Subasta de pisos por Herencia
Mis padres al fallecer nos han dejado en herencia dos pisos en uno vive mi hermano y el otro esta vacio; al no haber acuerdo en las tasaciones acudimos al reparto por la vía Judicial "amistosa" sin cuaderno particional ni partidor contador, adjudicándonos como lote y de común acuerdo un piso para cada uno y abonando la diferencia a quien le corresponda, pero el Perito Judicial un API valoro uno de estos inmuebles en Agosto 2009 un 23% más que TINSA en Febrero del mismo año, por tal motivo yo no acepte su tasación, propuse al Juez su venta en el valor de la tasación y pun to... Pero el Magistrado no quiso entrar en detalles y no admitió mis alegaciones. Dado que la crisis se agravo y se agrava cada día más y extrañamente este API taso más caro que en Enero 2006 cuando se vendió el de mi vecina en una planta superior.
Ahora según los abogados desto empieza de nuevo y debemos de acudir a un abogado contador partidor y el procedimiento Judicial, puede ser largo y costosisimo, mi pregunta es si yo al disponer del 50% en ambas propiedades indivisibles y no haber ningún tipo de acuerdo puedo exigir ya la venta mediante subasta de las propiedades, y ahorrarnos tiempo y un dineral...
Ahora según los abogados desto empieza de nuevo y debemos de acudir a un abogado contador partidor y el procedimiento Judicial, puede ser largo y costosisimo, mi pregunta es si yo al disponer del 50% en ambas propiedades indivisibles y no haber ningún tipo de acuerdo puedo exigir ya la venta mediante subasta de las propiedades, y ahorrarnos tiempo y un dineral...
1 Respuesta
Respuesta de El Fede
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Pues las leyes son un poco ilógicas, y por ello posiblemente el juez no admitió sus alegaciones.
Puede que sea porque era un tipo de juicio y para atender a sus pretensiones necesite otro tipo diferente.
Pero bueno, su abogado que tiene todos los datos sabrá mejor que nadie.
De todas formas, y contestando a su pregunta, si que puede demandar para la venta en pública subasta:
Artículos código civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Pero ya le anticipo que de los gastos no se escapa.
Con suerte el proceso puede durar un año hasta su finalización. Depende mucho de lo sobrecargado que esté el juzgado en cuestión.
Y para ahorrar gastos, le aconsejo que pida presupuesto en varios abogados.
Las diferencias pueden ser enormes y el proceso no es muy complicado, ya que como ve por los artículos que le menciono, usted tiene pleno derecho a solicitar la venta en subasta.
Y ahora, aunque le he contestado me gustaría decirle un par de cosas, porque como no soy abogado no voy a coger clientes ni a ganar dinero en esto.
Lo hago solamente por ayudar.
Mi consejo es que intente llegar a un acuerdo con la otra parte. Aunque pierda algo. No se cierre.
Y desde luego, esto va a subasta, pero espero que usted disponga de dinero.
Si no tiene efectivo, ni se le ocurra meterse en el tema de la subasta, y me explico:
En las subastas hoy en día apenas se saca un 60% del valor real de los inmuebles. (Con suerte).
O sea, que puede perder un 40% (o un 20% al ser dos propietarios), muy fácilmente.
Y si encima añade a esa pérdida los gastos, verá que no merece la pena.
Pero le comentaba si dispone de dinero.
Este tipo de subastas, al no ser por embargo o por deudas dinerarias, la Ley permite a los codueños o coherederos el participar y pujar.
O sea, que tanto usted como su hermano, pueden asistir (sin aportar dinero que otro licitador si que ha de hacerlo para poder pujar), y pueden subir las pujas hasta el límite que a cada uno le parezca bien.
Lógicamente, los extraños, van buscando los "chollos", así que no creo que pasen de un 50/60%. Se quedarán solos usted y su hermano. Y subirán.. y subirán... Hasta donde quieran.
Bueno, pues si uno se adjudica un piso, como es dueño del 50%, solo tiene que comprar el otro 50%.
O sea, que solo ha de poner la mitad de lo que haya ofrecido. Pero tiene solo 20 días para depositar el dinero en la cuenta judicial.
O sea, que no le da tiempo para buscar dinero. Tiene que tenerlo preparado desde antes de la subasta.
Si un piso calcula usted que vale de mercado (por ejemplo), 250.000 euros, usted puede pujar hasta unos 200.000.
Porque además, tiene que poner en la cuenta del juzgado 100.000 para su hermano.
Y además, como realmente está comprando ese 50%, ha de pagar los impuestos de compraventa. Un 7% sobre los 100.000 que compra.
Además, los gastos normales hasta la inscripción en el registro de la propiedad y luego encontrar comprador y "regatear" con él. Seguro que no consigue venderlo en los 250.000.
En fin, que si lo compra por 200.000 en subasta, irá por un precio bastante ajustadito.
Luego tendrá que sacarle lo suficiente para que le compense el haberse metido en abogados, procuradores, peritos tasadores.. Y costas judiciales, plusvalías..
En fin, que si su hermano ofrece 200.000, yo dejaría que se lo quedara.
Pero como verá, si hace cuentas los dos van a salir perdiendo y mucho.
Bueno, yo le he contado todo esto, que por supuesto ningún abogado le va a decir.
Si los demandantes supieran realmente a lo que se enfrentan, los abogados no tendrían negocio.
Y para eso han estudiado un montón. ¿No le parece?. Para ganar dinero.
Bueno, pues espero haberle ayudado aunque seguro que le he creado dudas que le van a hacer pensar mucho.
Puede que sea porque era un tipo de juicio y para atender a sus pretensiones necesite otro tipo diferente.
Pero bueno, su abogado que tiene todos los datos sabrá mejor que nadie.
De todas formas, y contestando a su pregunta, si que puede demandar para la venta en pública subasta:
Artículos código civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Pero ya le anticipo que de los gastos no se escapa.
Con suerte el proceso puede durar un año hasta su finalización. Depende mucho de lo sobrecargado que esté el juzgado en cuestión.
Y para ahorrar gastos, le aconsejo que pida presupuesto en varios abogados.
Las diferencias pueden ser enormes y el proceso no es muy complicado, ya que como ve por los artículos que le menciono, usted tiene pleno derecho a solicitar la venta en subasta.
Y ahora, aunque le he contestado me gustaría decirle un par de cosas, porque como no soy abogado no voy a coger clientes ni a ganar dinero en esto.
Lo hago solamente por ayudar.
Mi consejo es que intente llegar a un acuerdo con la otra parte. Aunque pierda algo. No se cierre.
Y desde luego, esto va a subasta, pero espero que usted disponga de dinero.
Si no tiene efectivo, ni se le ocurra meterse en el tema de la subasta, y me explico:
En las subastas hoy en día apenas se saca un 60% del valor real de los inmuebles. (Con suerte).
O sea, que puede perder un 40% (o un 20% al ser dos propietarios), muy fácilmente.
Y si encima añade a esa pérdida los gastos, verá que no merece la pena.
Pero le comentaba si dispone de dinero.
Este tipo de subastas, al no ser por embargo o por deudas dinerarias, la Ley permite a los codueños o coherederos el participar y pujar.
O sea, que tanto usted como su hermano, pueden asistir (sin aportar dinero que otro licitador si que ha de hacerlo para poder pujar), y pueden subir las pujas hasta el límite que a cada uno le parezca bien.
Lógicamente, los extraños, van buscando los "chollos", así que no creo que pasen de un 50/60%. Se quedarán solos usted y su hermano. Y subirán.. y subirán... Hasta donde quieran.
Bueno, pues si uno se adjudica un piso, como es dueño del 50%, solo tiene que comprar el otro 50%.
O sea, que solo ha de poner la mitad de lo que haya ofrecido. Pero tiene solo 20 días para depositar el dinero en la cuenta judicial.
O sea, que no le da tiempo para buscar dinero. Tiene que tenerlo preparado desde antes de la subasta.
Si un piso calcula usted que vale de mercado (por ejemplo), 250.000 euros, usted puede pujar hasta unos 200.000.
Porque además, tiene que poner en la cuenta del juzgado 100.000 para su hermano.
Y además, como realmente está comprando ese 50%, ha de pagar los impuestos de compraventa. Un 7% sobre los 100.000 que compra.
Además, los gastos normales hasta la inscripción en el registro de la propiedad y luego encontrar comprador y "regatear" con él. Seguro que no consigue venderlo en los 250.000.
En fin, que si lo compra por 200.000 en subasta, irá por un precio bastante ajustadito.
Luego tendrá que sacarle lo suficiente para que le compense el haberse metido en abogados, procuradores, peritos tasadores.. Y costas judiciales, plusvalías..
En fin, que si su hermano ofrece 200.000, yo dejaría que se lo quedara.
Pero como verá, si hace cuentas los dos van a salir perdiendo y mucho.
Bueno, yo le he contado todo esto, que por supuesto ningún abogado le va a decir.
Si los demandantes supieran realmente a lo que se enfrentan, los abogados no tendrían negocio.
Y para eso han estudiado un montón. ¿No le parece?. Para ganar dinero.
Bueno, pues espero haberle ayudado aunque seguro que le he creado dudas que le van a hacer pensar mucho.
