Dudas extinción de condominio

La extinción de condominio es, para que te hagas una idea, una compra-venta de vivienda normal pero que tiene una ventaja fiscal, que en vez del 7% de itp se paga un 1% a Hacienda, lo cual es mucho mejor. La cuestión es que sólo puede hacerse cuando la casa inicialmente está a nombre de varias personas y el comprador es una de estas personas, por eso se usa muy frecuentemente en parejas que se rompen como es tu caso. No supone fraude a Hacienda ni nada parecido, es una opción totalmente legal y de la que puedes beneficiarte. Así, tendríais que tasar la casa, pongamos por ejemplo que vale 100.000 euros, y los impuestos a pagar serían el 1% de la mitad que pasa de tu ex hacia ti, es decir, unos 1.000 euros. El notario podrá informarte del dato exacto en tu caso.
En cuanto a cambiar las escrituras y no cambiar la hipoteca... por tu parte no tienes problema, el problema sería de tu ex, por así decirlo, que seguiría con una responsabilidad de cara al banco. Me explico. Ahora mismo cada uno de vosotros tenéis el 50% de una propiedad (por la escritura) y el 50% de una deuda (por la hipoteca). Si la parte de casa de tu ex pasa a tu nombre, tú te quedarás con el 100% de casa y el 50% de deuda y tu ex con el 0% de casa y con el 50% de deuda. Mientras tú pagues, al banco y a tu ex les da lo mismo, pero si tú el día de mañana dejases de pagar, el banco te reclamaría a ti la mitad de hipoteca que quedase pendiente y a tu ex la otra mitad, por lo que yo, si fuera él, no aceptaría, pero es su decisión. A ti desde luego no te supone problema, pero lo ideal desde luego es que todo pasara a tu nombre. Si el banco se niega... quizá aportando algún aval sí lo acepte o, si no, quizá deberíais plantearos vender la casa y tú comprarte otra. Es una posibilidad que puedes valorar.
Sobre el tema de los tres años, sólo afecta si habéis desgravado por la casa, porque si tu ex lo ha hecho y antes de tres años abandona la vivienda hacienda le va a pedir las cantidades desgravadas en concepto de vivienda habitual. Si no ha desgravado como dices, pues entonces no os afecta.
Sobre cuánto has de "darle" por su mitad de casa, tendréis que hacer los cálculos. Volviendo al ejemplo anterior, donde imaginamos que la casa vale 100.000 euros y si os quedan de hipoteca 80.000, como tú compras su "trozo" tendrías que darle 50.000 (lo que vale su mitad) - 40.000 (su parte de hipoteca que asumes) = 10.000 euros. El tendrá que tributar por ese ingreso, aunque rechace recibirlo en caso de que pactéis que no quiere nada, pero para Hacienda eso no vale.
Si hay alguna cosa que no haya quedado clara.

Muchísimas gracias, de verdad. Me ha quedado super claro todo lo que me has explicado.
Primero, aunque se que no es necesario que me justifique, quiero decirte que no quiero aprovecharme de él. La opción de vender la casa ahora mismo no es factible, porque quiere irse cuanto antes, y lo respeto. Hemos quedado en que si en algún momento quiere volver a España, o surgiera cualquier problema hipotecario, me pondría de nuevo en contacto con él para solucionarlo. No dispongo de aval, y hemos considerado que es la única opción con la que contamos. Se que yo salgo más beneficiada que él, pero su deseo de irse cuanto antes no nos da muchas opciones. Además, creo que a los dos nos deja más tranquilos el saber que no estará en España.
En fin, una vez intentado limpiar mi conciencia, una última pregunta:
Se me olvidó comentar al comienzo, que cuando compramos la vivienda, el banco sólo nos concedió el 80% de la vivienda. Como no disponíamos del resto para poder comprarla, mi padre nos hizo un préstamo de 50.000€. En el banco nos comentaron de hacer un contrato interno, para que quedara constancia de que nos hacía un préstamo personal a interés 0. Firmamos los tres, más dos testigos, (no ante notario) dejando constancia en el escrito que el dinero era para pagar ese 20% y los gastos de escritura y notario. Dejamos también constancia de que se lo devolveríamos en un plazo de 10 años, en mensualidades de 400€.
Todo ésto te lo comento para saber si este papel nos daría potestad para no tener que darle este dinero que él, inicialmente, no puso.
No se si me he explicado bien.
En el caso de que finalmente tuviera que pagarle este dinero, y él lo rechazase, ¿cómo podría tributar a Hacienda si ya no estará en España para ese entonces? Por cierto, ¿es factible el pactar que él no quiere nada? De verdad, no quiero nada que no sea mío. Pero es cierto que él no lo puso. Además, es dinero de mi padre, y yo quiero que lo recupere.
Muchísimas gracias, de verdad. El haber conseguido que haya comprendido todo lo que me has escrito, teniendo en cuenta los conocimientos que tengo, es una gran labor.
Si puedo ayudarte en lo que sea, comentarte que soy psicóloga, más especializada en el mundo infantil, pero me encantaría poderte ayudar en cualquier duda que tuvieras.
Un saludo,

Lo primero, que aunque uno se vaya de un país ha de pagar los impuestos correspondientes. Si no lo hace puede que Hacienda no consiga recuperar el dinero, pero eso no le libera de la obligación de pagar. Pagar tiene que pagar, ahora, que es verdad que si no quiere hacerlo y se va del país, Hacienda va a tener complicado (que no imposible) "perseguirle".
Pactar que él no quiere nada sí podéis pactarlo, pero entonces lo que tenéis que hacer no es una compra-venta, sino una donación, de su parte del piso hacia ti. Tendrías que pagar tú los impuestos correspondientes de la operación (en la dirección General de Tributos de tu Comunidad Autónoma podrían indicarte cuánto tendrías que pagar, no en todas partes es igual)
Y en cuanto al dinero que os prestó tu padre... por supuesto que debéis tenerlo en cuenta. Digamos que la mitad de ese dinero que os dejo se consideraría que se lo dejó a él, por lo tanto deberías restarlo de la cantidad que a él le correspondiera percibir.
Muchas gracias por tu ofrecimiento, de momento no tengo nenes que cuidar, quizás más adelante :)
Si necesitas algo más, aquí estamos.

Vale, entonces, por yo quedarme más tranquila. Te explico lo que creo que he entendido, y si es correcto, me lo dices y ya dejo de darte el tostonazo:
- Si que es válido el contrato interno que firmamos, aunque en las escrituras aparezca que tenemos el 50% cada uno.
- El piso costó 150.000€. Pagamos al comienzo el 20%, es decir, 30.000€. Durante este año de convivencia, hemos pagado del piso (casi todo intereses, que supongo que también se incluyen. ¿No?) Unos 5100 €.
- Eso significaría que tendría que pagarle unos 2600€, ¿no? Y él tributarlo. (Por cierto, ¿puede pagar este impuesto sin haber hecho la declaración? ¿O es independiente?)
Muchísimas gracias por todas las aclaraciones. De verdad que me están siendo de mucha ayuda.

No te preocupes, no me das el tostonazo. Espero poder ayudarte :)
Si en las escrituras tenéis el 50% cada uno del piso eso es así, es independiente del dinero que os han prestado. Así, imagínate que el piso, que costó 150.000 euros, sigue valiendo eso (deberíais tasar la casa porque los precios han bajado, pero vamos a suponer que el tuyo lo siguen tasando por ese valor). Así, a tu ex le corresponderían 75.000 euros por su mitad.
Ahora, suponemos que los 5.100 euros los habéis pagado a medias y que os queda por pagar una hipoteca de 118.000 euros (restando la entrada y el capital que podáis haber amortizado), por lo que cada uno tenéis una deuda pendiente con el banco de la mitad, 59.000 euros.
Así, si tú te quedas con su "trozo" de piso y de hipoteca deberías abonarle 75.000 euros - 59.000 euros = 16.000 euros, pero como tu padre os dejó 50.000 euros (25.000 a cada uno) a tu ex le corresponden 16.000 euros-25.000 euros = -9.000 euros. Es decir, que con los datos que me das realmente tu ex debe dinero a tu padre, que debería pagarte a ti y tú asumir su parte de cuota en el préstamo de 10 años que firmasteis. Bueno, con los datos concretos en la mesa parece que tu ex al final no va a tener que tributar nada...

¿Y yo podría optar a no pedirle nada? Bufff... No se cómo hacer todo ésto. No entiendo por qué tendría que darme 9.000€ cuando él no va a beneficiarse del piso. Se que mi padre nos lo dio a los dos, pero en el fondo lo hizo por mí. Entonces, ¿por qué tiene que pagarme?
Creo que voy a tener que hacer un máster para poder comprender algo.
Sin embargo, MUCHÍSIMAS gracias.

Pues porque aunque no se vaya a quedar con el piso sí lo compró en su día, y eso acarrea una serie de gastos, entre ellos los impuestos. Ten en cuenta que comprasteis un piso de 150.000 euros y os gastasteis 170.000 euros (pedisteis una hipoteca de 120.000 euros + 50.000 euros más de tu padre), por lo que la deuda que asumisteis era mayor que el valor del piso comprado y ahora recuperarlo es difícil.
Por supuesto que puedes "perdonarle" el dinero, pero entonces lo estarás perdiendo tú. Además para Hacienda eso es una "donación" y también conlleva impuestos. Dices que no entiendes que él tenga que dar dinero si no se va a quedar el piso, pero piensa que si lo fuerais a vender a una tercera persona os pasaría lo mismo a los dos, y es por eso, porque el dinero que pagasteis de impuestos lo pagasteis pero ahora, con el precio de los pisos a la baja, no se recupera con la venta. Ten en cuenta que él no ha vivido de alquiler sino que compró el piso igual que tú y eso conlleva unos riesgos y unos gastos.

Muchas gracias por todo,
No se qué voy a hacer. No creo que esté dispuesto a pagarme nada, así que tal vez sólo me queda la opción de la donación, porque podría irse y dejarme con este papelón sin haber solucionado nada, aunque tengo entendido que son unos gastos desorbitados. ¿Sabes más o menos de qué porcentaje estamos hablando?
Muchas gracias,
Un saludo.

También podríamos hacerlo todo como tú me dices, él me hace el ingreso de los 9000€, y después se lo devuelvo. ¿Lo sabría Hacienda? ¿Lo ves adecuado?
Gracias por el tiempo que me estás dedicando. De verdad que siento que no tengas niños y no poder ayudarte...

El coste de la donación depende de la Comunidad Autónoma donde esté la casa, cada una tiene sus baremos, así que lo mejor es que lo consultes para el caso concreto. Es caro, pero desorbitado tampoco, calcúlale un 10-15% más menos. De todos modos, cuando vayáis al notario a hacer el cambio en las escrituras él os informará con exactitud.
Sobre si lo hacéis sin que Hacienda se entere... pues como todo. Tiene su riesgo, claro, pero la verdad es que 9.000 euros no es una cantidad de dinero que levante muchas sospechas, pero vosotros decidís, yo no te puedo decir que engañes a Hacienda ;)
Suerte!
Elena

Leyendo sus dudas creo que debería dirigirlas a un Fiscalista (en Dinero y Servicios/Impuestos) y/o a un abogado (en humanidades/derecho).
Ya que no me gusta aconsejar de algo que no domino plenamente.
Siento no poderle ayudar, en cambio una vez aclarados los temas fiscales si tiene alguna pregunta respecto a su entidad bancaria estoy a su disposición.

Muchas gracias por su predisposición. Creo que mi entidad bancaria no tiene tantas ganas de ayudarme como usted :) Ellos me han dicho que no me permiten el cambio de titular a mí sola, y éso complica un poco la situación...
Pero bueno, me voy a aprovechar de su ofrecimiento...¿cree qué con una nómina de 1600 euros, y la hipoteca de 515 euros me aceptarían la subrogación en otra entidad bancaria a mí sola, o simplemente me resigno a hacerlo dejando la hipoteca a nombre de los dos?
Muchas gracias por su atención,
Un saludo.
(Soy psicóloga infanto juvenil. Si pudiera ayudar en cualquier cuestión, aquí estoy :)

En cuanto a lo de subrogar hipoteca... (cambiar de banco), pruebe con ING. Entre en su web y solicite una subrogación. No esta mal el ratio (vaya palabrota eh!?) De ingresos sobre hipoteca.
Ya le iré asesorando en cada paso.
Lo único que puede perder es tiempo, ya que hasta que no la aprueban no tiene que pagar nada.

Muchas gracias.
Bueno, ¿puedo tutearle/la? Espero que sí, porque me cuesta mucho tratar de usted, sobre todo escribiendo. A partir de ahora lo hago, y si "te" molesta, vuelvo al usted en un abrir y cerrar de ojos...
A ver, he entrado en la web de ing, y al realizar la solicitud, me pregunta sobre el interés que me cobra mi banco actual por la subrogación. He ido a mirarlo a la documentación, pero es como si estuviera en búlgaro, porque no entiendo nada...
Te comento qué es lo que pone más o menos a ver si con palabras más mundanas soy capaz de comprender alguna palabra:
- En caso de cancelación por subrogación de otra entidad en la posición acreedora de CAJA MADRID todos los interés son al cero por ciento.
- En caso de cancelaciones subrogatorias en base a la Ley 2/94 en los supuestos que se indican a continuación, la comisión a cobrar, será:
* Si la operación es a tipo fijo, el importe inicial de la operación es inferior a 240.408,84 la subrogación supone la conversión de la operación en una operación a tipo variable y la comisión por amortización anticipada total pactada anteriormente es superior al 2,50%, la comisión será del 2,50% sobre el importe objeto de subrogación.
* Si la operación es a tipo de interés variable o mixto, y la comisión por amortización anticipada total pactada anteriormente es superior al 0,50%, la comisión será del 0,50% sobre el importe objeto de subrogación
En el supuesto de que en la presente operación concurran las circunstancias previstas en el artículo 7 de la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, en lugar de comisión por amotización anticipada, se percibirá por CAJA MADRID en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales que se produzcan, en concepto de compensación por desistimiento, una cantidad equivalente a la pactada anteriormente para la comisión por amortización anticipada, que no podrá ser superior a :
* Un 0,50% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca antes de los cinco primeros años de vida del préstamo.
* Un 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado anteriormente.
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Si me dices que he firmado por donar mis órganos principales en el caso de impago, me lo creeré, porque no entiendo absolutamente NADA de lo que pone.
El único dato que puedo darte es que llevo pagando un año la hipoteca. No entiendo nada más! (Entran ganas de llorar... Yo solo quiero saber qué tengo que poner en el cuestionario de ING!)

0,50%
Pero no te preocupes, luego ellos te pedirán la copia de la escritura.
Ahora todos los datos que intruduzcas tan solo es para filtrar la operación, luego recibirás en casa una listaaaaaaaaaaaaaaaaaa de papeles que deberás enviar.
Y no te preocupes... mejor me tratas de TU que tengo 35 años!
Y... los órganos son TODO tuyos!
Por cierto, si durante el fin de semana no estoy muy atento a tus preguntas... el domingo noche o lunes te las responderé.

Para poder contestarme, has tenido que hacer un máster, has cedido tu cerebro a la ciencia para que te inserten los conocimientos, ¿o sabes búlgaro?... Qué envidia, por Dios!
En fin, éso de 0'50%, ¿Sobre qué se calcula? Vale que no he firmado dar mis órganos, pero ¿tendré qué venderlos para hacer la subrogación?
Por si te sirven los datos, te comento (ay, qué bien que puedo tutearte...!):
- El piso costó 150.000
- Nos dieron un crédito de 120.000
- Queda de pagar 117.000
Por cierto, una última pregunta... Si pido la información a ING, ¿éso ya me obliga a hacerlo con ellos? ¿Tendría qué avisar a mi banco de ahora en el momento de pedir la información? ¿No se puede hacer como una petición de información pero sin comprometerte a nada?
PD. Muchas gracias por ayudarme. No te preocupes por la "ausencia" del fin de semana :) Dinero no tengo, pero tiempo...
Un abrazo,

Por cierto (es que acabo de pensarlo), si hiciera la subrogación, tendría que pedir una hipoteca del capital que me queda por pagar, ¿verdad? En este caso, sería de los 117000, ¿no?
Muchas gracias por tu tiempo :)

A tu banco, de momento, no le digas NADA.
No tienes NINGUNA obligación con ING hasta que no firmes ante NOTARIO.
Tu me vas avisando de cada paso que tienes que hacer y yo te digo.
Y el capital seria el que tengas pendiente en el momento de la subrogación.
En realidad, de cara a ING estas pidiendo una subrogación con NOVACIÓN.
Me explico, quieres traspasar tu actual hipoteca pero modificando (novando) la actual. Vaya que quieres quitar al Italiano de la hipoteca.
Ya me cuentas.
Buen fin de semana!

Hola,
Le he estado vueltas durante el fin de semana, y finalmente creo que voy a hacer la extinción de condominio sin cambio de hipoteca. En el simulador de ing me aceptan la hipoteca si amplío 10 años la actual. Y lo cierto es que no me veo hasta los setenta y tantos...
De todas formas, aunque haya cambiado de opción, creo que puedo seguir "aprovechándome" preguntándote:
- Si finalmente se deja la hipoteca a nombre de los dos y la casa a mi nombre, tengo entendido que:
* Puedo vender la casa sin que él esté.
* Y puedo cancelar la hipoteca (si tuviera el dinero, juas juas)
- Lo que no se si puedo es:
* Cambiar condiciones de hipoteca (tipo de interés, cuotas mensuales, años de vida del crédito....)
* Cambiar de titular llegado el momento de "mejora de la crisis" para pasarlo a mí sola.
* Subrrogarme en un futuro.
Muchas gracias por todo.
Un saludo,

Vaya, vaya, vaya, lo que cunde el fin de semana!
Pues mira,
- Cambiar condiciones de hipoteca actual: siempre y que tu banco quiera. Puedes proponérselo al director/a.
- Cambiar de titular: siempre que el banco lo acepte.
- Subrogarte: cuando tu quieras!
Ya me cuentas.

¿Esas tres condiciones serían posible de llevarse a cabo sin estar "el italiano" in situ?
Me darías una alegría, que teniendo en cuenta que es lunes, no viene mal del todo... ;)
Muchas gracias, y...¡Feliz lunes!

En principio, no deberías tener problemas para realizar esos combios sin el "italiano".
La última da igual que este o no, ya que creas una "nueva" hipoteca al subrogarla y novarla.
Feliz lunes y semana!