Novación de hipoteca
Hola, te vuelvo a consultar ya que no tengo muy claro el tema de la compensación por riesgo de interés.
Yo se que mi hipoteca al ser de tipo fijo tiene por ley aplicada esa compensación por riesgo de tipo de interés.
Pero yo entiendo que eso es aplicable en el caso de la cancelación total o subrogación de la hipoteca a otra entidad ¿no? Así como las comisiones de cancelación total.
Pero en este caso de novación, ¿el banco me puede cobrar estas comisiones tanto la del riesgo de tipos como la de amortización total?
Es que quiero ir a negociar con mis cartas bien aprendidas.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Yo se que mi hipoteca al ser de tipo fijo tiene por ley aplicada esa compensación por riesgo de tipo de interés.
Pero yo entiendo que eso es aplicable en el caso de la cancelación total o subrogación de la hipoteca a otra entidad ¿no? Así como las comisiones de cancelación total.
Pero en este caso de novación, ¿el banco me puede cobrar estas comisiones tanto la del riesgo de tipos como la de amortización total?
Es que quiero ir a negociar con mis cartas bien aprendidas.
Gracias de antemano.
Un saludo.
1 Respuesta
Respuesta de absctct
1
Pues no te pueden aplicar esa cláusula por ley como dices, deberán aplicarse a hipotecas contratadas con fecha posterior a la publicación de la ley del 2007, 7 de diciembre, tiene que especificarse en una cláusula y además:
"Régimen de la compensación por amortización anticipada
Artículo 7. Ámbito de aplicación.
El presente Capítulo será de aplicación a los contratos
de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad
a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no
conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada,
cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la
hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea
persona física.
Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el
régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el
Impuesto sobre Sociedades.
En dichos contratos de crédito o préstamo hipotecario
no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada
total o parcial.
En cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir
la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo
sin cobrar ninguna comisión por ello."
Esto es lo que dice la ley en cuanto al ámbito de aplicación. La comisión por riesgo de interés suscrita en una hipoteca sólo podrá aplicarse en el caso de que a la entidad le suponga una pérdida, o mejor dicho, una disminución del beneficio por una subrogación o una amortización total o parcial del préstamo, y no ante una novación. ¿Pero es el cambio de interés de fijo a variable considerado como una novación? Pues dice la ley al respecto lo siguiente:
"Capítulo VII. LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras
normas del sistema hipotecario y financiero,
de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria
La novación de los préstamos hipotecarios
en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación
restrictiva que del concepto de novación modificativa
hacía la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
subrogación de préstamos hipotecarios. Lo que ahora se
adopta es una interpretación más amplia de cuándo
existe novación modificativa, de manera que se considera
que existe mera modificación y no extinción de la relación
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes
supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación
o modificación de las garantías personales, alteración
de las condiciones del tipo de interés inicialmente
pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema
de amortización y de cualesquiera otras condiciones
financieras del préstamo."
La alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado se considera una novación modificativa de la escritura hipotecaria inicial y por supuesto que le supone una disminución de beneficios con respecto al tipo de interés fijo que te venían aplicando, pero lo es por que el Euribor actual está al 1,25 + 0,75 % = 2%, y les supone un 3,65% de disminución de beneficios. ¿Quiere esto decir que me pueden aplicar dicha comisión por riesgo de interés? Yo diría que no pues se trata de una novación, no de una subrogación o cancelación total o parcial como dice la ley.
Pero cabría preguntarse si alguna vez el euribor vuelve a alcanzar los niveles superiores al 6%, como hace un par de años ¿Te compensarán a ti esa pérdida?
Por otro lado, y como aclaración final, dice la ley lo siguiente al respecto de dicha comisión de riesgo de interés:
CAPÍTULO IV
Artículo 9. Compensación por riesgo de tipo de interés.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias,
totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios
que se produzcan dentro de un periodo de revisión
de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior
a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad
acreedora cantidad alguna en concepto de compensación
por riesgo de tipo de interés.
2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias,
totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos
hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo
de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación
genera una ganancia o una pérdida de capital a la
entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición
al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva
entre el capital pendiente en el momento de la cancelación
anticipada y el valor de mercado del préstamo o
crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo,
se entenderá que existe pérdida de capital para la
entidad acreedora.
El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará
como la suma del valor actual de las cuotas pendientes
de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés
y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el
momento de la revisión de no producirse la cancelación
anticipada. El tipo de interés de actualización será el de
mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente
revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o
tipo de interés de referencia que se empleará para calcular
el valor de mercado de entre los que determine el
Ministro de Economía y Hacienda.
En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado
de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente
que se amortiza.
3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación
por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia
de capital a su favor.
4. El contrato deberá especificar cuál de las dos
modalidades siguientes para el cálculo de la compensación
por riesgo de tipo de interés será aplicable:
Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que
deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento
de la cancelación.
La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a
la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este
caso, el contrato deberá prever que la entidad compense
al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación
genere una ganancia de capital para la entidad.
Entonces, como consideración final, diría que el cambio de interés fijo a interés variable, se considera una novación modificativa de la escritura hipotecaria con los gastos mínimos que en la anterior consulta expecifiqué, que esto le supone al banco una disminución de beneficios (no pérdida, por que ellos nunca pueden perder tratando con la "plebe", sin embargo luego invierten en bolsa, especulan en deudas de otros países... y se dejan los ojos) por las condiciones actuales de los tipos de interés. Pero ese no es tú problema ahora, quizá luego sí lo sea, cuando suban los tipos y te apliquen un porcentaje mayor al que tenías. Al no considerarse una subrogación o cancelación total o parcial, no deberían aplicarte dicha comisión. Pero tampoco están obligados a novarte el tipo interés pasando de fijo a variable y si esto les supone una disminución de beneficios, como es el caso, y se trate de no compensarlo con la entrega de 4.000 euros como indicas, seguramente no lo hagan.
Pero a la entrega de esos 4.000 euros como aplicación de esta comisión tardarás tiempo en recuperarla aún beneficiándote de los tipos actuales, amén de que no suban y tu beneficio sea 0 o incluso negativo.
Entonces de lo que se trata es de decirle al Sr. Director que la modificación del interés aplicable a tu hipoteca se considera una novación, y que no se pretende subrogar o cancelar parcial o totalmente el préstamo para que te apliquen dicha comisión, como bien dice la ley hipotecaria 41/2007, y que por consiguiente no procede a su aplicación aunque ello pueda suponer una disminución de beneficios para la entidad, ya que en el futuro podría suponerte a ti pérdidas mayores con la subida de tipos.
Bueno ya me contarás como van las negociaciones.
"Régimen de la compensación por amortización anticipada
Artículo 7. Ámbito de aplicación.
El presente Capítulo será de aplicación a los contratos
de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad
a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no
conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada,
cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la
hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea
persona física.
Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el
régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el
Impuesto sobre Sociedades.
En dichos contratos de crédito o préstamo hipotecario
no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada
total o parcial.
En cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir
la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo
sin cobrar ninguna comisión por ello."
Esto es lo que dice la ley en cuanto al ámbito de aplicación. La comisión por riesgo de interés suscrita en una hipoteca sólo podrá aplicarse en el caso de que a la entidad le suponga una pérdida, o mejor dicho, una disminución del beneficio por una subrogación o una amortización total o parcial del préstamo, y no ante una novación. ¿Pero es el cambio de interés de fijo a variable considerado como una novación? Pues dice la ley al respecto lo siguiente:
"Capítulo VII. LEY 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras
normas del sistema hipotecario y financiero,
de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria
La novación de los préstamos hipotecarios
en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación
restrictiva que del concepto de novación modificativa
hacía la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre
subrogación de préstamos hipotecarios. Lo que ahora se
adopta es una interpretación más amplia de cuándo
existe novación modificativa, de manera que se considera
que existe mera modificación y no extinción de la relación
jurídica y constitución de una nueva en los siguientes
supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación
o modificación de las garantías personales, alteración
de las condiciones del tipo de interés inicialmente
pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema
de amortización y de cualesquiera otras condiciones
financieras del préstamo."
La alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado se considera una novación modificativa de la escritura hipotecaria inicial y por supuesto que le supone una disminución de beneficios con respecto al tipo de interés fijo que te venían aplicando, pero lo es por que el Euribor actual está al 1,25 + 0,75 % = 2%, y les supone un 3,65% de disminución de beneficios. ¿Quiere esto decir que me pueden aplicar dicha comisión por riesgo de interés? Yo diría que no pues se trata de una novación, no de una subrogación o cancelación total o parcial como dice la ley.
Pero cabría preguntarse si alguna vez el euribor vuelve a alcanzar los niveles superiores al 6%, como hace un par de años ¿Te compensarán a ti esa pérdida?
Por otro lado, y como aclaración final, dice la ley lo siguiente al respecto de dicha comisión de riesgo de interés:
CAPÍTULO IV
Artículo 9. Compensación por riesgo de tipo de interés.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias,
totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios
que se produzcan dentro de un periodo de revisión
de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior
a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad
acreedora cantidad alguna en concepto de compensación
por riesgo de tipo de interés.
2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias,
totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos
hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo
de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación
genera una ganancia o una pérdida de capital a la
entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición
al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva
entre el capital pendiente en el momento de la cancelación
anticipada y el valor de mercado del préstamo o
crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo,
se entenderá que existe pérdida de capital para la
entidad acreedora.
El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará
como la suma del valor actual de las cuotas pendientes
de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés
y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el
momento de la revisión de no producirse la cancelación
anticipada. El tipo de interés de actualización será el de
mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente
revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o
tipo de interés de referencia que se empleará para calcular
el valor de mercado de entre los que determine el
Ministro de Economía y Hacienda.
En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado
de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente
que se amortiza.
3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación
por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia
de capital a su favor.
4. El contrato deberá especificar cuál de las dos
modalidades siguientes para el cálculo de la compensación
por riesgo de tipo de interés será aplicable:
Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que
deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento
de la cancelación.
La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a
la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este
caso, el contrato deberá prever que la entidad compense
al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación
genere una ganancia de capital para la entidad.
Entonces, como consideración final, diría que el cambio de interés fijo a interés variable, se considera una novación modificativa de la escritura hipotecaria con los gastos mínimos que en la anterior consulta expecifiqué, que esto le supone al banco una disminución de beneficios (no pérdida, por que ellos nunca pueden perder tratando con la "plebe", sin embargo luego invierten en bolsa, especulan en deudas de otros países... y se dejan los ojos) por las condiciones actuales de los tipos de interés. Pero ese no es tú problema ahora, quizá luego sí lo sea, cuando suban los tipos y te apliquen un porcentaje mayor al que tenías. Al no considerarse una subrogación o cancelación total o parcial, no deberían aplicarte dicha comisión. Pero tampoco están obligados a novarte el tipo interés pasando de fijo a variable y si esto les supone una disminución de beneficios, como es el caso, y se trate de no compensarlo con la entrega de 4.000 euros como indicas, seguramente no lo hagan.
Pero a la entrega de esos 4.000 euros como aplicación de esta comisión tardarás tiempo en recuperarla aún beneficiándote de los tipos actuales, amén de que no suban y tu beneficio sea 0 o incluso negativo.
Entonces de lo que se trata es de decirle al Sr. Director que la modificación del interés aplicable a tu hipoteca se considera una novación, y que no se pretende subrogar o cancelar parcial o totalmente el préstamo para que te apliquen dicha comisión, como bien dice la ley hipotecaria 41/2007, y que por consiguiente no procede a su aplicación aunque ello pueda suponer una disminución de beneficios para la entidad, ya que en el futuro podría suponerte a ti pérdidas mayores con la subida de tipos.
Bueno ya me contarás como van las negociaciones.
