Queremos comprar casa y solicitar hipoteca pero no constan metros correctos en escritura

Buenas tardes.
Estamos en trámites de comprar una casa y cuando nos ha facilitado la inmobiliaria la nota simple de la misma hemos visto que los propietarios hicieron una zona de garaje (en planta -1) que no aparece registrada.
Estamos bastante preocupados, lo primero por que los propietarios hicieron la obra y no tienen factura de ello, y nos dicen que como lo hicieron hace más de 6 años que ya ha prescrito. Estamos pendientes de que nos aclaren si pidieron alguna licencia de obra, si por lo menos la construcción la hicieron según la normativa de urbanismo y visado por un arquitecto, si cumple con la edificabilidad de la parcela....
Nos preocupa que el banco cuando haga la tasación de la vivienda para darnos la hipoteca no lo admita por qué no coinciden los metros de la casa con los del registro, y además por muchos metros. En concreto, la vivienda está registrada en 1 sola planta con 79 m2, y al estar la parcela con bastante pendiente hicieron el garaje en una planta (-1), pero que debe medir unos 140 m2, y es esta última parte la que no está registrada. La parcela mide 565 m2 y la zona creemos que tiene una media de edificabilidad de 35%, y en este caso nos saldría una real de 39%.
Estamos muy perdidos y la casa nos ha entrado por los ojos y queríamos firmar la hipoteca en 3 semanas, porque ya nos han aceptado la pre solicitud, y además querríamos firmar este año para desgravarnos por la deducción de la vivienda, pero no queremos arriesgarnos a que al final nos sancionen a nosotros por la infracción de los anteriores propietarios y que igual hasta te manden derribarlo.
El lunes nos personaremos en el departamento de urbanismo del municipio de Santander, que es donde se encuentra la casa, aunque como nosotros no somos sus actuales propietarios no sabemos cómo plantearles la situación.
Creo que necesitamos la orientación de un técnico en la materia porque no sabemos por dónde empezar y el tiempo corre en nuestra contra.
Cualquier información o punto de partida nos sería de gran ayuda.
MUCHAS GRACIAS.