Revisión hipoteca
Hola.
Me han enviado un extracto de los sucesivos pagos de mi hipoteca a lo largo de los próximos doce meses. Mi sorpresa ha venido cuando he visto que me aplican un 3.5 % de intereses. He llamado al banco para preguntarles por el motivo. Pero antes te informo de mi hipoteca.
El diferencial que se me aplica es del 0.75 %, y la revisión me la han hecho según el último euribor publicado en mayo, al 1, 73 %, es decir, que debería aplicárseme un 2,48 %.
Sin embargo, en el banco me informan que el contrato hipotecario que firmé hace ahora dos años, contemplaba un nominal mínimo del 3,5 %. Les expreso mi sorpresa y les comunico que no fui informado de ello en su momento. Me dicen que es lo que firmé (eso es cierto, pues lo he comprobado en mi contrato), pero les replico que deberían habérmelo dicho verbalmente. De todos modos, sin querer discutir, les pregunto si existe alguna posibilidad, aunque sea remota, de que no tengan en cuenta ese mínimo y me cobren según los intereses actuales. De manera categórica me dice que no, pero que estoy en mi derecho de hacer un escrito de solicitud al banco (Caixa de Galicia). Me doy por vencido.
Por otro lado, mi cuñado tiene en propiedad la vivienda colindante a la mía bajo las mismas condiciones que yo. Le comunico la jugada que el banco nos va a hacer y me dice que es extraño, pues el extracto que ha recibido de los cobros para los siguientes 12 meses tiene aplicado un interés del 3,4 %, teniendo firmado él el mismo contrato que yo. Contemplamos la posibilidad de que sea un error que el banco pronto corregirá, aplicándole el 3,5 % contractual.
Estas son mis preguntas: ¿Existe la posibilidad de que el banco pueda aplicarme el interés actual del 2,34 % y no el mínimo contractual del 3,5 %? ¿Dispongo de algún mecanismo legal o administrativo para exigirles algo así? Y si no, ¿Puedo llegar a algún tipo de acuerdo con ellos? ¿Ese suelo del 3,5 % es intocable para el banco o simplemente es un número en mi ficha que pueden modificar manualmente? ¿Hay alguna ley actual a la que me pueda acoger?
¿Qué me aconsejas?
Muchísimas gracias
Me han enviado un extracto de los sucesivos pagos de mi hipoteca a lo largo de los próximos doce meses. Mi sorpresa ha venido cuando he visto que me aplican un 3.5 % de intereses. He llamado al banco para preguntarles por el motivo. Pero antes te informo de mi hipoteca.
El diferencial que se me aplica es del 0.75 %, y la revisión me la han hecho según el último euribor publicado en mayo, al 1, 73 %, es decir, que debería aplicárseme un 2,48 %.
Sin embargo, en el banco me informan que el contrato hipotecario que firmé hace ahora dos años, contemplaba un nominal mínimo del 3,5 %. Les expreso mi sorpresa y les comunico que no fui informado de ello en su momento. Me dicen que es lo que firmé (eso es cierto, pues lo he comprobado en mi contrato), pero les replico que deberían habérmelo dicho verbalmente. De todos modos, sin querer discutir, les pregunto si existe alguna posibilidad, aunque sea remota, de que no tengan en cuenta ese mínimo y me cobren según los intereses actuales. De manera categórica me dice que no, pero que estoy en mi derecho de hacer un escrito de solicitud al banco (Caixa de Galicia). Me doy por vencido.
Por otro lado, mi cuñado tiene en propiedad la vivienda colindante a la mía bajo las mismas condiciones que yo. Le comunico la jugada que el banco nos va a hacer y me dice que es extraño, pues el extracto que ha recibido de los cobros para los siguientes 12 meses tiene aplicado un interés del 3,4 %, teniendo firmado él el mismo contrato que yo. Contemplamos la posibilidad de que sea un error que el banco pronto corregirá, aplicándole el 3,5 % contractual.
Estas son mis preguntas: ¿Existe la posibilidad de que el banco pueda aplicarme el interés actual del 2,34 % y no el mínimo contractual del 3,5 %? ¿Dispongo de algún mecanismo legal o administrativo para exigirles algo así? Y si no, ¿Puedo llegar a algún tipo de acuerdo con ellos? ¿Ese suelo del 3,5 % es intocable para el banco o simplemente es un número en mi ficha que pueden modificar manualmente? ¿Hay alguna ley actual a la que me pueda acoger?
¿Qué me aconsejas?
Muchísimas gracias
7 Respuestas
Respuesta de bufete
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Esto que te aplican es lo que los bancos llaman tipo suelo, es decir que por mucho que bajen los intereses de un mínimo no puedes bajar.
Ellos podrían quitar esa clausula mediante una novación es decir un cambio de las condiciones pero no te lo harán si no encuentras otra entidad que te lo haga mejor y te puedes subrogar, de esa manera siempre les puedes amenazar de que vas a cambiar la hipoteca y posiblemente accederán o no, en función de las ganas que tengan de tenerte como cliente.
Respecto a si es legal si que lo es y no puedes hacer nada si no quieren cambiarlo, únicamente lo que te he comentado de la subrogación.
Ellos podrían quitar esa clausula mediante una novación es decir un cambio de las condiciones pero no te lo harán si no encuentras otra entidad que te lo haga mejor y te puedes subrogar, de esa manera siempre les puedes amenazar de que vas a cambiar la hipoteca y posiblemente accederán o no, en función de las ganas que tengan de tenerte como cliente.
Respecto a si es legal si que lo es y no puedes hacer nada si no quieren cambiarlo, únicamente lo que te he comentado de la subrogación.
Respuesta de aboganda
1
Si se ha firmado aunque no se haya informado, como no se puede demostrar es complicado modificarlo.
La idea seria pedir a otra entidad que conceda una hipoteca en mejores condiciones a las recibidas por lo que debe pedir en otra entidad que le hagan una oferta vinculante. Sin consigue oferta vinculante, tiene que darle posibilidad de que su entidad la cambie (novación) y se modifique.
En caso de que la entidad no iguale la oferta, puede irse a nueva entidad sin pagar nada.
La idea seria pedir a otra entidad que conceda una hipoteca en mejores condiciones a las recibidas por lo que debe pedir en otra entidad que le hagan una oferta vinculante. Sin consigue oferta vinculante, tiene que darle posibilidad de que su entidad la cambie (novación) y se modifique.
En caso de que la entidad no iguale la oferta, puede irse a nueva entidad sin pagar nada.
Respuesta de fuyola
1
Si tienes un suelo del 3,5%, ésto es inamovible, salvo que el banco quiera hacerte una rebaja del mismo o bien modificar la escritura de hipoteca, quitando el párrafo del suelo.
Podrías hacer una solicitud por escrito solicitando la rebaja del tipo y si a tu cuñado, teniendo el mismo.
Una buena medida de presión sería que consultases con otra entidad la posibilidad de subrogar la hipoteca, siempre que las condiciones sean más favorables y decirle al banco que en caso de que no accedan a tu demanda de bajar intereses cambiarías la hipoteca a esa otra entidad.
Podrías hacer una solicitud por escrito solicitando la rebaja del tipo y si a tu cuñado, teniendo el mismo.
Una buena medida de presión sería que consultases con otra entidad la posibilidad de subrogar la hipoteca, siempre que las condiciones sean más favorables y decirle al banco que en caso de que no accedan a tu demanda de bajar intereses cambiarías la hipoteca a esa otra entidad.
Respuesta de absctct
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¿Existe la posibilidad de que el banco pueda aplicarme el interés actual del 2,34 % y no el mínimo contractual del 3,5 %?
Pues me temo que de momento no, pues esa clausula de interés suelo, aunque abusiva y desproporcionada, es legal por haberlo pactado en contrato público mediante la firma del mismo. Aún así las asociaciones de consumidores han denunciado tal hecho y cuando se falle en su contra se podrá anular de las hipotecas. Lo único que que queda, de momento, es negociar dicha clausula o ante la negativa, estudiar una posible subrogación con otra entidad que no aplique esta clausula.
¿Dispongo de algún mecanismo legal o administrativo para exigirles algo así? Existen mecanismos que no forzarán al banco a quitarle esa clausula. De momento es legal. Aunque debería poner una queja al serv. Atenc. Cliente de su entidad y luego al BAnco de España. Cuantas más quejas consten por esta circunstancia más caso harán.
¿Puedo llegar a algún tipo de acuerdo con ellos? Claro, puede llegar al acuerdo de bajar esa clausula o eliminarla, aunque depende del valor como cliente que usted tenga para ellos. Indíqueles su intención de subrogar con otra entidad si no revisan ese interés suelo.
¿Ese suelo del 3,5 % es intocable para el banco o simplemente es un número en mi ficha que pueden modificar manualmente?
Se puede tocar, claro que sí, mediante contrato privado entre usted y el banco. No hace falta una novación de la hipoteca y los gastos que esto conlleva.
¿Hay alguna ley actual a la que me pueda acoger? No, no hay ninguna ley que diga que esa clausula es ilegal por el hecho de haber sido pactada en acto público ante notario. Aunque explícitamente todas las leyes la derogarían en el sentido que es desproporcionada, abusiva, en claro beneficio para el banco y fuera de un marco de libre mercado.
¿Qué me aconsejas? Negociar quitar esa clausula. Si no, reclamar. Es la única manera de que tengan en cuenta que las bajadas de tipos no llegan a las familias por la imposición de esta clausula.
Casi todo el mundo que conozco tiene esa clausula. Tengo la esperanza de que fallen en su contra como abusiva y la eliminen de los contratos hipotecarios.
Un saludo. Negocia, reclama y a ver si todo sale bien.
Pues me temo que de momento no, pues esa clausula de interés suelo, aunque abusiva y desproporcionada, es legal por haberlo pactado en contrato público mediante la firma del mismo. Aún así las asociaciones de consumidores han denunciado tal hecho y cuando se falle en su contra se podrá anular de las hipotecas. Lo único que que queda, de momento, es negociar dicha clausula o ante la negativa, estudiar una posible subrogación con otra entidad que no aplique esta clausula.
¿Dispongo de algún mecanismo legal o administrativo para exigirles algo así? Existen mecanismos que no forzarán al banco a quitarle esa clausula. De momento es legal. Aunque debería poner una queja al serv. Atenc. Cliente de su entidad y luego al BAnco de España. Cuantas más quejas consten por esta circunstancia más caso harán.
¿Puedo llegar a algún tipo de acuerdo con ellos? Claro, puede llegar al acuerdo de bajar esa clausula o eliminarla, aunque depende del valor como cliente que usted tenga para ellos. Indíqueles su intención de subrogar con otra entidad si no revisan ese interés suelo.
¿Ese suelo del 3,5 % es intocable para el banco o simplemente es un número en mi ficha que pueden modificar manualmente?
Se puede tocar, claro que sí, mediante contrato privado entre usted y el banco. No hace falta una novación de la hipoteca y los gastos que esto conlleva.
¿Hay alguna ley actual a la que me pueda acoger? No, no hay ninguna ley que diga que esa clausula es ilegal por el hecho de haber sido pactada en acto público ante notario. Aunque explícitamente todas las leyes la derogarían en el sentido que es desproporcionada, abusiva, en claro beneficio para el banco y fuera de un marco de libre mercado.
¿Qué me aconsejas? Negociar quitar esa clausula. Si no, reclamar. Es la única manera de que tengan en cuenta que las bajadas de tipos no llegan a las familias por la imposición de esta clausula.
Casi todo el mundo que conozco tiene esa clausula. Tengo la esperanza de que fallen en su contra como abusiva y la eliminen de los contratos hipotecarios.
Un saludo. Negocia, reclama y a ver si todo sale bien.
Respuesta de nacholon
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No hay ninguna ley ni mecanismo legal ni administrativo que les obligue a modificartelo y ademas todas las hipotecas en todos los bancos tienen un mínimo y un máximo (suelo-techo) negociar puedes negociar claro pero ya te anticipo que sera predicar en el desierto porque no están por la labor y los contratos hay que leerlos y por supuesto respetarlos.
Cualquier cosa informática se puede modificar, eliminar subir o bajar manualmente pero no se trata de eso, también como solo se trata de números en tu ficha podían regalarte la hipoteca pero no lo hacen.
Y en cuanto a esa diferencia de ese 010% con tu cuñado pues si todo lo hiciste exactamente igual y al mismo tiempo y revisáis en la misma fecha etc. etc. pues me extraña pero pudiera tratarse de un error o simplemente que el tenga ese suelo porque todas las condiciones son también negociables cuando se contra una hipoteca, en fin ya saldrá por algu sitio esa diferencia.
No hay consejos para esto solo intentar hacerle ver al banco que sois buenos pagadores clientes normales de una entidad y i se trata de ponerse a malas pues jugarse la ultima carta decirles que si no se atienen a alguna rebaja que vais a intentar buscaros otra entidad que os de mejor trato pro ojo con los ultimatums porque si luego no lo hacéis...
Y hacerlo os puede salir una fiesa de entre 3000-4000 euros.
Cualquier cosa informática se puede modificar, eliminar subir o bajar manualmente pero no se trata de eso, también como solo se trata de números en tu ficha podían regalarte la hipoteca pero no lo hacen.
Y en cuanto a esa diferencia de ese 010% con tu cuñado pues si todo lo hiciste exactamente igual y al mismo tiempo y revisáis en la misma fecha etc. etc. pues me extraña pero pudiera tratarse de un error o simplemente que el tenga ese suelo porque todas las condiciones son también negociables cuando se contra una hipoteca, en fin ya saldrá por algu sitio esa diferencia.
No hay consejos para esto solo intentar hacerle ver al banco que sois buenos pagadores clientes normales de una entidad y i se trata de ponerse a malas pues jugarse la ultima carta decirles que si no se atienen a alguna rebaja que vais a intentar buscaros otra entidad que os de mejor trato pro ojo con los ultimatums porque si luego no lo hacéis...
Y hacerlo os puede salir una fiesa de entre 3000-4000 euros.
Respuesta de aurora123
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Siento decirte que no eres el único al que el banco le ha hecho esa jugarreta. Los bancos antes de la caída del euribor ya sabían que se iba a producir, por que en definitiva son ellos los que mueven el mercao y cran estas crisis. Así que en los últimos años han estado haciendo hipotecas con el denimnado "suelo" que es lo que tu tienes, y por lo cual aunque el euribor baje ellos siguen ganando sus millonadas. Siento decirte que legalmente no puedes hacer nada puesto que firmaste esta esctritura ante notario, y tienes el derecho y la obligación (en teoría) de leerte la escritura tres días antes de la firma en el notario, y sino, cuando firmas el notario da fe de que te a dicho los puntos importantes. Como todos sabemos en esos momentos en los que el tipo solo da cifras y rollos prácticamente ni escuchamos y nos fiamos de nuestro "colega" el de el banco y luego esto es lo que nos encontramos. La única cosa que puedes hacer es negociar con el banco, existe casos en los que el banco acepta bajar ese suelo mediante acuerdo privado que se firma en la misma sucursal, así que habla con tu director de muy buen rollo apelando a los tiempos que corren para que envíe arriba y pelee un poco el hecho de que te bajen ese suelo. Si tienes algo con lo que negociar, como plan de pensiones, nomina, algún fondo, etc etc mejor que mejor. El no ya lo tienes así que intenta por las buenas negociar con el banco, por las malas, no hay nada que hacer. Así son los grandes ladrones del país.
Respuesta de lageli
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Ese mínimo lo establecen la mayoría de los bancos en las hipotecas. Si no estás de acuerdo mándale una carta al banco haciéndoselo saber, pero no te dirán nada nuevo, si no que firmaste ese contrato y que diste tu consentimiento.
Puedes denunciarles por clausula abusiva en consumo, por intentarlo.
Puedes denunciarles por clausula abusiva en consumo, por intentarlo.