Escritura de una propiedad
Lo mío son las gestiones en el mundo del automóvil), querría hacerte una consulta.
Formo parte de un grupo de matrimonios amigos (4 matrimonios en total) que vivimos en Barcelona capital, y queremos irnos a vivir a las afueras, ya que la situación de 2 de ellos, en los que me incluyo, es muy complicada económicamente.
El tema es que de estos 4 matrimonios, 2 de ellos tienen un piso de propiedad sin hipotecar, un tercero (yo mismo), tengo un piso con una hipoteca que tras cancelarla me dejaría un margen de dinero muy escaso (5 o 6 millones de ptas.), y el 4º matrimonio, está viviendo de alquiler y no tiene suficiente dinero para comprar un piso por Barcelona (hablamos de un mínimo de 50 0 60 millones de pesetas).
Entre todos nos hemos planteado comprar un único terreno de grandes dimensiones (sobre 1.500 o 2.000 m2), y construir una única edificación (ya que las normas de las urbanizaciones que hemos visto así lo requieren), pero que internamente esté distribuida de tal forma, que cada uno de los matrimonios tenga un espacio separado (tipo bloque de pisos). Yo creo que por lo que a permisos de obra se refiere, no habría problemas. Una única entrada a la casa, pero con 4 puertas interiores que separan las viviendas. De esta forma tendría cada matrimonio su "piso", pero se compartirían las zonas comunes, como el garaje, la piscina, el jardín, etc ..., con lo que conseguiríamos lo que buscamos ... Ahorrar dinero entre todos.
La duda está en el momento de escriturar. A mi, por mi parte, no me importaría escriturar, ¿teniendo un 25%? ¿Indefinido? Sobre la propiedad, pero no se yo si los demás aceptarían este tipo de escritura. Y ahora viene cuando te pregunto :
¿Es posible especificar en la escritura de compra, que dicha vivienda está subdividida en 4 zonas delimitadas cada una por una puerta de acceso, y reflejar en dicha escritura que cada persona (o matrimonio) es propietaria de una de esas zonas especificadas, junto con la parte proporcional de las zonas comunes del resto de la propiedad?
Si no es así, ¿Conoces alguna alternativa, en función de lo que te he explicado?
¿Menuda pregunta, eh?
Formo parte de un grupo de matrimonios amigos (4 matrimonios en total) que vivimos en Barcelona capital, y queremos irnos a vivir a las afueras, ya que la situación de 2 de ellos, en los que me incluyo, es muy complicada económicamente.
El tema es que de estos 4 matrimonios, 2 de ellos tienen un piso de propiedad sin hipotecar, un tercero (yo mismo), tengo un piso con una hipoteca que tras cancelarla me dejaría un margen de dinero muy escaso (5 o 6 millones de ptas.), y el 4º matrimonio, está viviendo de alquiler y no tiene suficiente dinero para comprar un piso por Barcelona (hablamos de un mínimo de 50 0 60 millones de pesetas).
Entre todos nos hemos planteado comprar un único terreno de grandes dimensiones (sobre 1.500 o 2.000 m2), y construir una única edificación (ya que las normas de las urbanizaciones que hemos visto así lo requieren), pero que internamente esté distribuida de tal forma, que cada uno de los matrimonios tenga un espacio separado (tipo bloque de pisos). Yo creo que por lo que a permisos de obra se refiere, no habría problemas. Una única entrada a la casa, pero con 4 puertas interiores que separan las viviendas. De esta forma tendría cada matrimonio su "piso", pero se compartirían las zonas comunes, como el garaje, la piscina, el jardín, etc ..., con lo que conseguiríamos lo que buscamos ... Ahorrar dinero entre todos.
La duda está en el momento de escriturar. A mi, por mi parte, no me importaría escriturar, ¿teniendo un 25%? ¿Indefinido? Sobre la propiedad, pero no se yo si los demás aceptarían este tipo de escritura. Y ahora viene cuando te pregunto :
¿Es posible especificar en la escritura de compra, que dicha vivienda está subdividida en 4 zonas delimitadas cada una por una puerta de acceso, y reflejar en dicha escritura que cada persona (o matrimonio) es propietaria de una de esas zonas especificadas, junto con la parte proporcional de las zonas comunes del resto de la propiedad?
Si no es así, ¿Conoces alguna alternativa, en función de lo que te he explicado?
¿Menuda pregunta, eh?
Respuesta de Blas ..
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Puesto que lo que queréis hacer es construir vosotros la vivienda sobre el terreno, lo que vais a hacer es actuar como promotores, por vuestra cuenta. Con eso te explico todo el procedimiento:
En primer lugar lo que debéis hacer es la escritura de compraventa ante notario del terreno en pro indiviso, y por cuartas e iguales partes. Con esto seréis los 4 propietarios de la totalidad del terreno, como bien común, y no cada uno de su 1/4 de terreno.
Una vez hayáis hecho esto tendréis el terreno en propiedad y para poder empezar a construir, tenéis que presentar en el ayuntamiento un proyecto técnico de edificación visado por el colegio de arquitectos. Una vez hayáis hecho esto el ayuntamiento os dará licencia de obra nueva, para poder empezar a construir, luego cuando hayáis terminado la construcción, os tendrá que dar la licencia de fin de obra, y posteriormente y cuando se haya dado de alta luz, agua, basura, etc, os dará la licencia de primera ocupación del edificio.
Pues bien con esa licencia de primera ocupación, debéis ir al notario a que os haga una escritura de segregación de fincas, para dividir la casa en 4 pisos diferentes. Luego le tenéis que solicitar también al notario que os haga una escritura de constitución de comunidad de propietarios, la cual tendréis que inscribir en el registro de la propiedad, donde se especificará qué piso corresponde a cada uno, y a los elementos comunes, así como la cuota de participación en los gastos de comunidad de cada piso, y los estatutos de dicha comunidad de propietarios.
Bien con todo esto funcionareis como una casa con portal, y 4 pisos distintos, siempre que el ayuntamiento os permita construir un bloque.
¿Cómo ves no se me escapa ninguna, eh?
Saludos, espero que tengáis una bonita y barata vivienda, y que la podáis disfrutar.
En primer lugar lo que debéis hacer es la escritura de compraventa ante notario del terreno en pro indiviso, y por cuartas e iguales partes. Con esto seréis los 4 propietarios de la totalidad del terreno, como bien común, y no cada uno de su 1/4 de terreno.
Una vez hayáis hecho esto tendréis el terreno en propiedad y para poder empezar a construir, tenéis que presentar en el ayuntamiento un proyecto técnico de edificación visado por el colegio de arquitectos. Una vez hayáis hecho esto el ayuntamiento os dará licencia de obra nueva, para poder empezar a construir, luego cuando hayáis terminado la construcción, os tendrá que dar la licencia de fin de obra, y posteriormente y cuando se haya dado de alta luz, agua, basura, etc, os dará la licencia de primera ocupación del edificio.
Pues bien con esa licencia de primera ocupación, debéis ir al notario a que os haga una escritura de segregación de fincas, para dividir la casa en 4 pisos diferentes. Luego le tenéis que solicitar también al notario que os haga una escritura de constitución de comunidad de propietarios, la cual tendréis que inscribir en el registro de la propiedad, donde se especificará qué piso corresponde a cada uno, y a los elementos comunes, así como la cuota de participación en los gastos de comunidad de cada piso, y los estatutos de dicha comunidad de propietarios.
Bien con todo esto funcionareis como una casa con portal, y 4 pisos distintos, siempre que el ayuntamiento os permita construir un bloque.
¿Cómo ves no se me escapa ninguna, eh?
Saludos, espero que tengáis una bonita y barata vivienda, y que la podáis disfrutar.
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Respuesta de huecha
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Te mando un extracto de la Ley de cooperativas de Aragón en lo que se refiere a Cooperativas de viviendas, supongo que la Ley catalana será igual. Por si os conviene esta forma jurídica.
Sección 6.ª Cooperativas de Viviendas
Artículo 84.--Concepto y caracteres.
1. Son las que tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o edificaciones complementarias, así como su rehabilitación, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administración, conservación y mejora de los mismos en el modo que se establezca en los Estatutos.
Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objetivo social. A estos efectos, podrán adquirir terrenos de gestión pública por el sistema de adjudicación directa.
2. Pueden ser socios las personas físicas, así como las cooperativas y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro.
3. Varias personas interesadas en la consecución como titulares de una sola vivienda podrán adquirir la condición simultánea de socios, con derecho a expresar un único voto, haciéndose constar así en su especial inscripción como tales.
4. Simultáneamente, una misma persona no podrá ser titular de más de una vivienda de promoción cooperativa, salvo que la cooperativa a la que pertenezca tenga como objeto únicamente la administración de viviendas o edificaciones ya construidas, a excepción de las familias numerosas, que podrán tener las precisas para cubrir sus necesidades.
5. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados a los socios mediante cualquier titulo legal. Si la cooperativa mantiene la propiedad, los Estatutos establecerán las normas a que habrá de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras Cooperativas de Viviendas que tengan establecida la misma modalidad. Igualmente, podrán enajenar o arrendar a terceros no socios los locales o cualquier otra edificación complementaria de su propiedad, destinándose los importes obtenidos en estas operaciones a los fines que acuerde la Asamblea General o, en su caso, el Consejo Rector, que lo comunicará a la primera Asamblea que se celebre.
6. Si el socio titular pretendiera transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años o plazo superior establecido estatutariamente desde la fecha de concesión de la cédula de habitabilidad de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, que los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio transmitente, incrementada con la revalorización correspondiente al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre la fecha en que se entregó la vivienda y la de transmisión de derechos. Transcurridos tres meses desde que el socio pusiera en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sin que ningún socio expectante hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el titular quedará autorizado a transmitirlo a terceros no socios.
7. Si no se hubiese ejercitado el derecho de tanteo por falta de comunicación del socio transmitente y éste realizara la transmisión a terceros, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o de tres meses desde que el retrayente tuviere conocimiento de la transmisión, satisfaciendo el precio establecido en el párrafo anterior. No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto si la transmisión se realizase a favor del cónyuge, descendientes o ascendientes en línea directa.
8. Si la cooperativa otorgase poderes de representación para el desarrollo de la gestión de la promoción, éstos serán expresos y conferidos por escrito. Constará expresamente en el poder la prohibición de que el apoderado nombre un sustituto suyo, no admitiéndose cláusulas de irrevocabilidad del poder ni de exoneración de la responsabilidad del apoderado.
9. Los Estatutos podrán regular la construcción en distintas fases, en cuyo caso se establecerán gestión y patrimonio independientes, debiendo contar con contabilidad independiente para cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa.
Esta circunstancia se hará constar previa y expresamente ante terceros con quienes se contrate. Por cada fase o promoción, se constituirá una junta especial de socios, cuya regulación se contendrá en los Estatutos, respetando las competencias propias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que la de las Asambleas. Los socios integrados en una de las fases o promociones no se verán responsabilizados por la gestión económica de las demás.
10. Será modalidad específica de esta clase de cooperativas las de construcción de plazas de aparcamiento para vehículos. A tal fin podrán solicitar la concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que acuerden.
Artículo 85.--Auditoría externa en las Cooperativas de Viviendas.
1. Las Cooperativas de Viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría externa en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos: a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción cuando correspondan a distintas fases o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector o director.
d) Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.
e) Cuando la promoción se lleve a cabo sobre suelo obtenido en una enajenación de suelo público.
2. En todo lo no establecido en el presente artículo sobre auditoría externa de las cuentas anuales de las Cooperativas de Viviendas, será de aplicación lo establecido en la presente Ley.
Sección 6.ª Cooperativas de Viviendas
Artículo 84.--Concepto y caracteres.
1. Son las que tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o edificaciones complementarias, así como su rehabilitación, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administración, conservación y mejora de los mismos en el modo que se establezca en los Estatutos.
Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objetivo social. A estos efectos, podrán adquirir terrenos de gestión pública por el sistema de adjudicación directa.
2. Pueden ser socios las personas físicas, así como las cooperativas y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro.
3. Varias personas interesadas en la consecución como titulares de una sola vivienda podrán adquirir la condición simultánea de socios, con derecho a expresar un único voto, haciéndose constar así en su especial inscripción como tales.
4. Simultáneamente, una misma persona no podrá ser titular de más de una vivienda de promoción cooperativa, salvo que la cooperativa a la que pertenezca tenga como objeto únicamente la administración de viviendas o edificaciones ya construidas, a excepción de las familias numerosas, que podrán tener las precisas para cubrir sus necesidades.
5. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados a los socios mediante cualquier titulo legal. Si la cooperativa mantiene la propiedad, los Estatutos establecerán las normas a que habrá de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras Cooperativas de Viviendas que tengan establecida la misma modalidad. Igualmente, podrán enajenar o arrendar a terceros no socios los locales o cualquier otra edificación complementaria de su propiedad, destinándose los importes obtenidos en estas operaciones a los fines que acuerde la Asamblea General o, en su caso, el Consejo Rector, que lo comunicará a la primera Asamblea que se celebre.
6. Si el socio titular pretendiera transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local antes de haber transcurrido cinco años o plazo superior establecido estatutariamente desde la fecha de concesión de la cédula de habitabilidad de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, que los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio transmitente, incrementada con la revalorización correspondiente al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre la fecha en que se entregó la vivienda y la de transmisión de derechos. Transcurridos tres meses desde que el socio pusiera en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sin que ningún socio expectante hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el titular quedará autorizado a transmitirlo a terceros no socios.
7. Si no se hubiese ejercitado el derecho de tanteo por falta de comunicación del socio transmitente y éste realizara la transmisión a terceros, la cooperativa podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de un año desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o de tres meses desde que el retrayente tuviere conocimiento de la transmisión, satisfaciendo el precio establecido en el párrafo anterior. No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto si la transmisión se realizase a favor del cónyuge, descendientes o ascendientes en línea directa.
8. Si la cooperativa otorgase poderes de representación para el desarrollo de la gestión de la promoción, éstos serán expresos y conferidos por escrito. Constará expresamente en el poder la prohibición de que el apoderado nombre un sustituto suyo, no admitiéndose cláusulas de irrevocabilidad del poder ni de exoneración de la responsabilidad del apoderado.
9. Los Estatutos podrán regular la construcción en distintas fases, en cuyo caso se establecerán gestión y patrimonio independientes, debiendo contar con contabilidad independiente para cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa.
Esta circunstancia se hará constar previa y expresamente ante terceros con quienes se contrate. Por cada fase o promoción, se constituirá una junta especial de socios, cuya regulación se contendrá en los Estatutos, respetando las competencias propias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que la de las Asambleas. Los socios integrados en una de las fases o promociones no se verán responsabilizados por la gestión económica de las demás.
10. Será modalidad específica de esta clase de cooperativas las de construcción de plazas de aparcamiento para vehículos. A tal fin podrán solicitar la concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que acuerden.
Artículo 85.--Auditoría externa en las Cooperativas de Viviendas.
1. Las Cooperativas de Viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría externa en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos: a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción cuando correspondan a distintas fases o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector o director.
d) Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.
e) Cuando la promoción se lleve a cabo sobre suelo obtenido en una enajenación de suelo público.
2. En todo lo no establecido en el presente artículo sobre auditoría externa de las cuentas anuales de las Cooperativas de Viviendas, será de aplicación lo establecido en la presente Ley.
He estado mirando la ley catalana de Cooperativas por curiosidad, y ponen tantos requisitos de tipo formal, que quizás mejor sería una comunidad de bienes.
Por partes porque es más complicado de lo que parece.
En principio tenemos que localizar un terreno que sea urbanizable, ver el aprovechamiento que pueda tener y la altura.
Como norma general, si tienes 1.000 mts. con una edificabilidad de 1,25 mts/mts, sobre ese terreno puedes edificar 1.250 metros construidos (creo que suficiente para cuatro familias 1250/4 = 313 mts. Y esos 1.250 mts. los puedes hacer en dos o en tres alturas. Eso es lo primero mirar la normativa urbanística del ayuntamiento.
¿Cómo se acomete la edificación? Una forma que se me ocurre es constituir una comunidad de bienes, es igual que si tu eres autopromotor de tu vivienda unifamiliar, pero en este caso como son 4 viviendas, la figura jurídica sería una comunidad de bienes, en la que cada uno va haciendo aportaciones del 25% del solar, del arquitecto, de los materiales, de las certificaciones de obra, etc, y al final, a cada comunero se le adjudica en pago a sus aportaciones una vivienda. Y se le hace una escritura en la que se define toda la edificación, con sus zonas comunes y la parte privativa.
La comunidad de bienes sería una buena idea. Se ha hecho bastante por Zaragoza, y es un híbrido entre una cooperativa (tampoco sería mala idea) y la compra a un promotor.
En principio tenemos que localizar un terreno que sea urbanizable, ver el aprovechamiento que pueda tener y la altura.
Como norma general, si tienes 1.000 mts. con una edificabilidad de 1,25 mts/mts, sobre ese terreno puedes edificar 1.250 metros construidos (creo que suficiente para cuatro familias 1250/4 = 313 mts. Y esos 1.250 mts. los puedes hacer en dos o en tres alturas. Eso es lo primero mirar la normativa urbanística del ayuntamiento.
¿Cómo se acomete la edificación? Una forma que se me ocurre es constituir una comunidad de bienes, es igual que si tu eres autopromotor de tu vivienda unifamiliar, pero en este caso como son 4 viviendas, la figura jurídica sería una comunidad de bienes, en la que cada uno va haciendo aportaciones del 25% del solar, del arquitecto, de los materiales, de las certificaciones de obra, etc, y al final, a cada comunero se le adjudica en pago a sus aportaciones una vivienda. Y se le hace una escritura en la que se define toda la edificación, con sus zonas comunes y la parte privativa.
La comunidad de bienes sería una buena idea. Se ha hecho bastante por Zaragoza, y es un híbrido entre una cooperativa (tampoco sería mala idea) y la compra a un promotor.