra cosa, ¿crees qué los tipos de interés se van a mantener mucho tiempo en el 1 y pico?, pues estás equivocada.
Solo tienes que mirar el endeudamiento que tienen los gobiernos con las inversiones que están haciendo para paliar la crisis, sobre todo en España. Necesitarán pagar más intereses para que les dejen el dinero para seguir gastando.
Piensa bien lo que vas a hacer, solo te estoy dando mi opinión, y si tienes en cuenta que me he retirado hace unas semanas después de trabajar en banca más de 30 años, pues eso ...
La mayoría de empleados de banca actuales, con la presión que les cae desde arriba, no miran por el cliente, van a cumplir objetivos, así que no te fíes demasiado de lo que te aconsejen.
Hola jemilio:
He echado cuentas realmente y he pensado en otra posibilidad: pedir una novación del interés de fijo 5% a variable y luego uno personal ... Creo que así podría valer...
He echado cuentas realmente y he pensado en otra posibilidad: pedir una novación del interés de fijo 5% a variable y luego uno personal ... Creo que así podría valer...
Por supuesto que si, me parece una excelente opción, pero cuando tengas el calculo de los gastos de la novación mándame otra consulta y te lo miro.
De todas formas, un consejo. Ten en cuenta que la clausula referente al tipo de interés que figura en los préstamos hipotecarios, no se inscribe en el registro de la propiedad, por lo tanto no es necesario que se haga en escritura notarial y gastarse una pasa gansa. Si tu banco es un buen banco y te aprecia como cliente, puede acordar contigo una modificación del tipo de interés con contrato privado (sin intervenir), que es perfectamente válido, pues es un acuerdo entre vosotros que no hace falta elevar a público con escritura notarial.
De todas formas, un consejo. Ten en cuenta que la clausula referente al tipo de interés que figura en los préstamos hipotecarios, no se inscribe en el registro de la propiedad, por lo tanto no es necesario que se haga en escritura notarial y gastarse una pasa gansa. Si tu banco es un buen banco y te aprecia como cliente, puede acordar contigo una modificación del tipo de interés con contrato privado (sin intervenir), que es perfectamente válido, pues es un acuerdo entre vosotros que no hace falta elevar a público con escritura notarial.
Cuando tenga los gastos de novación más afinados (creo que salen por unos 500 euros según he visto aquí:) ya te los digo. ¡Que ganas tengo de dar por concluido este tema!
Muchas gracias por tu interés
Muchas gracias por tu interés