Extinción de Condominio e IRPF
Expongo mi caso: (en Andalucía)
En marzo de este año mi novio y yo nos compramos un piso a un 50%, ¿qué nos costó 156000? ¿Aunque lo escrituramos en 130000?, para ahorrarmos algunos gastos. Pedimos una Hipoteca también al 50% de 166000 para pagar los gastos, ¿qué actualmente queda unos 164000?.
¿Hace poco tiempo decidimos dejar la relación y él se quedaría con el piso y los muebles por el precio de la hipoteca 164000?.
Vamos a hacer una Extinción de Condominio, y hemos quedado que los gastos van a medias. Hasta ahora hemos pagado todos los gastos de hipoteca a medias.
Problemas que se me han planteado: Si escrituro por el valor de la Hipoteca, resulta que en la Declaración de la Renta del año siguiente tendría que pagar el incremento de Patrimonio que he obtenido, puesto que se supone que lo compré a 130000 y lo vendo a 164000, osea un 18%. Y si lo escrituro por 130000, tendría que pagar sobre una Donación que se supone que he recibido de mi expareja, ¿puesto qué le he dejado una Hipoteca de 164000? ¿De un piso que se supone que vale 130000?.
A todo esto, veo que me quedo sin piso y sin dinero. Por favor, ayudadme, porque no sé qué hacer, si hay alguna forma para que no tenga que pagar IRPF el año siguiente, ya que en realidad ni he obtenido Incremento de Patrimonio ni Donación ni nada.
En marzo de este año mi novio y yo nos compramos un piso a un 50%, ¿qué nos costó 156000? ¿Aunque lo escrituramos en 130000?, para ahorrarmos algunos gastos. Pedimos una Hipoteca también al 50% de 166000 para pagar los gastos, ¿qué actualmente queda unos 164000?.
¿Hace poco tiempo decidimos dejar la relación y él se quedaría con el piso y los muebles por el precio de la hipoteca 164000?.
Vamos a hacer una Extinción de Condominio, y hemos quedado que los gastos van a medias. Hasta ahora hemos pagado todos los gastos de hipoteca a medias.
Problemas que se me han planteado: Si escrituro por el valor de la Hipoteca, resulta que en la Declaración de la Renta del año siguiente tendría que pagar el incremento de Patrimonio que he obtenido, puesto que se supone que lo compré a 130000 y lo vendo a 164000, osea un 18%. Y si lo escrituro por 130000, tendría que pagar sobre una Donación que se supone que he recibido de mi expareja, ¿puesto qué le he dejado una Hipoteca de 164000? ¿De un piso que se supone que vale 130000?.
A todo esto, veo que me quedo sin piso y sin dinero. Por favor, ayudadme, porque no sé qué hacer, si hay alguna forma para que no tenga que pagar IRPF el año siguiente, ya que en realidad ni he obtenido Incremento de Patrimonio ni Donación ni nada.
2 respuestas
Respuesta de nacholon
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Krispitina:
Chapo, sabes todos los pasos a dar tanto jurídicos como fiscales y sus consecuencias, me has dicho tu a mi mucho más de lo que yo podría explicarte, pero lamentablemente no hay solución, esa es la consecuencia de escriturar por menos la compra que el importe de la hipoteca porque si ahora EXTINGUES EL CONDOMINIO por importe menor de lo que se debe de hipoteca, efectivamente estas recibiendo una donación y de grado "4º o extraños" (así la denomina hacienda) y es por la que más impuesto se paga, uy si lo haces por el valor mínimo posible (por la deuda de la hipoteca a fecha de hoy ) estas teniendo para hacienda (lo cobres o no) un INCREMENTO PATRIMONIAL SUJETO A RENTA y el año que viene a pagar.
La única solución es que calculéis entre los dos las consecuencias de futuro para ti en la forma más económica y lleguéis al acuerdo de que te abone esa diferencia ya que hasta ahora todo lo habéis pagado a medias, entiendo que vais de buen rollo y le estas facilitando el que se queda la vivienda y muchas cosas más a las que estas renunciando.
Suerte
Chapo, sabes todos los pasos a dar tanto jurídicos como fiscales y sus consecuencias, me has dicho tu a mi mucho más de lo que yo podría explicarte, pero lamentablemente no hay solución, esa es la consecuencia de escriturar por menos la compra que el importe de la hipoteca porque si ahora EXTINGUES EL CONDOMINIO por importe menor de lo que se debe de hipoteca, efectivamente estas recibiendo una donación y de grado "4º o extraños" (así la denomina hacienda) y es por la que más impuesto se paga, uy si lo haces por el valor mínimo posible (por la deuda de la hipoteca a fecha de hoy ) estas teniendo para hacienda (lo cobres o no) un INCREMENTO PATRIMONIAL SUJETO A RENTA y el año que viene a pagar.
La única solución es que calculéis entre los dos las consecuencias de futuro para ti en la forma más económica y lleguéis al acuerdo de que te abone esa diferencia ya que hasta ahora todo lo habéis pagado a medias, entiendo que vais de buen rollo y le estas facilitando el que se queda la vivienda y muchas cosas más a las que estas renunciando.
Suerte
Muchísimas gracias. Una aclaración: Además de todo, al no ser vivienda habitual por no residir en la misma durante 3 años seguidos, y no estar en las situaciones de excepción, no voy a poder desgravarme nada en todo esto. Vamos, que lo tengo todo!. Te voy a comentar una cosa que he pensado:
Poner en la Extinción de Condominio que ha habido una contraprestación mía hacia él: el dinero que falta se lo ha quedado él en mejoras de la casa y en mobiliario, por lo que es lógico que se quede con la hipoteca sin haber donación.
¿Es razanable hacerlo? Dime que sí!
Muchas Gracias.
Poner en la Extinción de Condominio que ha habido una contraprestación mía hacia él: el dinero que falta se lo ha quedado él en mejoras de la casa y en mobiliario, por lo que es lógico que se quede con la hipoteca sin haber donación.
¿Es razanable hacerlo? Dime que sí!
Muchas Gracias.
Efectivamente, tampoco te puedes desgrava nada por no ser considerada vivienda habitual por lo de menos de tres años.
Y en cuanto a la otra opción pues estáis en lo mismo eres tu la que le hace "fiscalmente" la donación a el porque lo que se extingue es la vivienda "con el valor que hay que darle" que es mínimo el de la hipoteca y a hacienda de la lo mismo que tenga los inodoros de oro o que este empapelada de tv. de plasma o que los muebles sean todos de artesanía pura.
Sigo insistiendo como sugerencia que lo mejor es que hagáis unos cálculos aproximados de lo que a ti te perjudica la operación en su totalidad y tu ex te compense con dinero que al fin y al cabo sera para hacienda.
Vosotros mismos. Suerte
Y en cuanto a la otra opción pues estáis en lo mismo eres tu la que le hace "fiscalmente" la donación a el porque lo que se extingue es la vivienda "con el valor que hay que darle" que es mínimo el de la hipoteca y a hacienda de la lo mismo que tenga los inodoros de oro o que este empapelada de tv. de plasma o que los muebles sean todos de artesanía pura.
Sigo insistiendo como sugerencia que lo mejor es que hagáis unos cálculos aproximados de lo que a ti te perjudica la operación en su totalidad y tu ex te compense con dinero que al fin y al cabo sera para hacienda.
Vosotros mismos. Suerte
Gracias por contestar tan rápido. Pero, una cosa no entiendo: ¿Por qué no puedo poner en la Extinción de Condominio que se la vendo por lo que yo la compré 130000? ¿Es necesario hacerlo por el total del valor de la hipoteca? Además, ¿en ese dinero también podría incluir los gastos no?
P.D. Nos llevamos fatal, él me dice que no me va a dar nada. Él piensa que encima me está haciendo un favor, y el que está perdiendo es él.
Desesperada.
P.D. Nos llevamos fatal, él me dice que no me va a dar nada. Él piensa que encima me está haciendo un favor, y el que está perdiendo es él.
Desesperada.
Si tu misma lo dices en tu primera explicación, porque si EXTINGUES EL CONDOMINIO por el valor de la compra estas "recibiendo" UNA DONACIÓN" (porque lo que tu compraste por 130000 la hipoteca dice que vale por lo menos la deuda actual) porque la deuda (lease hipoteca) esta PRECISAMENTE VINCULADA a la vivienda.
Le extinción de condominio es la fórmula más económica de impuestos y otros gastos, pero no es la única fórmula.
Podíais hacer UNA COMPRA-VENTA de tu 50% y entonces la valoráis por 65.000.-¿? O como queráis, por un lado no habrá donación, tampoco tendrás incremento de patrimonio pero el impuesto en vez del 1% sobre los que escrituréis (mínimo deuda de la hipoteca) sera del 7% sobre los 65.000.-¿?
Haz números a ver si así te salen mejor y tu ex traga con ellos porque la ley dice que el impuesto de una compra lo paga QUIEN COMPRA
Quizás uno de tus errores es el aceptar ir a medias con los gastos de la operación.
Le extinción de condominio es la fórmula más económica de impuestos y otros gastos, pero no es la única fórmula.
Podíais hacer UNA COMPRA-VENTA de tu 50% y entonces la valoráis por 65.000.-¿? O como queráis, por un lado no habrá donación, tampoco tendrás incremento de patrimonio pero el impuesto en vez del 1% sobre los que escrituréis (mínimo deuda de la hipoteca) sera del 7% sobre los 65.000.-¿?
Haz números a ver si así te salen mejor y tu ex traga con ellos porque la ley dice que el impuesto de una compra lo paga QUIEN COMPRA
Quizás uno de tus errores es el aceptar ir a medias con los gastos de la operación.
Respuesta de Pepe Martínez
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Si escrituraste el piso en 130.000.-euros, a ese importe le tienes que añadir todos los gastos que fueron necesarios para esa adquisición, incluidos los gastos de la hipoteca, entre ambos calculo que al menos suman 15.000.-euros, con lo que el coste de adquisición sería de 145.000.-euros, además al precio de venta actual hay que quitarle los gastos que tengáis de la extinción de condominio que serán al menos unos 2.500.-euros, con lo que el precio de venta sería de 161.500.-euros, la diferencia son 16.500.-euros, que muy bie pueden ser el valor de los muebles y enseres que se quedan en el piso, con lo que no existiría ninguna ganancia patrimonial, si en la extinción de condominio se hace constar que la otra parte se queda con todos los muebles, electrodomésticos, etc.
Mira bien estos números, pero creo que te pueden valer.
Mira bien estos números, pero creo que te pueden valer.
Muchas gracias por contestar, pero me sale una duda: ¿Cuándo dices que "el precio de venta sería 161.500 euros" te refieres al nuevo precio por el que tengo que escriturar la vivienda? Si es así, ¿He sufrido un incremento del patrimonio no?. Lo que dices está muy bien pero para ponerlo como una aclaración en la Extinción de Condominio, simplemente diciendo que él se queda con una hipoteca mayor por todos estos gastos que comentas, pero no como para escriturarlo, por el tema del incremento de patrimonio. Aclárame esto por favor, porque no sé si el razonamiento que te he expuesto es correcto o no. Y si no lo es, confírmame por favor, que si lo escrituro en 161500 euros diciendo que se incluye todos estos gastos que has comentado, estaría exenta de pagar ese impuesto (incremento del patrimonio).
PD: Al no ser vivienda habitual, puesto que no he vivido en ella durante 3 años, y no estoy incluida en los supuestos de excepción, no me puedo desgravar nada por la casa.
Muchísimas gracias.
PD: Al no ser vivienda habitual, puesto que no he vivido en ella durante 3 años, y no estoy incluida en los supuestos de excepción, no me puedo desgravar nada por la casa.
Muchísimas gracias.
Lo que tú tienes actualmente al 50% es una vivienda con todos sus enseres (muebles electrodomésticos etc.). El valor que tenéis que poner de todo es de 164.000-euros, lo que incluye la casa y los muebles, por lo tanto en teoría el tendría que darte la mitad, ya que la otra mitad es suya, y en vez de pagarte, se queda con el total de la hipoteca, que hasta ahora también era tuya al 50%.
Resumiendo, podéis poner que habéis acordado la extinción del condominio, que valoráis (la casa y los muebles) en 164.000.-euros, de los que a ti te pertnecen 82.000.- y que el se queda con tu parte de la hipoteca (que suma lo mismo) como pago de la operación.
Ahora, al valorar la compra y la venta fiscalmente a la hora de declararlo en renta, es cuando tienes que sumar todos los gastos que habéis tenido al comprar el piso, como valor de compra, como por ejemplo el IVA o ITP (según fuese nuevo o no), el notario, registro, los gastos de la hipoteca, etc. La suma de todo eso es el valor de compra del piso a efectos de la renta, teniendo en cuenta que tu parte es el 50%. Y a efectos de la venta, exactamente igual, al valor de venta nhay que quitarle todos los gastos necesarios para poder llevarla a cabo, impuestos, notario, etc., por esta razón, aunque los gastos los paguéis a partes iguales, si tienes confianza en la otra persona, deberías poner que los pagas tú, para que fiscalmente te salga algo mejor.
Resumiendo, podéis poner que habéis acordado la extinción del condominio, que valoráis (la casa y los muebles) en 164.000.-euros, de los que a ti te pertnecen 82.000.- y que el se queda con tu parte de la hipoteca (que suma lo mismo) como pago de la operación.
Ahora, al valorar la compra y la venta fiscalmente a la hora de declararlo en renta, es cuando tienes que sumar todos los gastos que habéis tenido al comprar el piso, como valor de compra, como por ejemplo el IVA o ITP (según fuese nuevo o no), el notario, registro, los gastos de la hipoteca, etc. La suma de todo eso es el valor de compra del piso a efectos de la renta, teniendo en cuenta que tu parte es el 50%. Y a efectos de la venta, exactamente igual, al valor de venta nhay que quitarle todos los gastos necesarios para poder llevarla a cabo, impuestos, notario, etc., por esta razón, aunque los gastos los paguéis a partes iguales, si tienes confianza en la otra persona, deberías poner que los pagas tú, para que fiscalmente te salga algo mejor.