Varias dudas sobre el contrato de hipoteca de una vivienda heredada
Buenos días. El otro día me contestó usted una duda al respecto de la subrogación a la hipoteca de un posible vendedor.
Hoy tengo tres preguntas:
1. Mi novia (con la que compro el piso) tiene una vivienda en propiedad compartida con su hermana a razón de una herencia. Para solicitar ayudas a la vivienda, te pide que sea para la primera vivienda que compras. Al tener mi novia esa mitad de propiedad, ¿se convertirá un problema miras a posibles ayudas?
2. El adosado me cuesta 180 000 euros. Al vendedor le quedan por pagar 161 000, por lo que nosotros necesitaríamos una ampliación de ese crédito hasta el 100 %. Me dicen en el banco, que de la parte que él tiene hipotecada, sólo pagaría a nivel de hacienda un 2% como comisión de subrogación (¿es ese el porcentaje? Lo pregunto porque la propia agente se quedó sorprendida que de fuera tal alta la cantidad y me dijo algo así como que se podía intentar que fuera un 1%) y sería sobre los 18 000 euros restantes sobre los que debería pagar el total del impuesto. ¿A cuánto ascendería? Es que no sé cuál es el porcentaje que se paga.
3. El plan hipotecario que tiene mi vendedor es muy bueno, pero yo, al ser funcionario me puedo beneficiar del plan de muface, que ofrece mejores condiciones, pero tiene el inconveniente de tener un suelo del 1,50 para el euribor. La del vendedor no tiene ni techo ni suelo. En el banco me dicen que esa base es muy baja y que no pasa nada, pero no sé que hacer, porque todos mis conocidos me dicen que ni se me ocurra. Me recomiendan que me quede con su plan aunque el diferencial es de 0,65 y el mio sería por 0,45.
No quiero abusar, pero me gustaría preguntarle también si debería formalizar con el vendedor de alguna forma la compra, pues me comentan que las gestiones bancarias tienen para largo. El caso es que me da miedo, porque como dependo de que me den la hipoteca, si yo le doy dinero al vendedor en plan reserva, luego lo perdería, ¿no? Yo soy funcionario del grupo A2 y mi novia es enfermera con un trabajo en clínica privada con contrato indefinido como supervisora de enferemeras y además trabaja en la sanidad pública a noches fijas (está cubriendo una reducción de jornada). ¿Seríamos candidatos a una hipoteca según están ahora las cosas? También contamos con avales.
Muchas gracias de antemano.
Hoy tengo tres preguntas:
1. Mi novia (con la que compro el piso) tiene una vivienda en propiedad compartida con su hermana a razón de una herencia. Para solicitar ayudas a la vivienda, te pide que sea para la primera vivienda que compras. Al tener mi novia esa mitad de propiedad, ¿se convertirá un problema miras a posibles ayudas?
2. El adosado me cuesta 180 000 euros. Al vendedor le quedan por pagar 161 000, por lo que nosotros necesitaríamos una ampliación de ese crédito hasta el 100 %. Me dicen en el banco, que de la parte que él tiene hipotecada, sólo pagaría a nivel de hacienda un 2% como comisión de subrogación (¿es ese el porcentaje? Lo pregunto porque la propia agente se quedó sorprendida que de fuera tal alta la cantidad y me dijo algo así como que se podía intentar que fuera un 1%) y sería sobre los 18 000 euros restantes sobre los que debería pagar el total del impuesto. ¿A cuánto ascendería? Es que no sé cuál es el porcentaje que se paga.
3. El plan hipotecario que tiene mi vendedor es muy bueno, pero yo, al ser funcionario me puedo beneficiar del plan de muface, que ofrece mejores condiciones, pero tiene el inconveniente de tener un suelo del 1,50 para el euribor. La del vendedor no tiene ni techo ni suelo. En el banco me dicen que esa base es muy baja y que no pasa nada, pero no sé que hacer, porque todos mis conocidos me dicen que ni se me ocurra. Me recomiendan que me quede con su plan aunque el diferencial es de 0,65 y el mio sería por 0,45.
No quiero abusar, pero me gustaría preguntarle también si debería formalizar con el vendedor de alguna forma la compra, pues me comentan que las gestiones bancarias tienen para largo. El caso es que me da miedo, porque como dependo de que me den la hipoteca, si yo le doy dinero al vendedor en plan reserva, luego lo perdería, ¿no? Yo soy funcionario del grupo A2 y mi novia es enfermera con un trabajo en clínica privada con contrato indefinido como supervisora de enferemeras y además trabaja en la sanidad pública a noches fijas (está cubriendo una reducción de jornada). ¿Seríamos candidatos a una hipoteca según están ahora las cosas? También contamos con avales.
Muchas gracias de antemano.
1 Respuesta
Respuesta de jemilio
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1. Si tu novia es la dueña del 50% de una vivienda que tiene por herencia, no tiene que ser motivo para que ello impida acceder a ayudas. De todas formas para pedir ayudas hay unos requisitos que cumplir y que son diferentes según el ayuntamiento, o la comunidad en la que vives. De todas formas, si piensas pedir ayudas, vale la pena que te enteres bien en el ayuntamiento de la localidad donde vives.
2. Creo que no tienes claros los conceptos. Comisión por subrogación es una comisión que pagarás al banco por subrogarte la hipoteca que tiene el actual dueño, suele estar entre un 0'5 y 1 %. Si son impuestos, es otra cosa. En un principio si te subrogas en la hipoteca del vendedor, no pagarás impuestos, pero si amplias la hipoteca pagarás el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, es del 1% y se aplica sobre la mayor cantidad que figure en la escritura. Al hacer la ampliación de la hipoteca, pagarás dicho 1% sobre la mayor cantidad, que será la Total Responsabilidad Hipotecaria de la finca, es decir, casi el doble del préstamo. Por lo que si amplias el préstamo a 180.000, el importe a pagar será de 3600 euros. No obstante, hay liquidadores que aplican dicho impuesto sobre el incremento de la cifra en cuestión, no hay otra forma de enterarse que no sea ir a la oficina liquidadora de la hacienda autonómica y preguntar. Es un impuesto que está transferido a las ccaa. También te digo, que están intentando aplicar los máximos, ya se sabe como están las arcas públicas.
3. El suelo del 1'5 % que ahora se ha alcanzado, pero es muy bajo. Ten en cuenta que pronto empezará a subir, no se puede mantener en esos tipos tan bajos, más teniendo en cuenta que Francia y Alemania empiezan a salir de la crisis. Aunque ganes un 0'2% con las condiciones de muface, no vas a compensar el sobrecoste que te va a representar cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva. De todas formas, siempre podrás en el futuro hacer una subrogación de acreedor hipotecario.
En cuanto a formalizar un contrato con el vendedor, yo lo haría y le entregaría dinero a cuenta, pero con una clausula en el contrato que asegure que os devuelve el dinero entregado en caso de que el banco no os conceda el préstamo. Yo no le entregaría más del 5% por si acaso. También podrías pedir que la inmobiliaria se quede con la señal hasta que tengas el préstamo concedido.
En cuanto a la concesión, todos los datos son positivos excepto uno, necesitas el 100% del valor de la compra y los bancos no están por esa labor.
2. Creo que no tienes claros los conceptos. Comisión por subrogación es una comisión que pagarás al banco por subrogarte la hipoteca que tiene el actual dueño, suele estar entre un 0'5 y 1 %. Si son impuestos, es otra cosa. En un principio si te subrogas en la hipoteca del vendedor, no pagarás impuestos, pero si amplias la hipoteca pagarás el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, es del 1% y se aplica sobre la mayor cantidad que figure en la escritura. Al hacer la ampliación de la hipoteca, pagarás dicho 1% sobre la mayor cantidad, que será la Total Responsabilidad Hipotecaria de la finca, es decir, casi el doble del préstamo. Por lo que si amplias el préstamo a 180.000, el importe a pagar será de 3600 euros. No obstante, hay liquidadores que aplican dicho impuesto sobre el incremento de la cifra en cuestión, no hay otra forma de enterarse que no sea ir a la oficina liquidadora de la hacienda autonómica y preguntar. Es un impuesto que está transferido a las ccaa. También te digo, que están intentando aplicar los máximos, ya se sabe como están las arcas públicas.
3. El suelo del 1'5 % que ahora se ha alcanzado, pero es muy bajo. Ten en cuenta que pronto empezará a subir, no se puede mantener en esos tipos tan bajos, más teniendo en cuenta que Francia y Alemania empiezan a salir de la crisis. Aunque ganes un 0'2% con las condiciones de muface, no vas a compensar el sobrecoste que te va a representar cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva. De todas formas, siempre podrás en el futuro hacer una subrogación de acreedor hipotecario.
En cuanto a formalizar un contrato con el vendedor, yo lo haría y le entregaría dinero a cuenta, pero con una clausula en el contrato que asegure que os devuelve el dinero entregado en caso de que el banco no os conceda el préstamo. Yo no le entregaría más del 5% por si acaso. También podrías pedir que la inmobiliaria se quede con la señal hasta que tengas el préstamo concedido.
En cuanto a la concesión, todos los datos son positivos excepto uno, necesitas el 100% del valor de la compra y los bancos no están por esa labor.
