Compra de casa tras herencia
Mi padre acaba de fallecer sin dejar testamento. Por lo tanto en la casa sigue viviendo mi madre.
He reunido a mi madre y hermana (sólo somos 2 hermanos) y les he propuesto comprar la casa, previamente tasarla y para jugar como ejemplo con unas cifras que cuadren supongamos que la tasan en 40 millones de pesetas. 10 millones son míos por herencia por lo tanto debería pagarle 10 millones a mi hermana y 20 a mi madre. Hasta aquí supongo que estoy en lo correcto. Con esos 20 millones mi madre compraría otra casa a su nombre, que cuando muera volveré a heredar junto con mi hermana. La otra opción barajada es darle a mi madre 10 millones, y a mi hermana otros 10 y mi hermana y mi madre comprarían una casa a nombre exclusivo de mi hermana y usufructo mi madre. Esa casa ya no la heredo yo, y cuando muera mi madre nos ahorramos follones mi hermana y yo. En ambas operaciones mi madre y hermana están de acuerdo, mis preguntas son: ¿Estos 2 casos que comento, son posibles? (En caso de que si), ¿qué ventajas e inconvenientes tiene para mi? (Yo prefiero pagar a día de hoy 10 millones a mi madre y otros 10 a mi hermana y que ellas compren otra casa y el día de mañana me ahorro volver a heredar y follones y a día de hoy me ahorro 10 millones, no es lo mismo pagar 20 que 30) y la última pregunta, si a día de hoy no termino comprando la casa y mi madre muere y heredo y yo quiero comprar la parte de casa a mi hermana pero no tengo dinero y mi hermana quiere venderla a terceros ¿estoy obligado a venderla?
4 Respuestas
¿Ha solicitado usted a la Dirección General de los Registros y del Notariado el Certificado de Últimas Voluntades?
si
No sé quien le habrá asesorado en ese reparto que usted escenifica, pero es erróneo.
Primero hay que aceptar la herencia, hacer el avalúo y posteriormente el cuaderno particional protocolizado ante notario.
Si se abre una sucesión abintestato, habrá de tenerse en cuenta el mandato del art. 834 del Código Civil porque el que el cónyuge supérstite tiene el usufructo de tercio de mejora, que usted le lo quita y adjudica por mitades a los herederos.
Tras dicho reparto los herederos tendrán 2/12 avas partes del caudal hereditario o de la vivienda si es el único bien y su madre tendrá 6/12 avas partes por liquidación de la sociedad de gananciales mas 2/12 avas partes del tercio de mejora que corersponde al usufructo, que suman un total de 8/12 avas partes de total de bienes.
Para forzar a su madre a vender el usufructo, conforme el art. 839 del citado Texto Normativo, han de ser todos los hererdeos conjuntamente los que la ejerciten, bien de mutuo acuerdo o por medio de un procedimiento judicial.
Fallecida su madre y realizado el reparto de la herencia con o sin testamento, si su hermana pide la venta de la propiedad en virtud del art. 400 del citado Texto Legal, usted puede adquirle su participación en el condominio y si no tuviera dinero, será un tercero quien lo haga, aunque usted se oponga.
Ruego cierre y valore
La segunda opción que usted comenta ... sería, dar 10 a su hermana, otros 10 a su madre, y que ellas dos pongan la casa a nombre solo de su hermana, por tanto tienen que hacer una donación su madre a favor de su hermana y por tanto pagar el 7x100 a hacienda en concepto de donación de esos 10 millones que donaría supuestamente a favor de su hermana . por tanto es posible, pero tiene mas costes que la primera opción. Hay que sumar también, que su madre tiene que donar a usted 10 millones de la casa que tenia con su padre .
Por tanto efectivamente usted se ahorraría de pagar en herencias cuando fallezca su madre, pero su madre ha tenido que pagar el 7x100 de 20 millones antes de morirse.
Por ultimo si su madre fallece y la casa es de los dos hermanos suya y de su hermana, si ella quiere venderla tiene que hacerlo con su aprobación, al igual que si usted quiere venderla tiene que hacerlo con la suya . si usted quiere vivir allí, tiene que ser con su aprobación, y si quiere vivir ella, también tiene que ser con la suya, es decir tendrían la casa mitad y mitad por lo cual vale tanto su opinión como la tuya, y en caso de disputa legal, un juez si no tienen compradores de la casa, seguramente la alquile y el dinero del alquiler lo divida a mitad para su hermana y para usted.
Esto es una cuestión compleja y que en el futuro puede darle algún problema si no lo hace bien ahora... Lo primero, si su madre muere, tras heredar ustedes, no se puede hacer nada si no firman los dos. Pero hay un procedimiento de división de la cosa común, que permite que usted compre, su hermana compre o se venda a un tercero en subasta.
En cuanto a comprar usted la vivienda a los otros herederos, se puede hacer, pero tendrá que pagar por el usufructo de su madre, mas la parte de la propiedad de su madre, mas la parte propiedad de su hermana... Hacer algún tipo de pago con otros vienes, es posible, pero se tiene que estudiar detenidamente y tendría que pagar impuestos por ello...
Le recomendamos se ponga en manos de una abogado, que le ayude a estudiar la operación concreta y las implicaciones fiscales.
Agradecemos valoración de la respuesta.
En primer lugar no hay ningún problema para realizar cualquiera de las dos operaciones salvo que no sería una compraventa sino una adjudicación de herencia y extinción de condominio que sale bastante más barato en cuanto a impuestos.
Con respecto a la última pregunta, efectivamente si usted no puede comprarle la casa a su hermana y hay un tercero interesado, pueden obligarle a vender su parte.