Anónimo
Concesión Hipoteca Art. 28 Ley Hipotecaria
Tengo un piso en el centro de Barcelona del que ya he firmado las Arras. En mi Caja ya me dieron el ok al tema de la hipoteca y estamos ya en el proceso de tasación.
La cuestión es que el piso es una herencia de una persona que falleció hace 4 meses y la heredera universal del difunto no tiene relación con él (era su mujer de hacer faenas). El testamento está en regla, también las últimas voluntades y el difunto en cuestión no tenía ni ascendencia ni descendencia.
Sin embargo, un amigo que trabaja en un banco (no en el mío) me ha advertido que pudiera ser que a última hora no me concedieran la hipoteca por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Estoy un poco angustiado y quisiera saber si efectivamente es así. Y si es así, ¿ningún banco concede hipotecas a tenor de ese art.28?
Me preocupa además no recuperar las Arras porque en ningún momento venían vinculadas a la concesión o no de la hipoteca (dado que antes de firmarlas, claro, me aseguré del pre-ok de mi banco).
Muchas gracias de antemano,
Un saludo.
1 Respuesta
El artículo Artículo 28 de la Ley Hipotecaria dispone que:
"Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos."
La aplicación de este precepto, queda condicionado a que sea una herencia sin testamento. Usted no especifica esta circunstancia, por lo que no se si está o no en esa situación.
Si la situación es la de una Herencia Intestada, sin testamento, la apreciación de su amigo es correcta, en tanto que las Entidades financieras no financian activos inmobiliarios fruto de una transmisión, si ésta está en período latente. Le financiarán el préstamo una vez transcurran los dos años.
Un examen de la declaración de herederos y el asesoramiento previo, le hubiera ahorrado el disgusto.
Antes que nada, muchas gracias por su respuesta.
Aclarar que en este caso, sí existe Testamento y en este se declara heredera universal a la persona con la que he firmado las Arras. Además del Testamento cuestión, tambien pedí las Últimas voluntades antes de firmar las Arras y corroboran que el último testamento que el difunto otorgó es del que dispongo.
Sin embargo entiendo a partir del artículo que me copia en su respuesta que aún existiendo testamento sigo teniendo la misma problemática, dado que la heredera no es forzosa. ¿Es correcto?
Añadir también (por si puede ser útil) que en el Testamento se deja claro que el difunto no tenía descencendencia.
El artículo 28 de la Ley hipotecaria aplica en el caso de no haber testamento. Si lo hay y no hay mas herederos, usted podrá comprar la vivienda, una vez inscrita la aceptación de la herencia. La suya es una herencia testada, por lo que no hay limitación. Así mismo, podría ser que desde la muerte del causante hasta ahora, hubieran transcurrido los dos años, por lo que no aplica esta limitación, salvo mejor criterio del Registrador de la Propiedad.
Muchas gracias otra vez por la respuesta.
Disculpe si hay algo que se me escapa pero he leído con atención el artículo 28 y diría que la única excepción por la que no que no se aplica es cuando es a favor de herederos forzosos:
"... Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado
a favor de los herederos forzosos".
La heredera en mi caso no siendo familiar del difunto, entiendo que no es heredera forzosa y por tanto no es aplica la excepción, no? Es decir, sí que se aplicaría el art. 28.
No he encontrado ninguna excepción que haga referencia al hecho de que la herencia sea testada, pero si fuera así le agradecería mucho que me la hiciera llegar.
Gracias otra vez, un saludo,
Hay que leer el testamento para saber en virtud de qué es heredera, si como legataria, heredera, etc.
Los Registradores de Madrid, con respecto al artículo 28 de la Ley Hipotecaria mencionaron:
"La expresión herederos forzosos como sinónimo de herederos directos que no generan dudas en cuanto a su real condición de herederos. Por ello, en el caso de que los herederos no sean personas relacionadas directamente con el causante, se plantea la duda de si no existirán otros herederos con más derecho, lo que justifica la repetida limitación legal". Habrá que estar a la información obrante del Registro Civil, fotocopia del libro de familia, para tomar en cuenta si puede o no puede haber herederos directos. Hay que leer la escritura de partición y aceptación de herencia.