Fraude...
Hace dos años compré un piso en Tenerife Sur, Playa Paraíso, un hotel completo de 16 plantas que se vendió como viviendas. Se pasó y escrituró cada piso delante del notario como vivienda, con cédula de habitabilidad común. Por culpa de la mala gestión voluntaria del Presidente e Administrador que a su vez era el vendedor de la empresa que llevaba la venta de todos los 245 pisos del edificio, en un plazo de un año y no por culpa de la crisis inmobiliaria, ¿he perdido la posibilidad de vender mi piso a 125.000?. ¿Ahora lo estoy vendiendo a 89.000? Y tal vez por razones de gestión y comunidad, tendré que bajar mayormente el precio.
¿Cómo puedo pedir que se me indemnice por LUCRO CESANTE?
Hay muchas pruebas, la mayor que somos más de 200 implicados y perjudicados.
Espero me puedan contestar ya que hemos perdido todo el dinero que hemos invertido en más de 6 años, con todo lo que nos constó a mi cónyuge y a mí.
Saludos y gracias, Daniel y Miguel Á.
[email protected]
T. 690806550
¿Cómo puedo pedir que se me indemnice por LUCRO CESANTE?
Hay muchas pruebas, la mayor que somos más de 200 implicados y perjudicados.
Espero me puedan contestar ya que hemos perdido todo el dinero que hemos invertido en más de 6 años, con todo lo que nos constó a mi cónyuge y a mí.
Saludos y gracias, Daniel y Miguel Á.
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T. 690806550
Respuesta de sasolex
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Imagina que te compras un piso con vistas al mar y a la montaña; el piso está valorado en 125 mil euros. Pero al poco tiempo construyen enfrente y detrás y se acabaron las vistas al mar y a la montaña, por lo que el piso de devalúa. ¿Puedes demandar a las promotoras inmobiliarias y a las constructoras por lucro cesante? Pues no. El lucro cesante se aplica a otro tipo de cosas (por ejemplo, el organizador de una gira contrata a un artista para que actúe en un sitio, pero luego el artista le dice que no; pues el organizador puede demandar al artista, no porque le ha producido un perjuicio económico en sí mismo, porque realmente no ha perdido nada, sino por la expectativa económica que tenía de vender 20000 entradas para ver el concierto; eso es lucro cesante, una expectativa económica cierta).
Los bienes inmuebles rigen su valor por las leyes del mercado y dependen de las circunstancias de éste. Si cada vez que se devaluara un piso por cualquier causa se le considerara lucro cesante, los juzgados estarían, no saturados como están ahora, sino totalmente desbordados. Imagínate el panadero que vende 100 barras de pan al día y otro panadero monta su negocio al lado de él y le quita la mitad de la clientela, por lo que ahora vende 50 panes diarios ¿le puede demandar por lucro cesante, por todos esos panes que pudo haber vendido? No, son cosas del mercado, de la libre competencia y del comercio.
Me estás diciendo que tu piso se ha devaluado por la mala gestión de los responsables de la comunidad. En primer lugar tienes que probar que ha habido una mala gestión y no limitarte a decir que hay cosas raras con los bancos; y probar significa demostrarlo por medio de documentos o testigos. Podríais buscar un administrador de fincas colegiado (que hay mucho "administrador de fincas" por ahí, pero sólo algunos están colegiados, puedes encontrar la web del colegio de administración de fincas por internet seguramente), porque si son 250 pisos, seguramente necesitéis uno. Este administrador podría informaros con profesionalidad sobre qué ha ocurrido con las cuentas y sobre si se ajusta a la legalidad o no la gestión de los responsables; y te recomiendo antes un administrador de fincas colegiado que un abogado, porque en realidad el administrador de fincas colegiado es un profesional como el abogado, pero tiene mucho más conocimientos que éste en materia de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El administrador de fincas también os puede representar en juicio, en caso de que tuvierais que acudir a los tribunales.
Una vez que quede constatada la mala gestión y pueda demostrarse, debes probar otra cosa: la devaluación de tu piso y el nexo causal entre la mala gestión y la devaluación. ¿Cómo ha provocado la devaluación del piso la mala gestión realizada por los anteriores responsables? ¿Qué valor tendría ahora tu piso en las circunstancias actuales si la gestión se hubiera llevado con un mínimo de diligencia? Todo eso lo tienes que probar, y es un gasto económico importante. Aparte de la devaluación del piso como consecuencia de la mala gestión, también se podría reclamar otros perjuicios económicos que se haya causado a la comunidad de propietarios; si se suma la comunidad entera a reclamar a los antiguos responsables, hay más posibilidades de ganar el pleito que si va cada uno por su cuenta reclamando la devaluación de su piso, porque todo eso se puede tramitar en un mismo procedimiento.
Pero como te digo, no se trata de una expectativa económica, de lucro cesante, lo que tendrías que reclamar sería un perjuicio económico provocado por la mala gestión, consistente en la devaluación del piso, con independencia de que quieras venderlo o no o utilizarlo como una mercancía y no para vivir. Probar la devaluación del piso es fácil, se contrata a un perito inmobiliario y te tasa el piso; lo difícil está en probar lo otro: la mala gestión y el nexo causal.
De momento te recomiendo os busquéis un buen administrador de fincas, porque, aunque es un gasto más para la comunidad, os quitará muchos problemas. Además, os puede ayudar a libraros de otros gastos que puedan considerarse triviales y a aprovechar mejor lo que tenéis.
Los bienes inmuebles rigen su valor por las leyes del mercado y dependen de las circunstancias de éste. Si cada vez que se devaluara un piso por cualquier causa se le considerara lucro cesante, los juzgados estarían, no saturados como están ahora, sino totalmente desbordados. Imagínate el panadero que vende 100 barras de pan al día y otro panadero monta su negocio al lado de él y le quita la mitad de la clientela, por lo que ahora vende 50 panes diarios ¿le puede demandar por lucro cesante, por todos esos panes que pudo haber vendido? No, son cosas del mercado, de la libre competencia y del comercio.
Me estás diciendo que tu piso se ha devaluado por la mala gestión de los responsables de la comunidad. En primer lugar tienes que probar que ha habido una mala gestión y no limitarte a decir que hay cosas raras con los bancos; y probar significa demostrarlo por medio de documentos o testigos. Podríais buscar un administrador de fincas colegiado (que hay mucho "administrador de fincas" por ahí, pero sólo algunos están colegiados, puedes encontrar la web del colegio de administración de fincas por internet seguramente), porque si son 250 pisos, seguramente necesitéis uno. Este administrador podría informaros con profesionalidad sobre qué ha ocurrido con las cuentas y sobre si se ajusta a la legalidad o no la gestión de los responsables; y te recomiendo antes un administrador de fincas colegiado que un abogado, porque en realidad el administrador de fincas colegiado es un profesional como el abogado, pero tiene mucho más conocimientos que éste en materia de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El administrador de fincas también os puede representar en juicio, en caso de que tuvierais que acudir a los tribunales.
Una vez que quede constatada la mala gestión y pueda demostrarse, debes probar otra cosa: la devaluación de tu piso y el nexo causal entre la mala gestión y la devaluación. ¿Cómo ha provocado la devaluación del piso la mala gestión realizada por los anteriores responsables? ¿Qué valor tendría ahora tu piso en las circunstancias actuales si la gestión se hubiera llevado con un mínimo de diligencia? Todo eso lo tienes que probar, y es un gasto económico importante. Aparte de la devaluación del piso como consecuencia de la mala gestión, también se podría reclamar otros perjuicios económicos que se haya causado a la comunidad de propietarios; si se suma la comunidad entera a reclamar a los antiguos responsables, hay más posibilidades de ganar el pleito que si va cada uno por su cuenta reclamando la devaluación de su piso, porque todo eso se puede tramitar en un mismo procedimiento.
Pero como te digo, no se trata de una expectativa económica, de lucro cesante, lo que tendrías que reclamar sería un perjuicio económico provocado por la mala gestión, consistente en la devaluación del piso, con independencia de que quieras venderlo o no o utilizarlo como una mercancía y no para vivir. Probar la devaluación del piso es fácil, se contrata a un perito inmobiliario y te tasa el piso; lo difícil está en probar lo otro: la mala gestión y el nexo causal.
De momento te recomiendo os busquéis un buen administrador de fincas, porque, aunque es un gasto más para la comunidad, os quitará muchos problemas. Además, os puede ayudar a libraros de otros gastos que puedan considerarse triviales y a aprovechar mejor lo que tenéis.
Muchísimas gracias por tu información, es muy buena y muy clara.
Nos hemos puesto con el defensor del pueblo y a ver lo que nos dice.
De todas formas seguiremos algo de lo que nos aconseja y a ver lo que sale.
Saludos y gracias, Daniel.
Nos hemos puesto con el defensor del pueblo y a ver lo que nos dice.
De todas formas seguiremos algo de lo que nos aconseja y a ver lo que sale.
Saludos y gracias, Daniel.
4 respuestas más de otros expertos
Respuesta
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Más que por lucro cesante, lo que podrás es solicitar una indemnización al presidente y/o administrador. Necesito saber qué concretas actuaciones del administrador han hecho que, a tu juicio, la vivienda baje de valor.
Hola
Más que por lucro cesante, lo que podrás es solicitar una indemnización al presidente y/o administrador. Necesito saber qué concretas actuaciones del administrador han hecho que, a tu juicio, la vivienda baje de valor.
Espero tu repuesta para poder ayudarte mejor
Saludos
Hola. Muchísimas gracias por contestarme/nos y regalarme/nos parte de tu seguro precioso tiempo.
Es algo muy complejo y complicado, pero groso modo te comento en lo que nos basamos para decir que la vivienda ha bajado de precio por culpa de la mala administración y gestión, ya que como te dije es una mafia en toda regla, él que vendía ha sido hasta ahora él que administraba todo.
Desde hace más de 3 años, dos por lo que nos concierne, esa persona nunca nos ha presentado ninguna cuenta de la comunidad, por eso estábamos a punto de pedir una auditoria, pero cuesta mucha y la gente por falta de información, se retractaron.
El edificio tiene contadores de luz y agua comunes y desde hace tres años, el ayuntamiento y las varias empresas de suministros les pedía que nos dijera de poner cada uno nuestro contador, lo que él nunca ha hecho y siempre ha escondido. Por lo tanto, ahora que los plazos vencieron, nos dicen que nos van a cortar los suministros y que para ahora poner los dos contadores, hay que hacerlo de otra forma y gastar cada uno entre 10-¿20.000? por familia/apartamento.
Además, ha dejado los jardines, plazas de parking, entrada del edificio, limpieza del complejo, de piscinas y sótanos con gimnasio, al semi abandono, por lo que hay un deterioro mayor y las cuentas de la comunidad ya no da de si para cubrir los desperfectos que si se hubiesen subsanado poco a poco, hubieran costado 1/4 de lo que nos puede costar ahora.
Además hay una historia rarísima con las cuentas, solo y siempre ha firmado él todo y gestionado él todo, sin dar cuenta a nadie. Ahora ya no es presidente y administrador, pero sigue allí ya que tiene varios locales que lo más seguro nunca venderá. Hemos también sabido que hay algo rarísimo con Caja Canarias y Banco Santander, así que con el notario, amigo suyo de la Orotava, en el Noreste de la isla. La escritura es un tocho único y allí ha dividido las vivienda con cédula de habitabilidad en común.
Por donde nos movamos o giramos huele mal y por todo eso la gente del sitio y las agencias inmobiliarias no lo ven nada, pero nada claro. Además que todo la historia se va a publicar en los periódicos, ¡ Por más inri!
¿Mi piso se podía perfectamente vender como se han vendido otros hace un año a 125.000? ¿O + y ahora a 89.000? No me lo compran. Me piden que baje por lo que está pasando. Total que los compradores expeculadores me/nos chantajean y me/nos tengo/emos que callar.
Tenemos la sensación de estar atrapados por todos lados y él lo sabe y tememos que se nos vaya a francia, ya que él y su empresa, algunos socios incluidos, son franceses. La empresa se llama: L' IMMOBILIÈRE FRANCAISE DES CANARIES.
Dios... Si nos puedes ayudar te lo agradeceríamos de corazón y económicamente también en un futuro, ya que como has visto somos muchos los afectados y los abogados de allí no tienen mucha idea del percal. Además hay mucha "mafia" y, te conozco que me conoces y con eso se tapa todo.
Con lo que necesites estamos a tu disposición.
Un muy cordial saludo. Daniel.
Más que por lucro cesante, lo que podrás es solicitar una indemnización al presidente y/o administrador. Necesito saber qué concretas actuaciones del administrador han hecho que, a tu juicio, la vivienda baje de valor.
Espero tu repuesta para poder ayudarte mejor
Saludos
Hola. Muchísimas gracias por contestarme/nos y regalarme/nos parte de tu seguro precioso tiempo.
Es algo muy complejo y complicado, pero groso modo te comento en lo que nos basamos para decir que la vivienda ha bajado de precio por culpa de la mala administración y gestión, ya que como te dije es una mafia en toda regla, él que vendía ha sido hasta ahora él que administraba todo.
Desde hace más de 3 años, dos por lo que nos concierne, esa persona nunca nos ha presentado ninguna cuenta de la comunidad, por eso estábamos a punto de pedir una auditoria, pero cuesta mucha y la gente por falta de información, se retractaron.
El edificio tiene contadores de luz y agua comunes y desde hace tres años, el ayuntamiento y las varias empresas de suministros les pedía que nos dijera de poner cada uno nuestro contador, lo que él nunca ha hecho y siempre ha escondido. Por lo tanto, ahora que los plazos vencieron, nos dicen que nos van a cortar los suministros y que para ahora poner los dos contadores, hay que hacerlo de otra forma y gastar cada uno entre 10-¿20.000? por familia/apartamento.
Además, ha dejado los jardines, plazas de parking, entrada del edificio, limpieza del complejo, de piscinas y sótanos con gimnasio, al semi abandono, por lo que hay un deterioro mayor y las cuentas de la comunidad ya no da de si para cubrir los desperfectos que si se hubiesen subsanado poco a poco, hubieran costado 1/4 de lo que nos puede costar ahora.
Además hay una historia rarísima con las cuentas, solo y siempre ha firmado él todo y gestionado él todo, sin dar cuenta a nadie. Ahora ya no es presidente y administrador, pero sigue allí ya que tiene varios locales que lo más seguro nunca venderá. Hemos también sabido que hay algo rarísimo con Caja Canarias y Banco Santander, así que con el notario, amigo suyo de la Orotava, en el Noreste de la isla. La escritura es un tocho único y allí ha dividido las vivienda con cédula de habitabilidad en común.
Por donde nos movamos o giramos huele mal y por todo eso la gente del sitio y las agencias inmobiliarias no lo ven nada, pero nada claro. Además que todo la historia se va a publicar en los periódicos, ¡ Por más inri!
¿Mi piso se podía perfectamente vender como se han vendido otros hace un año a 125.000? ¿O + y ahora a 89.000? No me lo compran. Me piden que baje por lo que está pasando. Total que los compradores expeculadores me/nos chantajean y me/nos tengo/emos que callar.
Tenemos la sensación de estar atrapados por todos lados y él lo sabe y tememos que se nos vaya a francia, ya que él y su empresa, algunos socios incluidos, son franceses. La empresa se llama: L' IMMOBILIÈRE FRANCAISE DES CANARIES.
Dios... Si nos puedes ayudar te lo agradeceríamos de corazón y económicamente también en un futuro, ya que como has visto somos muchos los afectados y los abogados de allí no tienen mucha idea del percal. Además hay mucha "mafia" y, te conozco que me conoces y con eso se tapa todo.
Con lo que necesites estamos a tu disposición.
Un muy cordial saludo. Daniel.
Respuesta de elconsultor
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Te daré mi primera opinión, sin perjuicio de poder darte otra más fundada si quieres con posterioridad, para lo que necesitaría ver documentos.
La estrategia pasaría: a) bien por iniciar un proceso penal mediante querella, si se vislumbraran indicios de delito, solicitando la anotación preventiva de la querella en el Registro de la Propiedad. En este caso, se acumularía la acción civil de nulidad contractual y resarcimiento de daños y perjuicios. B) O bien por iniciar un proceso civil. En este último caso, las opciones pasan por b´) solicitar la resolución del contrato más daños y perjuicios, b´´) solicitar el cumplimiento del contrato, más daños y perjuicios. Si como veo no parece que queráis la vivienda, sería preferible la opción b´), para lo cual habría que acreditar el incumplimiento esencial por parte del vendedor, así como los daños emergentes y el lucro cesante. Quizás la estrategia pasaría simplemente por decir y acreditar la verdad, esto es, que la vivienda se compró como inversión para su reventa, y que dicha finalidad se ha truncado por el incumplimiento del vendedor, generándose con ello daños y, sobre todo, un gran lucro cesante.
Se trata, como digo, de una primera impresión, a falta de ver el contrato de compraventa y obtener más información. Para cualquier consulta en profundidad puedes ponerte en contacto conmigo en la siguiente dirección http://estrategiaprocesal.blogspot.com/
La estrategia pasaría: a) bien por iniciar un proceso penal mediante querella, si se vislumbraran indicios de delito, solicitando la anotación preventiva de la querella en el Registro de la Propiedad. En este caso, se acumularía la acción civil de nulidad contractual y resarcimiento de daños y perjuicios. B) O bien por iniciar un proceso civil. En este último caso, las opciones pasan por b´) solicitar la resolución del contrato más daños y perjuicios, b´´) solicitar el cumplimiento del contrato, más daños y perjuicios. Si como veo no parece que queráis la vivienda, sería preferible la opción b´), para lo cual habría que acreditar el incumplimiento esencial por parte del vendedor, así como los daños emergentes y el lucro cesante. Quizás la estrategia pasaría simplemente por decir y acreditar la verdad, esto es, que la vivienda se compró como inversión para su reventa, y que dicha finalidad se ha truncado por el incumplimiento del vendedor, generándose con ello daños y, sobre todo, un gran lucro cesante.
Se trata, como digo, de una primera impresión, a falta de ver el contrato de compraventa y obtener más información. Para cualquier consulta en profundidad puedes ponerte en contacto conmigo en la siguiente dirección http://estrategiaprocesal.blogspot.com/
Agradezco infinitamente que nos hayas contestado y creo que la solución b es la más adecuada.
He ido a ver tu blog y me gustaría muchísimo poder pagar lo que pides, pero ahora que estamos con ese hueso y los doble gastos, quiero decir que estamos pagando la hipoteca de Tenerife y un alquiler aquí en Madrid, ya que hasta que no vendamos no podemos comprar aquí y tenemos que pagar dos casas, lo que se nos está haciendo casi imposible a veces.
Trabajamos 6 días de 12 horas a la semana y todo se va por las casa y el coche, que nos hace falta para ir al trabajo.
Por lo tanto, siento que no pueda enviarte más documentación por lo del pago, lo haremos nada más veamos que está en nuestras posibilidades hacerlo.
Gracias por todo y no dudes en escribirnos si hay algo más que tengamos que saber.
Saludos Daniel y Miguel Á.
He ido a ver tu blog y me gustaría muchísimo poder pagar lo que pides, pero ahora que estamos con ese hueso y los doble gastos, quiero decir que estamos pagando la hipoteca de Tenerife y un alquiler aquí en Madrid, ya que hasta que no vendamos no podemos comprar aquí y tenemos que pagar dos casas, lo que se nos está haciendo casi imposible a veces.
Trabajamos 6 días de 12 horas a la semana y todo se va por las casa y el coche, que nos hace falta para ir al trabajo.
Por lo tanto, siento que no pueda enviarte más documentación por lo del pago, lo haremos nada más veamos que está en nuestras posibilidades hacerlo.
Gracias por todo y no dudes en escribirnos si hay algo más que tengamos que saber.
Saludos Daniel y Miguel Á.
Respuesta de arini6
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Bueno lo mejor es que os unáis todos los afectados y busquéis una boagdo queos lleve el tema, si tenéis pruebas de la mala gestión y que habéis perdido dinero por ella, podéis pedir ese lucro cesante, pero veo difícil que sea porque no habéis podido vender los pisos hasta ahora. La responsabilidad civil está caracterizadad por varios aspectos: la acción u omisión de un agente que provoca un daño. Este daño que debe ser evaluable y l iquidable, y demostrar la cantidad, y el nexo causal entre una y otro. Por tanto, tiene que ser directamente por la acción u omisión del Señor este que habei perdido tales cantidades y podéis demostrar el lucro cesante y el nexo causal entre el daño y la acción u omisionde este hombre.
Respuesta de ciceron1971
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Siento no haber podido contestar antes pero estoy saturado este mes.
Veamos, me dices que por una mala gestión no se pudo vender en su momento tu inmueble a una cantidad "x" y que ahora el precio de venta es más bajo.
Bien establecido lo anterior, para poder demandar por un lucro cesante, deberás acreditar plenamente dos cosas:
1.- La mala gestión del Administrador de la que hablas que conlleva un perjuicio.
2.- Que tenías una operación en firme por una cantidad "x" y que como consecuencia de la mala gestión de esas personas tu no has podido concluir.
¡Un saludo!
PD.- Si tienes más preguntas al respecto házmelas, si no te ruego cierres la presente cuestión.
Veamos, me dices que por una mala gestión no se pudo vender en su momento tu inmueble a una cantidad "x" y que ahora el precio de venta es más bajo.
Bien establecido lo anterior, para poder demandar por un lucro cesante, deberás acreditar plenamente dos cosas:
1.- La mala gestión del Administrador de la que hablas que conlleva un perjuicio.
2.- Que tenías una operación en firme por una cantidad "x" y que como consecuencia de la mala gestión de esas personas tu no has podido concluir.
¡Un saludo!
PD.- Si tienes más preguntas al respecto házmelas, si no te ruego cierres la presente cuestión.
Muchas gracias por tus consejos.
La verdad que demostrar eso no nos va a ser nada difícil, ya que es tan evidente y a la luz del día en cuanto a papeles que está chupado. Las agencias que me están vendiendo la casa pueden corroborarlo, más que soy amigo de dos de ellas.
Un cordial saludo y mil gracias.
La verdad que demostrar eso no nos va a ser nada difícil, ya que es tan evidente y a la luz del día en cuanto a papeles que está chupado. Las agencias que me están vendiendo la casa pueden corroborarlo, más que soy amigo de dos de ellas.
Un cordial saludo y mil gracias.