Valoración piso herencia
Mis padres han fallecido recientemente, primero falleció mi padre (sin dejar testamento), y después mi madre (que hizo testamento dejándome los tercios de mejora y libre disposición), bien, la herencia que dejaron era el piso donde residíamos los tres,(padre, madre y yo), tengo una hermana, ¿la cuestión es como se valora el piso para saber que parte le corresponde a cada uno?. Comentar que la relación entre nosotros es muy mala.
1 respuesta
Respuesta de El Fede
3
La verdad es que si la relación es muy mala, tenga por seguro que se va a poner peor. Ella no va a aceptar de buen grado la parte que le corresponda. Forzará para que sea mayor.
Mi consejo es que intente hablar con ella. Ver cual es su parecer. Intentar llegar a un acuerdo de reparto por las buenas. Ya se que si las relaciones son malas va a ser difícil, pero es lo mejor que le puedo aconsejar. Vaya a la negociación sabiendo que usted tiene la mayor parte de la herencia, pero que su hermana con un pequeño tanto por ciento la puede fastidiar durante años. Mentalicese por mucho que le cueste admitirlo, que si tiene que ceder un poco es la mejor manera de llegar a una solución.
Si consigue sentarse con ella a hablar del tema, le puede plantear que una empresa especializada haga una tasación del piso. Puede ser la misma a la que su banco encarga las tasaciones de cara a los prestamos.
Como estas tasaciones cuestan dinerito, no la encargue sin que su hermana esté dispuesta a aceptarla, ( o si no, que la encargue ella si no se fía), ya que si no, se gastará el dinero para nada. Póngale facilidades. Muéstrele que su voluntad es que ella reciba lo suyo.
Si acepta la tasación, cuando la tengan intente llegar a un acuerdo con ella. Por su consulta intuyo que a usted le interesa quedarse con la propiedad del piso, por lo que podría proponerle el que ella aceptara su parte en efectivo y que usted se quedara la propiedad. Mi consejo es que intente por todos los medios que la propedad no se quede en pro indiviso, ya que en ese caso se enfrenta a varios años de sinsabores, muchos gastos y empeoramiento de las relaciones familiares.
Si llegan a un acuerdo, (inténtelo) pasan a un notario y firman el cuaderno particional en el que detallen ese acuerdo y se repartan la herencia de sus padres.
Bueno, creo que su pregunta queda contestada y además le he dado mi mejor consejo, pero si no llega a un acuerdo con su hermana... ya pasaríamos a mayores. No se si conocerá los procedimientos a seguir en caso de que no haya acuerdo, por lo que no me extiendo más, y quedo a la espera por si quiere consultar algo más.
P.D. En caso de que no vaya a consultar nada más, por favor, valore la contestación y finalice la consulta. Dispongo de un cupo limitado de respuestas y mientras no se finalicen no se quedan libres para más consultas.
Mi consejo es que intente hablar con ella. Ver cual es su parecer. Intentar llegar a un acuerdo de reparto por las buenas. Ya se que si las relaciones son malas va a ser difícil, pero es lo mejor que le puedo aconsejar. Vaya a la negociación sabiendo que usted tiene la mayor parte de la herencia, pero que su hermana con un pequeño tanto por ciento la puede fastidiar durante años. Mentalicese por mucho que le cueste admitirlo, que si tiene que ceder un poco es la mejor manera de llegar a una solución.
Si consigue sentarse con ella a hablar del tema, le puede plantear que una empresa especializada haga una tasación del piso. Puede ser la misma a la que su banco encarga las tasaciones de cara a los prestamos.
Como estas tasaciones cuestan dinerito, no la encargue sin que su hermana esté dispuesta a aceptarla, ( o si no, que la encargue ella si no se fía), ya que si no, se gastará el dinero para nada. Póngale facilidades. Muéstrele que su voluntad es que ella reciba lo suyo.
Si acepta la tasación, cuando la tengan intente llegar a un acuerdo con ella. Por su consulta intuyo que a usted le interesa quedarse con la propiedad del piso, por lo que podría proponerle el que ella aceptara su parte en efectivo y que usted se quedara la propiedad. Mi consejo es que intente por todos los medios que la propedad no se quede en pro indiviso, ya que en ese caso se enfrenta a varios años de sinsabores, muchos gastos y empeoramiento de las relaciones familiares.
Si llegan a un acuerdo, (inténtelo) pasan a un notario y firman el cuaderno particional en el que detallen ese acuerdo y se repartan la herencia de sus padres.
Bueno, creo que su pregunta queda contestada y además le he dado mi mejor consejo, pero si no llega a un acuerdo con su hermana... ya pasaríamos a mayores. No se si conocerá los procedimientos a seguir en caso de que no haya acuerdo, por lo que no me extiendo más, y quedo a la espera por si quiere consultar algo más.
P.D. En caso de que no vaya a consultar nada más, por favor, valore la contestación y finalice la consulta. Dispongo de un cupo limitado de respuestas y mientras no se finalicen no se quedan libres para más consultas.
Entonces la valoración del piso sería la de la empresa tasadora, me surgen ahora otas dudas que me gustaría que me aclararas en lo posible:
1)¿Mi parte del piso serian 2/3 de ese valor?
2 ) ¿Al residir yo toda la vida en el piso junto con mis padres tengo algún derecho?
3) Sobre el valor en el que se tase el piso, a la hora de delimitar las partes, influirá también a mi favor el hecho de que hiciera reformas en el, ¿reformas qué yo he pagado?
4) ¿Puede forzarme mi hermana a vender el piso a un tercero sin estar yo de acuerdo?
Gracias por tu respuesta.
1)¿Mi parte del piso serian 2/3 de ese valor?
2 ) ¿Al residir yo toda la vida en el piso junto con mis padres tengo algún derecho?
3) Sobre el valor en el que se tase el piso, a la hora de delimitar las partes, influirá también a mi favor el hecho de que hiciera reformas en el, ¿reformas qué yo he pagado?
4) ¿Puede forzarme mi hermana a vender el piso a un tercero sin estar yo de acuerdo?
Gracias por tu respuesta.
La verdad es que tengo que coger la calculadora y hacer números. Perdona si la explicación es muy extensa pero quiero que te quede todo claro para que si tu hermana no está de acuerdo (que seguro que no lo va a estar) tengas razones suficientes para estar seguro de tu postura y de lo que te corresponde y como no estará de acuerdo pues que ponga las pegas que quiera, pero lo que le queda es lo que le queda y no más.
Te aconsejo (ya que dices que las relaciones no son muy buenas) no agriarlas más. Hay que respetar el reparto legal y las últimas voluntades de tu madre. El tener pleno acceso a la herencia te va a resultar difícil y costoso si ella no está de acuerdo y se mete en abogados y pleitos, aparte de algunos años de retraso. Claro que si vives en el piso, y tu hermana no, vas a poder aguantar mucho mejor el retraso. A ella le interesará acabar cuanto antes y coger dinero aunque que tiene derecho a menos que tu, pero tu vas a estar disfrutando del piso (de la herencia de los dos) mientras que ella no disfrutará de nada. Ya te digo de ante mano que ella no va a aceptar el reparto, ¿por lo que si ves que la negociación se endurece le mandes un burofax con certificado de contenido y acuse de recibo (unos 25?) En el que muestres tu buena disposición (siempre tu buena disposición)a solucionar la herencia y pidiéndole que se avenga a firmar el cuaderno particional de forma amistosa. Tu vives en el piso por lo que te podría reclamar algo como alquiler desde el fallecimiento de tu madre, pero teniendo el burofax, si esto se retrasa años, como suele ocurrir, tu ante un juez siempre podrás demostrar tu buena predisposición y que si estás en el piso es por la negativa de tu hermana a aceptar la herencia.
Bueno, no me dices algunos datos que me harían falta. Por ejemplo, si el piso era comprado por tus padres ya en matrimonio, por lo que entra en gananciales, si estaba a nombre de uno solo y estaban casados en separación de bienes... si tu hermana también vive en el piso... son cosas muy importantes y que alterarían todo lo que voy a decirte.
Parto pues de la base de que el piso lo compraron tus padres después de su matrimonio (que es lo normal), que estaban casados en gananciales (lo normal) y que tu hermana no vive en el piso.
Primero. Herencia de tu padre y de tu madre: Se pueden aceptar las dos al mismo tiempo. No hace falta que sea por separado.
Segundo: del piso es propietario tu padre de un 50% y tu madre de otro 50%.
Al morir tu padre sin testamento, queda el usufructo de por vida a tu madre, pero al haber fallecido ella, el usufructo queda extinguido.
Del 50% de tu padre, os corresponde a cada hermano una mitad. Por no haber testamento, así que ya te pertenece un 25% del piso.
Ahora vamos con el testamento de tu madre:
Esto es más complicado. Tenemos dos puntos de vista. El primero que te deje el tercio de mejora y el de libre disposición nada más o que te los deje y aparte tu parte de la legítima. (Que podría ser, pero en tu consulta no mencionas y que sería lo normal. Habría que ver el testamento).
Si te deja dos tercios, son dos tercios del 50%: te pertenece un 33,33% del piso.
Sumado todo, te pertenece un 58,33% del piso. A tu hermana un 41,67%.
En caso de que también te deje tu parte de legítima, (que es la mital del otro tercio) te pertenece un 8,34% más.
Sumándolo todo te pertenecería en este caso un 66,67% del piso. A tu hermana un 33,34%.
Esta cantidad coincide con los 2/3 que mencionabas, pero hechas las cuentas de forma diferente ya que tenemos en cuenta la herencia del padre y de la madre por separado que es lo correcto. Pero como verás, según el testamento de tu madre podrías tener menos de los dos tercios, (un 8,34% menos).
Para todo lo mencionado si llegáis a una aceptación por ambas partes no necesitáis abogado. Directamente al notario. El notario os informará de todo y resolverá vuestras dudas antes de la escritura pública que reflejaría como quedan las cosas de forma definitiva.
Al notario tenéis que llevar:
Por la herencia de tu padre: vuestra documentación, libro de familia, certificado de fallecimiento, certificado de últimas voluntades, certificado de seguros de vida, y dos testigos. Que sean amigos de tu padre. No pueden ser familiares. Ellos deben testificar ante notario de que os conocen como hijos, que conocían a vuestro padre... etc.
El certificado de defunción os lo puede facilitar la misma funeraria y el certificado de últimas voluntades y de seguros de vida se solicitan en el Ministerio de Justicia.
Por supuesto que toda la documentación a aportar ha de ser original.
Por tu madre: certificado de defunción, de últimas voluntades, de seguros de vida y testamento.
Con todo ello habéis de firmar el cuaderno particional. En él deben estar incluidos todos los bienes (y deudas) de los fallecidos. Incluso certificados bancarios de saldos al día de fallecimiento y sería conveniente extracto (certificado) bancario de al menos desde el fallecimiento de tu padre de las cuentas que tuvieran.
Si las relaciones son tan malas como dices, prepárate a lo peor. Es por lo que te digo eso de "más vale un mal arreglo que un buen pleito".
Intenta llegar a bien con tu hermana aunque tengas que ceder un poco. En caso contrario te esperan abogados, juicios y puede que hasta pública subasta judicial del piso. Os costará a los dos mucho dinero el tema. Y al final, cada cual tiene un tanto por ciento y nadie ( ni un juez) lo puede alterar, pero en casos como el tuyo parece que la razón deja paso al odio, la avaricia, el egoísmo... y al final os cuesta a cada uno unos milloncejos y los dos salís perdiendo.
Mi consejo es que si lo necesitas hables con un banco, pero que intentes ( porque imagino que te interesará seguir viviendo en el mismo piso) preparar dinero para intentar ofrecerle a tu hermana el que tu compres su parte y en el cuaderno particional ya se refleje que pasas a ser propietario del piso y tu hermana acepta una cantidad.
Si quieres, busca en Google " pro indiviso, la manzana de la discordia". Y comprenderás lo que te digo.
Respecto a tener algún derecho por residir en el piso, ten en cuenta que tus derechos terminan donde comienzan los de tu hermana. Puedes seguir en el piso y tu hermana al no haber aceptado la herencia no te puede reclamar hasta ahora nada.
Respecto a las reformas, quedan en beneficio de la finca y tu disfrutas de ella. Te aconsejo que por lo mencionado de intentar llevar el tema lo mejor posible ni lo menciones, salvo que te hayas gastado una millonada y estés dispuesto a meterte en abogados y pleitos. Hay que valorar mucho los costes.
Respecto a que tu hermana pueda obligarte a vender, de eso nada de nada.
Primero tendrá que aceptar la herencia y ser dueña para poder obligar, pero las cosas no van por esa vereda. Nadie puede obligarte a vender lo que es tuyo, aunque sea un tanto por ciento. Otro caso sería que no lleguéis a un acuerdo y te demande (o tu la demandes a ella) ante los tribunales. La Ley es muy clara y dice que no se puede obligar a nadie a permanecer en pro indiviso, por lo que cualquiera de los dos puede demandar al otro. En ese caso, si tampoco llegáis a un acuerdo ante el juez, este dictamina la subasta pública del piso. En ese caso, (vosotros podéis asistir a la subasta y pujar sin depositar previamente el 30% que marca la Ley), se lo adjudicará el mejor postor y cada uno recibirá su tanto por ciento y liquidado el asunto.
Ni que decir tiene que como están las cosas, los que asistan a la subasta van a llevarse un "chollo". Es decir, que sacareis por el piso mucho menos de su valor de mercado. También podéis pujar y pujar los dos hasta conseguir un precio que os parezca correcto, en este caso seguro que os lo adjudicáis uno de los dos. Ningún licitador extraño subirá hasta donde vosotros podéis llegar.
Al final, abogados, procuradores, tasadores, peritos, gastos judiciales... varios millones de gastos (aparte de un par de años mínimo) y conseguir por el piso mucho menos de lo que en mercado libre se conseguiría.
Lamento una respuesta tan larga pero eran muchas preguntas y además prefiero razonar las contestaciones y decir las posibles soluciones que podéis tener.
Un saludo.
P.D. Por favor, si no vas a solicitar más aclaraciones, no te olvides de valorar la respuesta y finalizarla.
Te aconsejo (ya que dices que las relaciones no son muy buenas) no agriarlas más. Hay que respetar el reparto legal y las últimas voluntades de tu madre. El tener pleno acceso a la herencia te va a resultar difícil y costoso si ella no está de acuerdo y se mete en abogados y pleitos, aparte de algunos años de retraso. Claro que si vives en el piso, y tu hermana no, vas a poder aguantar mucho mejor el retraso. A ella le interesará acabar cuanto antes y coger dinero aunque que tiene derecho a menos que tu, pero tu vas a estar disfrutando del piso (de la herencia de los dos) mientras que ella no disfrutará de nada. Ya te digo de ante mano que ella no va a aceptar el reparto, ¿por lo que si ves que la negociación se endurece le mandes un burofax con certificado de contenido y acuse de recibo (unos 25?) En el que muestres tu buena disposición (siempre tu buena disposición)a solucionar la herencia y pidiéndole que se avenga a firmar el cuaderno particional de forma amistosa. Tu vives en el piso por lo que te podría reclamar algo como alquiler desde el fallecimiento de tu madre, pero teniendo el burofax, si esto se retrasa años, como suele ocurrir, tu ante un juez siempre podrás demostrar tu buena predisposición y que si estás en el piso es por la negativa de tu hermana a aceptar la herencia.
Bueno, no me dices algunos datos que me harían falta. Por ejemplo, si el piso era comprado por tus padres ya en matrimonio, por lo que entra en gananciales, si estaba a nombre de uno solo y estaban casados en separación de bienes... si tu hermana también vive en el piso... son cosas muy importantes y que alterarían todo lo que voy a decirte.
Parto pues de la base de que el piso lo compraron tus padres después de su matrimonio (que es lo normal), que estaban casados en gananciales (lo normal) y que tu hermana no vive en el piso.
Primero. Herencia de tu padre y de tu madre: Se pueden aceptar las dos al mismo tiempo. No hace falta que sea por separado.
Segundo: del piso es propietario tu padre de un 50% y tu madre de otro 50%.
Al morir tu padre sin testamento, queda el usufructo de por vida a tu madre, pero al haber fallecido ella, el usufructo queda extinguido.
Del 50% de tu padre, os corresponde a cada hermano una mitad. Por no haber testamento, así que ya te pertenece un 25% del piso.
Ahora vamos con el testamento de tu madre:
Esto es más complicado. Tenemos dos puntos de vista. El primero que te deje el tercio de mejora y el de libre disposición nada más o que te los deje y aparte tu parte de la legítima. (Que podría ser, pero en tu consulta no mencionas y que sería lo normal. Habría que ver el testamento).
Si te deja dos tercios, son dos tercios del 50%: te pertenece un 33,33% del piso.
Sumado todo, te pertenece un 58,33% del piso. A tu hermana un 41,67%.
En caso de que también te deje tu parte de legítima, (que es la mital del otro tercio) te pertenece un 8,34% más.
Sumándolo todo te pertenecería en este caso un 66,67% del piso. A tu hermana un 33,34%.
Esta cantidad coincide con los 2/3 que mencionabas, pero hechas las cuentas de forma diferente ya que tenemos en cuenta la herencia del padre y de la madre por separado que es lo correcto. Pero como verás, según el testamento de tu madre podrías tener menos de los dos tercios, (un 8,34% menos).
Para todo lo mencionado si llegáis a una aceptación por ambas partes no necesitáis abogado. Directamente al notario. El notario os informará de todo y resolverá vuestras dudas antes de la escritura pública que reflejaría como quedan las cosas de forma definitiva.
Al notario tenéis que llevar:
Por la herencia de tu padre: vuestra documentación, libro de familia, certificado de fallecimiento, certificado de últimas voluntades, certificado de seguros de vida, y dos testigos. Que sean amigos de tu padre. No pueden ser familiares. Ellos deben testificar ante notario de que os conocen como hijos, que conocían a vuestro padre... etc.
El certificado de defunción os lo puede facilitar la misma funeraria y el certificado de últimas voluntades y de seguros de vida se solicitan en el Ministerio de Justicia.
Por supuesto que toda la documentación a aportar ha de ser original.
Por tu madre: certificado de defunción, de últimas voluntades, de seguros de vida y testamento.
Con todo ello habéis de firmar el cuaderno particional. En él deben estar incluidos todos los bienes (y deudas) de los fallecidos. Incluso certificados bancarios de saldos al día de fallecimiento y sería conveniente extracto (certificado) bancario de al menos desde el fallecimiento de tu padre de las cuentas que tuvieran.
Si las relaciones son tan malas como dices, prepárate a lo peor. Es por lo que te digo eso de "más vale un mal arreglo que un buen pleito".
Intenta llegar a bien con tu hermana aunque tengas que ceder un poco. En caso contrario te esperan abogados, juicios y puede que hasta pública subasta judicial del piso. Os costará a los dos mucho dinero el tema. Y al final, cada cual tiene un tanto por ciento y nadie ( ni un juez) lo puede alterar, pero en casos como el tuyo parece que la razón deja paso al odio, la avaricia, el egoísmo... y al final os cuesta a cada uno unos milloncejos y los dos salís perdiendo.
Mi consejo es que si lo necesitas hables con un banco, pero que intentes ( porque imagino que te interesará seguir viviendo en el mismo piso) preparar dinero para intentar ofrecerle a tu hermana el que tu compres su parte y en el cuaderno particional ya se refleje que pasas a ser propietario del piso y tu hermana acepta una cantidad.
Si quieres, busca en Google " pro indiviso, la manzana de la discordia". Y comprenderás lo que te digo.
Respecto a tener algún derecho por residir en el piso, ten en cuenta que tus derechos terminan donde comienzan los de tu hermana. Puedes seguir en el piso y tu hermana al no haber aceptado la herencia no te puede reclamar hasta ahora nada.
Respecto a las reformas, quedan en beneficio de la finca y tu disfrutas de ella. Te aconsejo que por lo mencionado de intentar llevar el tema lo mejor posible ni lo menciones, salvo que te hayas gastado una millonada y estés dispuesto a meterte en abogados y pleitos. Hay que valorar mucho los costes.
Respecto a que tu hermana pueda obligarte a vender, de eso nada de nada.
Primero tendrá que aceptar la herencia y ser dueña para poder obligar, pero las cosas no van por esa vereda. Nadie puede obligarte a vender lo que es tuyo, aunque sea un tanto por ciento. Otro caso sería que no lleguéis a un acuerdo y te demande (o tu la demandes a ella) ante los tribunales. La Ley es muy clara y dice que no se puede obligar a nadie a permanecer en pro indiviso, por lo que cualquiera de los dos puede demandar al otro. En ese caso, si tampoco llegáis a un acuerdo ante el juez, este dictamina la subasta pública del piso. En ese caso, (vosotros podéis asistir a la subasta y pujar sin depositar previamente el 30% que marca la Ley), se lo adjudicará el mejor postor y cada uno recibirá su tanto por ciento y liquidado el asunto.
Ni que decir tiene que como están las cosas, los que asistan a la subasta van a llevarse un "chollo". Es decir, que sacareis por el piso mucho menos de su valor de mercado. También podéis pujar y pujar los dos hasta conseguir un precio que os parezca correcto, en este caso seguro que os lo adjudicáis uno de los dos. Ningún licitador extraño subirá hasta donde vosotros podéis llegar.
Al final, abogados, procuradores, tasadores, peritos, gastos judiciales... varios millones de gastos (aparte de un par de años mínimo) y conseguir por el piso mucho menos de lo que en mercado libre se conseguiría.
Lamento una respuesta tan larga pero eran muchas preguntas y además prefiero razonar las contestaciones y decir las posibles soluciones que podéis tener.
Un saludo.
P.D. Por favor, si no vas a solicitar más aclaraciones, no te olvides de valorar la respuesta y finalizarla.
