Dudas sobre una hipoteca
Hola, os cuento mi caso para ver si podéis arrojar un poco de luz a unas dudas que me han surgido. Resulta que esta semana pasada estuve viendo un piso, el cual estaría interesado en comprar. Resulta que el actual propietario pedía 165.000 Euros por él, pero al informarme a través de la red he visto que a esos 165.000 Euros que piden, hay que sumarle el 7% de ITP. Con lo cual son 11.550 Euros más.He hablado de nuevo con el propietario y me ha rebajado el precio a 156.000 Euros. Bueno, pues al día siguiente he ido a mi entidad bancaria y solo me dan el 80 % del valor de tasación, y si le solicito el 100% necesito avalista, y no sé si eso va a ser posible.Me han dicho que antes solía tasar los pisos por lo alto pero que ahora ya no están por la labor de hacerlo.He hablado de nuevo con el propietario y me ha comentado que un amiguete suyo que trabaja en una Caja de ahorros le ha dicho que hay una manera de arreglarlo y sin tener que pagar el ITP, y es haciendo una subrogación de la hipoteca, que es hacer un cambio de titular en la escritura y luego hacer yo frente a la deuda que le queda a él por pagarle al banco.Mi duda surge aquí y mi pregunta es ¿se puede hacer realmente eso? ¿En qué saldría yo perjudicado si se llegase a hacer esto? Tengo entendido que subrogar es llevarse la Hipoteca a otra entidad y volver a pactar las condiciones de la hipoteca ¿estoy en lo cierto? En el supuesto caso de que llegase ha hacer lo que me han comentado, ¿solamente me quedaría con la deuda que le queda al actual propietario o podría solicitar algo más de dinero? Todo esto es un poco engorroso de entender, y agradecería vuestra ayuda.Gracias por todo de antemano.Un saludo.
Respuesta de curroman
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Decirte que el Impuestio de Transmisiones Patrimoniales se paga cuando existe una compraventa de vivienda de segunda mano y no hay forma de no pagarlo salvo que quieras que te embarguen la vivienda y quien embarga es Hacienda
Ahora es cierto que la tasación de las viviendas es menor que hace unos años y que las entidades bancarias son más exigentes a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Siemptre ha existido una norma y es financiación sólo del 80% del menor de valor de tasación o valor de compra. Se trata de forzar al cliente a aportar ahorros sustanciales y que no le salga gratis la vivienda porque al comprarla el tasador la tasa en un valor suficiente.
El hecho de que te subroges en la hipoteca del vendedor no te dispensa del pago del ITP de la compra pero si te ahorras el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca, pero ojo tendrás que ver las condiciones de la hipoteca del vendedor y aun siendo muy buenas el banco no está obligado a mantenerlas. Ademas debes acudir a la entidad bancaria para ver las posibilidades de asumir la hipoteca y ver si esa ampliación que precisas te la concederían porque tú puedes ir directamente a Notaria y efectuar la compraventa subrogandote en la hipoteca pero el banco debe aceptarlo porque de no hacerlo el Banco seguirá mandando los recibos al vendedor .
Por otro lado decirte que el vendedor obtiene como ventaja que se ahorra los gastos de cancelación de la hipoteca
Ahora es cierto que la tasación de las viviendas es menor que hace unos años y que las entidades bancarias son más exigentes a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Siemptre ha existido una norma y es financiación sólo del 80% del menor de valor de tasación o valor de compra. Se trata de forzar al cliente a aportar ahorros sustanciales y que no le salga gratis la vivienda porque al comprarla el tasador la tasa en un valor suficiente.
El hecho de que te subroges en la hipoteca del vendedor no te dispensa del pago del ITP de la compra pero si te ahorras el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca, pero ojo tendrás que ver las condiciones de la hipoteca del vendedor y aun siendo muy buenas el banco no está obligado a mantenerlas. Ademas debes acudir a la entidad bancaria para ver las posibilidades de asumir la hipoteca y ver si esa ampliación que precisas te la concederían porque tú puedes ir directamente a Notaria y efectuar la compraventa subrogandote en la hipoteca pero el banco debe aceptarlo porque de no hacerlo el Banco seguirá mandando los recibos al vendedor .
Por otro lado decirte que el vendedor obtiene como ventaja que se ahorra los gastos de cancelación de la hipoteca
Muchas gracias por la respuesta.La verdad es que estaba un poquillo liado con tanto término de hipotecas y todo eso.La verdad es que tanto yo como el vendedor creíamos que al hacer únicamente el cambio de titular en la hipoteca y en las escrituras nos ahorrábamos el ITP, o por lo menos eso le habían dicho a él en el banco. Pero bueno, así me queda claro. Muchas gracias de nuevo.
