Anónimo
Amortización hipoteca
Buenas noches,
Te planteo mi caso:
Yo firme mi hipoteca en el 2005, mi hipoteca tiene suelo y los primeros 6 meses me aplicaron este suelo el 2,85%, ¿la cuota que me salia a pagar era de 835?.
¿En diciembre de 2008 amortice 4000?, reduciendo años y la verdad que este mes no me di cuenta el tipo de interés era más alto que al principio y como es lógico la cuota era superior a la que page en 2005.
¿En Enero de 2009 he amortizado otros 4000?, también reduciendo años, y el tipo de interés al que me han revisado es del 2,85%, el dichoso suelo, ¿entonces yo pensé este mes pagare lo mismo que pagué los 6 meses primero de mi hipoteca y la sorpresa fue cuando me llegó el recibo y la cuota a pagar siendo el mismo tipo de interés es mal alta ahora pago 908?.
He preguntado a la directora de mi banco y le he prenguntado porque pago ahora más que al principio de mi hipoteca con el mismo tipo de interés y lo único que he hecho es amortizar capital reduciendo años. Su respuesta es que se hace un nuevo cuadro de amortización, pero la verdad es que no me cuadra, entonces que sentido tiene amortizar años. Entiendo que me quito años, pero yo pensaba que la cuota no me iba a subir, que solo me subiría si sube el euribor, pero no por amortizar.
Espero haberte explicado bien mi caso para que me puedas dar una respuesta.
Un cordial saludo.
Alicia
Te planteo mi caso:
Yo firme mi hipoteca en el 2005, mi hipoteca tiene suelo y los primeros 6 meses me aplicaron este suelo el 2,85%, ¿la cuota que me salia a pagar era de 835?.
¿En diciembre de 2008 amortice 4000?, reduciendo años y la verdad que este mes no me di cuenta el tipo de interés era más alto que al principio y como es lógico la cuota era superior a la que page en 2005.
¿En Enero de 2009 he amortizado otros 4000?, también reduciendo años, y el tipo de interés al que me han revisado es del 2,85%, el dichoso suelo, ¿entonces yo pensé este mes pagare lo mismo que pagué los 6 meses primero de mi hipoteca y la sorpresa fue cuando me llegó el recibo y la cuota a pagar siendo el mismo tipo de interés es mal alta ahora pago 908?.
He preguntado a la directora de mi banco y le he prenguntado porque pago ahora más que al principio de mi hipoteca con el mismo tipo de interés y lo único que he hecho es amortizar capital reduciendo años. Su respuesta es que se hace un nuevo cuadro de amortización, pero la verdad es que no me cuadra, entonces que sentido tiene amortizar años. Entiendo que me quito años, pero yo pensaba que la cuota no me iba a subir, que solo me subiría si sube el euribor, pero no por amortizar.
Espero haberte explicado bien mi caso para que me puedas dar una respuesta.
Un cordial saludo.
Alicia
1 respuesta
Respuesta de jemilio
1
He leído la clausula de amortización, no veo nada raro, pero te la escribo:
La parte prestataria podrá reducier el plazo de duración restante, por lo que disminuirán el número de vencimientos pendietes manteniéndose el importe de las cuotas mensuales y no tengo comisiones si no amortizo más del 25% del capital pendiente.
Y del tipo de interés que quieres que te diga ya que viene mucho.
Datos de mi último recibo de hipoteca.
Importe Inicial:
213.400,00
Fecha de Formalización:
14/06/2005
Fecha Vencimiento:
31/08/2033
Carencia:
Liquidación:
Mensual
Capital Amortización:
24.011,83
Importe Impagados:
0,00
Saldo Actual:
189.388,17
Cuotas Pendientes:
289
Tipo Aplicado:
2,85
Fecha Próximo Recibo:
31/08/2009
Importe Próximo Recibo:
908,34
Moneda:
Euros
Si necesitas algo más no dudes en pedírmelo.
Un saludo.
La parte prestataria podrá reducier el plazo de duración restante, por lo que disminuirán el número de vencimientos pendietes manteniéndose el importe de las cuotas mensuales y no tengo comisiones si no amortizo más del 25% del capital pendiente.
Y del tipo de interés que quieres que te diga ya que viene mucho.
Datos de mi último recibo de hipoteca.
Importe Inicial:
213.400,00
Fecha de Formalización:
14/06/2005
Fecha Vencimiento:
31/08/2033
Carencia:
Liquidación:
Mensual
Capital Amortización:
24.011,83
Importe Impagados:
0,00
Saldo Actual:
189.388,17
Cuotas Pendientes:
289
Tipo Aplicado:
2,85
Fecha Próximo Recibo:
31/08/2009
Importe Próximo Recibo:
908,34
Moneda:
Euros
Si necesitas algo más no dudes en pedírmelo.
Un saludo.
La cuota que pagas es la correcta. Es la que corresponde teniendo en cuenta el capital pendiente, el tipo de interés del 2.85 y las cuotas que te faltan por pagar.
Según veo, ha habido un error de cálculo de cuotas en el banco, te explico.
La cuota que pagabas en un principio era la correcta para un préstamo de 213.400 euros a 30 años, 360 cuotas, pero tu compraste el piso en junio de 2005, y el vencimiento del préstamo era a 31/8/2033, menos de los 30años, exactamente 28 años y dos meses. No conozco tu caso en todo detalle, pero supongo que cuando tu compraste el piso, el promotor ya llevaba unos meses pagando las cuotas y por ello el vencimiento no son los 30años que habían en un principio, sino el plazo que te comento como correcto.
Por eso, cuando se han dado cuenta del error (posiblemente incorporaron en sus ordenadores, al principio un préstamo a 30 años) lo han modificado, han recortado las cuotas en 22, quedando un plazo total de pago de préstamo de 328 cuotas y han tenido que ajustar la cuota para que el préstamo quede pagado en el plazo correcto. No se si me explico bien para que lo entiendas.
En resumen, la cuota es la correcta, y ahora verás como nunca habrá modificación si se mantiene el tipo de interés.
Saludos
PD No olvides finalizar la pregunta si has quedado satisfecha con la respuesta.
Según veo, ha habido un error de cálculo de cuotas en el banco, te explico.
La cuota que pagabas en un principio era la correcta para un préstamo de 213.400 euros a 30 años, 360 cuotas, pero tu compraste el piso en junio de 2005, y el vencimiento del préstamo era a 31/8/2033, menos de los 30años, exactamente 28 años y dos meses. No conozco tu caso en todo detalle, pero supongo que cuando tu compraste el piso, el promotor ya llevaba unos meses pagando las cuotas y por ello el vencimiento no son los 30años que habían en un principio, sino el plazo que te comento como correcto.
Por eso, cuando se han dado cuenta del error (posiblemente incorporaron en sus ordenadores, al principio un préstamo a 30 años) lo han modificado, han recortado las cuotas en 22, quedando un plazo total de pago de préstamo de 328 cuotas y han tenido que ajustar la cuota para que el préstamo quede pagado en el plazo correcto. No se si me explico bien para que lo entiendas.
En resumen, la cuota es la correcta, y ahora verás como nunca habrá modificación si se mantiene el tipo de interés.
Saludos
PD No olvides finalizar la pregunta si has quedado satisfecha con la respuesta.
El vencimiento 31-08-2033 es una vez que he amortizado capital reduciendo años, pero el real antes de la amortización está bien era 30-06-2035.
Pues hay algo que no "cuadra" en todo esto. Es imposible que con dos amortizaciones de 4.000 euros hagas una reducción de 22 meses de plazo, como mucho deberían de ser 15
Pero no te preocupes, que lo averiguaremos.
¿Te subrogaste en la hipoteca del promotor?
Mira en la escritura de compraventa el vencimiento del préstamo. Dímelo.
Tengo claro que la cuota de ahora es correcta, y que la del principio también lo era considerando 30 años. Por ahí van los tiros.
Si quieres que vayamos más rápido y puesto que tenemos que cruzar información, si quieres lo hacemos por email.
Pero no te preocupes, que lo averiguaremos.
¿Te subrogaste en la hipoteca del promotor?
Mira en la escritura de compraventa el vencimiento del préstamo. Dímelo.
Tengo claro que la cuota de ahora es correcta, y que la del principio también lo era considerando 30 años. Por ahí van los tiros.
Si quieres que vayamos más rápido y puesto que tenemos que cruzar información, si quieres lo hacemos por email.
Lo único que estoy en el trabajo y tengo capado el hotmail, luego desde casa te escribo. ¿Cuál es tu dirección de correo?
El vencimiento que pone en el primer recibo de mi hipoteca es 30-06-2035, supongo que eso será lo que ponga en escritura pero luego cuando llegue a casa lo confirmo.
Y te mando el cuadro de amortización que me mando la directora del banco donde aparecen también las amortizaciones, lo que no pone en el cuadro de amortización es el capital pendiente.
El vencimiento que pone en el primer recibo de mi hipoteca es 30-06-2035, supongo que eso será lo que ponga en escritura pero luego cuando llegue a casa lo confirmo.
Y te mando el cuadro de amortización que me mando la directora del banco donde aparecen también las amortizaciones, lo que no pone en el cuadro de amortización es el capital pendiente.
SOLUCION: 13/07/2009 14:52:28-SATEOPERACIONES-
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13/07/2009 15:53:52-Simula un consumo por el capital pte al 30-6-09 (189845,63+3997,15 de amortización anticipada)x 2,85%x cuotas que estaban ptes al 30-06-09 (298 cuotas, actualmente le quedan 290+ 8 cuotas que amortiza anticipadamente) y veras que la cuota a pagar son los 908,34 ¿. Si amortiza acortando el plazo del préstamo las cuotas son mayores. Un saludo.
Esta es la respuesta que me dan de mi banco, ¿qué te parece?
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13/07/2009 15:53:52-Simula un consumo por el capital pte al 30-6-09 (189845,63+3997,15 de amortización anticipada)x 2,85%x cuotas que estaban ptes al 30-06-09 (298 cuotas, actualmente le quedan 290+ 8 cuotas que amortiza anticipadamente) y veras que la cuota a pagar son los 908,34 ¿. Si amortiza acortando el plazo del préstamo las cuotas son mayores. Un saludo.
Esta es la respuesta que me dan de mi banco, ¿qué te parece?
Creo que ya estas cerca de saber cual es el error, después de tu respuesta he mirado los vencimientos
Por lo que miro en los recibos.
Antes de mi 1ª amortización:
30-06-2035 después de amortizar 30-04-2034
Después de mi 2ª amortización
30-04-2034 después de amortizar 31-08-2033
¿Mi primera amortización fueron 4061? Y los años que amortice 14 meses y la segunda fueron 4000 y amortice 8 meses, hay algo que no cuadra,
Que te parece
Por lo que miro en los recibos.
Antes de mi 1ª amortización:
30-06-2035 después de amortizar 30-04-2034
Después de mi 2ª amortización
30-04-2034 después de amortizar 31-08-2033
¿Mi primera amortización fueron 4061? Y los años que amortice 14 meses y la segunda fueron 4000 y amortice 8 meses, hay algo que no cuadra,
Que te parece
Pues no, mira voy a tener que construir una tabla en excel con la fórmula que sirve para calcular la cuota en el sistema francés de amortización de préstamos, que es el que nos ocupa.
Quiero saber que ha pasado.
Dame un poco de tiempo.
Quiero saber que ha pasado.
Dame un poco de tiempo.
Dime la cantidad exacta de la cuota al principio, sólo la cuota, resta si hay gastos de correo o algo parecido.
Lo mismo para la cuota actual.
Lo mismo para la cuota actual.
Paso a paso.
La cuota correcta en un principio debe de ser 882,54 euros.
La primera cuota comprensiva de capital e intereses la pagas el 31/7/2005.
Hasta que se produce la primera amortización extraordinaria (31/12/2008), has pagado 30 cuotas, y amortizas 4.000
Después de la amortización debe de quedar un capital pendiente de 197.731 euros que, siguiendo con la misma cuota, se deben de pagar en 320 cuotas de 882.54 y una última de 160 euros (has reducido 10 cuotas, casi 11).
Pasa un mes y amortizas 4000 más la cuota del mes, con lo que debe de quedar un capital pendiente de 192.904 euros, que pagando los 882.54 euros al mes, se deben de pagar en 308 cuotas, más una de 564 euros.
Como estamos en Agosto, has pagado hasta Julio (6 cuotas más) y te deben de quedar un capital de 192904 a pagar en 302 cuotas, más una de 564 euros. No las 289 cuotas pendientes que te dan los del banco. Alguien ha metido la pata al contar y se ha comido 9 cuotas, por eso la amortización te ha subido.
Mis cálculos están bien, si quieres me das tu email y te mandaré las hojas de excel con los cuadros de amortización del préstamo tal como los he hecho.
Pero para discutir con los del banco, tienes que tener los conceptos muy claros. Te aseguro que ni los nuevos de los bancos los comprenden.
Yo se algo de matemáticas financieras y por eso lo se calcular.
La cuota correcta en un principio debe de ser 882,54 euros.
La primera cuota comprensiva de capital e intereses la pagas el 31/7/2005.
Hasta que se produce la primera amortización extraordinaria (31/12/2008), has pagado 30 cuotas, y amortizas 4.000
Después de la amortización debe de quedar un capital pendiente de 197.731 euros que, siguiendo con la misma cuota, se deben de pagar en 320 cuotas de 882.54 y una última de 160 euros (has reducido 10 cuotas, casi 11).
Pasa un mes y amortizas 4000 más la cuota del mes, con lo que debe de quedar un capital pendiente de 192.904 euros, que pagando los 882.54 euros al mes, se deben de pagar en 308 cuotas, más una de 564 euros.
Como estamos en Agosto, has pagado hasta Julio (6 cuotas más) y te deben de quedar un capital de 192904 a pagar en 302 cuotas, más una de 564 euros. No las 289 cuotas pendientes que te dan los del banco. Alguien ha metido la pata al contar y se ha comido 9 cuotas, por eso la amortización te ha subido.
Mis cálculos están bien, si quieres me das tu email y te mandaré las hojas de excel con los cuadros de amortización del préstamo tal como los he hecho.
Pero para discutir con los del banco, tienes que tener los conceptos muy claros. Te aseguro que ni los nuevos de los bancos los comprenden.
Yo se algo de matemáticas financieras y por eso lo se calcular.
Fe de erratas, me he vuelto turuta con tanto número. Me he colado al contar los meses que hay hasta el 31/12/2008. Son 42, no 30.
Esta siendo un buen ejercicio mental, y eso que no me equivocaba!
Volvemos a empezar, hasta 31/12/2008 has pagado 42 cuotas, capital pendiente 196.826, amortizas 4.000 y quedan 192.826, a pagar en 308 cuotas y una final de 401 euros.
Pagas la cuota de enero y amortizas 4.000 de capital, deben de quedar unos 187.975 euros (digo unos porque sin las fechas en que has hecho las amortizaciones se puede ir unos euros arriba por intereses, pero no más de 40) Pagando la misma cuota, ese capital se debe de amortizar en 297 cuotas más una de 149 euros.
Después de pagar el recibo de julio deben de faltar 291 cuotas del mismo importe(más una de 149) y el capital pendiente debe de ser de 185.342 euros.
Ni me cuadran los meses que dicen que faltan por pagar, ni me cuadra el capital pendiente que dices que te falta.
Así que o el banco ha amortizado menos de lo que debía en recibos pasados, o se han hecho un lío. Yo lo tengo claro y estoy para ir al banco y que me lo expliquen (si saben), pero ahora tengo que conseguir que tu lo entiendas también.
Esta siendo un buen ejercicio mental, y eso que no me equivocaba!
Volvemos a empezar, hasta 31/12/2008 has pagado 42 cuotas, capital pendiente 196.826, amortizas 4.000 y quedan 192.826, a pagar en 308 cuotas y una final de 401 euros.
Pagas la cuota de enero y amortizas 4.000 de capital, deben de quedar unos 187.975 euros (digo unos porque sin las fechas en que has hecho las amortizaciones se puede ir unos euros arriba por intereses, pero no más de 40) Pagando la misma cuota, ese capital se debe de amortizar en 297 cuotas más una de 149 euros.
Después de pagar el recibo de julio deben de faltar 291 cuotas del mismo importe(más una de 149) y el capital pendiente debe de ser de 185.342 euros.
Ni me cuadran los meses que dicen que faltan por pagar, ni me cuadra el capital pendiente que dices que te falta.
Así que o el banco ha amortizado menos de lo que debía en recibos pasados, o se han hecho un lío. Yo lo tengo claro y estoy para ir al banco y que me lo expliquen (si saben), pero ahora tengo que conseguir que tu lo entiendas también.
Aclaración de unos conceptos para que te ayuden a entender esto.
NormalCmente se usa el llamado sistema de amortización francés o de cuota constante.
La cuota es constante siempre que no haya variación en el tipo de interés.
Para un importe dado, un tipo de interés y un vencimiento, se calcula el importe de la cuota que se tiene que pagar para que llegado el vencimiento se haya amortizado todo el capital. Se consideran lo que se llaman periodos comerciales, mes de 30 días y año de 360 días para todos los cálculos.
Así, se calcula la cuota que en tu caso sería de 882,54. Los importes de capital amortizado, no sufren variación en caso de variación del tipo de interés, cambian los intereses que es lo que hace que varíe la cuota.
NormalCmente se usa el llamado sistema de amortización francés o de cuota constante.
La cuota es constante siempre que no haya variación en el tipo de interés.
Para un importe dado, un tipo de interés y un vencimiento, se calcula el importe de la cuota que se tiene que pagar para que llegado el vencimiento se haya amortizado todo el capital. Se consideran lo que se llaman periodos comerciales, mes de 30 días y año de 360 días para todos los cálculos.
Así, se calcula la cuota que en tu caso sería de 882,54. Los importes de capital amortizado, no sufren variación en caso de variación del tipo de interés, cambian los intereses que es lo que hace que varíe la cuota.
Mi dirección de correo es
La primera cuota que page el 31-07-05 es de 882,53 y la cuota actual 908,34. Lo único que tu estas calculando todo con el tipo de interés del 2,85 y eso no es correcto.
El 2,85 lo page los primero meses y este años pero el resto sido mal alto.
Tengo revisión semestral, te digo los intereses que me han aplicado
1ºsemestre 2,85%, 2º 3,134%, 3º 3,758%, 4º 4,314%, 5º 5,057, 6º 5,444%, 7º 4,80% 8º 2,85%.
Me estas sirviendo de mucha ayuda.
El 2,85 lo page los primero meses y este años pero el resto sido mal alto.
Tengo revisión semestral, te digo los intereses que me han aplicado
1ºsemestre 2,85%, 2º 3,134%, 3º 3,758%, 4º 4,314%, 5º 5,057, 6º 5,444%, 7º 4,80% 8º 2,85%.
Me estas sirviendo de mucha ayuda.
Aunque el tipo vaya variando, las cantidades amortizadas no varían con el tiempo, a no ser que se hagan amortizaciones anticipadas.
Ya que me has puesto los tipos semestrales, ponme también las cuotas que pagaste en cada trimestre.
Ya que me has puesto los tipos semestrales, ponme también las cuotas que pagaste en cada trimestre.
Gracias por tu ayuda, eres un máquina con las matemáticas financieras.
Cuanta gente hay en banca que no tiene ni idea.
Estamos a punto de saber el error que ha cometido el banco.
Cuanta gente hay en banca que no tiene ni idea.
Estamos a punto de saber el error que ha cometido el banco.