Anónimo
La promotora no contrató seguro decenal
Compré mi viendo en noviembre de 2007 a una promotora. El edificio cuenta con 5 apartamentos. El caso es que ahora, a los tres años, nos hemos dado cuenta de que la promotora que nos vendió los apartamentos no contrató el seguro decenal.
No entiendo cómo ha podido saltarse los filtros del notario y del registro de la propiedad, pero ninguno de éstos exigió el seguro decenal. Hemos sido conscientes del asunto cuando hemos pedido en la notaría una nota simple del acta final de obras y en ella aparece la siguiente aclaración realizada por el notario que viene a señalar que los intervinientes -la promotora- manifiestan no estar obligados a establecer las garantías legales de la LOE dado que se trata de obras de reforma, rehabilitación, ampliación o cerramiento.
Yo, por más que miro, no entiendo cómo han podido señalar esto dado que creo que el seguro decenal es obligatorio para todos los edificios destinados a vivienas (salvo autoconstrucción). Además, en el registro de la propiedad no plantearon problemas para inscribir nuestras viviendas.
¿Es cierto que nuestro edificio no tiene por qué contar con seguro decenal? ¿Si el seguro era obligatorio, y no lo han contratado, a quién y cómo podemos pedir responsabilidades por negligencia? ¿Cómo podemos obligar a la promotora a que contrate el seguro decenal o qué medidas legales podemos tomar contra ella?
No entiendo cómo ha podido saltarse los filtros del notario y del registro de la propiedad, pero ninguno de éstos exigió el seguro decenal. Hemos sido conscientes del asunto cuando hemos pedido en la notaría una nota simple del acta final de obras y en ella aparece la siguiente aclaración realizada por el notario que viene a señalar que los intervinientes -la promotora- manifiestan no estar obligados a establecer las garantías legales de la LOE dado que se trata de obras de reforma, rehabilitación, ampliación o cerramiento.
Yo, por más que miro, no entiendo cómo han podido señalar esto dado que creo que el seguro decenal es obligatorio para todos los edificios destinados a vivienas (salvo autoconstrucción). Además, en el registro de la propiedad no plantearon problemas para inscribir nuestras viviendas.
¿Es cierto que nuestro edificio no tiene por qué contar con seguro decenal? ¿Si el seguro era obligatorio, y no lo han contratado, a quién y cómo podemos pedir responsabilidades por negligencia? ¿Cómo podemos obligar a la promotora a que contrate el seguro decenal o qué medidas legales podemos tomar contra ella?
1 Respuesta
Respuesta de jaiter
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Hay tres normas en la ley de la edificación que son los artículos 2º, 19º y disposición adicional segunda, que hacen pensar que sí que se debió de contratar el seguro decenal; y de ser así, ni el notario debió de autorizar el acta de fin de obra o escritura de declaración de obra nueva terminada, ni el registro haber inscrito.
Ahora contratar el seguro decenal pero cuesta una pasta; más caro que si se hacen bien las cosas desde el primer momento.
Hable con el notario y el registro de por que no lo exigieron; ambos tienen sus respectivos colegios para poder poner la correspondiente queja.
Y para exigirle al promotor habría cumplido una obligación legal, que si no cumple, se le puede exigir en el juzgado.
Si no hacen nada, solo podrán rezar de que no pase nada. Y normalmente no pasa nada.
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio
Ahora contratar el seguro decenal pero cuesta una pasta; más caro que si se hacen bien las cosas desde el primer momento.
Hable con el notario y el registro de por que no lo exigieron; ambos tienen sus respectivos colegios para poder poner la correspondiente queja.
Y para exigirle al promotor habría cumplido una obligación legal, que si no cumple, se le puede exigir en el juzgado.
Si no hacen nada, solo podrán rezar de que no pase nada. Y normalmente no pasa nada.
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio
Muchas gracias, pero me sigue sin quedar claras algunas ideas. Respecto de los incumplimientos de la promotora, ya estoy acostumbrado -no es la primera vez- y al final nada de nada. Se saltan la legislación como les place y al final, en el mejor de los casos, les cae una sanción administrativa y/o hay que ir a un juicio cuya sentencia no llegará en menos de tres años y con los riesgos e inversión económica y sufrimientos que todo el proceso conlleva. Al final, la promotora buscará las vueltas para irse de rositas.
1ª duda. La primera es en relación a la responsabilidad que han tenido el notario y el registrador. Si a ellos la ley les impone esa obligación, ¿cómo les puedo reclamar responsabilidades y qué posibilidades existen? Porque supongo que se trata de "negligencias" sobre las que se podrá pedir responsabilidad e indemnización o algo, ¿no?. Si sólo se puede establecer una "queja" en el colegio profesional, la verdad, creo que de no servirá de gran cosa porque seguiremos sin seguro decenal y con el riesgo de quedarnos sin las viviendas en menos de diez años. ¿Qué garantías legales tenemos, entonces?
2ª duda. No tenemos seguro decenal. Si vendo mi vivienda antes de que transcurran los diez años ¿pueden impedirme la venta en el notario o en el registro por no poder aportar seguro decenal?. Sería una triste guasa...
3ª duda. Entiendo que notarios y registradores no entran dentro del ámbito de la administración pública, ¿verdad? ¿No se puede acudir, por tanto, al defensor de pueblo?
Muchas gracias
1ª duda. La primera es en relación a la responsabilidad que han tenido el notario y el registrador. Si a ellos la ley les impone esa obligación, ¿cómo les puedo reclamar responsabilidades y qué posibilidades existen? Porque supongo que se trata de "negligencias" sobre las que se podrá pedir responsabilidad e indemnización o algo, ¿no?. Si sólo se puede establecer una "queja" en el colegio profesional, la verdad, creo que de no servirá de gran cosa porque seguiremos sin seguro decenal y con el riesgo de quedarnos sin las viviendas en menos de diez años. ¿Qué garantías legales tenemos, entonces?
2ª duda. No tenemos seguro decenal. Si vendo mi vivienda antes de que transcurran los diez años ¿pueden impedirme la venta en el notario o en el registro por no poder aportar seguro decenal?. Sería una triste guasa...
3ª duda. Entiendo que notarios y registradores no entran dentro del ámbito de la administración pública, ¿verdad? ¿No se puede acudir, por tanto, al defensor de pueblo?
Muchas gracias
Exigir responsabilidad por daños y perjuicios al notario y registrador; bueno, de momento no hay daño ni perjuicio hablando de forma objetiva; está su preocupación indudable; pero como tal, no hay daño o perjuicio, al menos de momento, y mejor que no lo haya, pues la edificación no parece que de momento tenga ningún problema.
Que le pidan el seguro decenal tiene razón, sería una guasa; pero con la ley en la mano, es exigible para su venta; con la salvedad de que el comprador consienta expresamente en la compraventa la contratación del mismo; con lo que es un problema que se podría salvar, si bien, al comprador no le va a hacer mucha gracia que no exista el mismo.
Y notarios y registradores realizan una función pública, pero no son exactamente funcionarios, aunque si tiene una cierta dependencia de la administración. Más que al defensor del pueblo, se puede dirigir a cualquiera de las asociaciones de defensa del consumidor.
Que le pidan el seguro decenal tiene razón, sería una guasa; pero con la ley en la mano, es exigible para su venta; con la salvedad de que el comprador consienta expresamente en la compraventa la contratación del mismo; con lo que es un problema que se podría salvar, si bien, al comprador no le va a hacer mucha gracia que no exista el mismo.
Y notarios y registradores realizan una función pública, pero no son exactamente funcionarios, aunque si tiene una cierta dependencia de la administración. Más que al defensor del pueblo, se puede dirigir a cualquiera de las asociaciones de defensa del consumidor.
Bueno, realmente sí que existen defectos o daños peritado en el edificio:
- Noviembre de 2009. Intervienen los bomberos, avisados por una vecina del bloque de enfrente, para retirar varias tejas y parte de la canaleta del edificio por "riesgo de desprendimiento". Ya le digo, los bomberos intervinieron y retiraron varias tejas y parte de la canaleta.
- Recientemente se han peritado los daños y defectos en las zonas comunes. Entre otras: a) existe gran humedad en los muros medianeros del edificio provocando desprendimiento de revestimiento, pintura e instalaciones. b) La cubierta del edificio tiene desprendidas parte de las tejas, del canalón de recogida de aguas, además de poseer entradas de humedad en planta baja. c) La estructura de madera no está tratada adecuadamente (vigas de madera), existen caras de las vigas sin tratamiento. d) Las instalaciones no están dimensionadas ni ejecutadas adecuadamente, además de producir ruidos en las viviendas (decibelios por encima del límite legal, peritado), e) la fachada está abofada y con bolsas de humedad...
He estado investigando y creo que podría haber pasado lo siguiente. La promotora inscribió la finca e hizo división horizontal de ésta "en construcción" y con ello evitó el filtro del notario y sobre todo del registro, dado que era una construcción NO ACABADA. Posteriormente, el 15/11/2007 realizó el acta final de obra (sin el seguro decenal) y el notario lo permitió manifestando en dicho acta que los intervinientes "alegaban reforma, rehabilitación, ampliación o cerramiento", y se quedó tan pancho.
Al día siguiente, 16/11/2007 se empezaron a vender las 5 viviendas y claro, se empezaron a cambiar las inscripciones de la finca por nosotros, los compradores, sin que se hubiese inscrito por parte de la promotora como "obra terminada". Igual por ahí ha venido todo este asunto, no se...
¿Eso no es realmente un fraude? ¿Pueden tomarse medidas legales por tal actuación?
Gracias
- Noviembre de 2009. Intervienen los bomberos, avisados por una vecina del bloque de enfrente, para retirar varias tejas y parte de la canaleta del edificio por "riesgo de desprendimiento". Ya le digo, los bomberos intervinieron y retiraron varias tejas y parte de la canaleta.
- Recientemente se han peritado los daños y defectos en las zonas comunes. Entre otras: a) existe gran humedad en los muros medianeros del edificio provocando desprendimiento de revestimiento, pintura e instalaciones. b) La cubierta del edificio tiene desprendidas parte de las tejas, del canalón de recogida de aguas, además de poseer entradas de humedad en planta baja. c) La estructura de madera no está tratada adecuadamente (vigas de madera), existen caras de las vigas sin tratamiento. d) Las instalaciones no están dimensionadas ni ejecutadas adecuadamente, además de producir ruidos en las viviendas (decibelios por encima del límite legal, peritado), e) la fachada está abofada y con bolsas de humedad...
He estado investigando y creo que podría haber pasado lo siguiente. La promotora inscribió la finca e hizo división horizontal de ésta "en construcción" y con ello evitó el filtro del notario y sobre todo del registro, dado que era una construcción NO ACABADA. Posteriormente, el 15/11/2007 realizó el acta final de obra (sin el seguro decenal) y el notario lo permitió manifestando en dicho acta que los intervinientes "alegaban reforma, rehabilitación, ampliación o cerramiento", y se quedó tan pancho.
Al día siguiente, 16/11/2007 se empezaron a vender las 5 viviendas y claro, se empezaron a cambiar las inscripciones de la finca por nosotros, los compradores, sin que se hubiese inscrito por parte de la promotora como "obra terminada". Igual por ahí ha venido todo este asunto, no se...
¿Eso no es realmente un fraude? ¿Pueden tomarse medidas legales por tal actuación?
Gracias
Una última pregunta. ¿Podría intentarse convertir la demanda civil en un juicio por estafa? ¿Qué ventajas tendría, de ser posible esto, respecto de una demanda civil?
Por lo que me cuenta, la promotora ha actuado de mala fe, y es contra ésta contra la que deben de actuar, por vía civil; por estafa, vía penal, me parece un poco excesivo y no creo que prosperase; más que estafa, lo que hay es una falsedad en documento público; se ha manifestado en escritura o acta algo que no es cierto, y si han actuado de mala fe, que todo indica que sí para evitarse el pago de la póliza de seguro decenal, se le podrá exigir responsabildad por este tipo penal. En cuanto a la estafa, bueno, se debería de luchar bastante más, pero yo creo, que más que estafa hay falsedad en documento público.
En cuanto al notario y al registro, el primero pone lo que manifiesta el compareciente en la escritura, y no tiene obligación que comprobar que lo que se manifiesta es verdad; y según lo que manifiestan las partes ve si se puede hacer o no lo que se quiere. Es verdad, que si alegas obras de reforma de las que resultan cinco viviendas, hombre, canta un poco y parece que te están mintiendo, y en ese caso, si la mentira es más que evidente, el notario no debe de actuar, y el registrador tampoco inscribir.
Ya le digo, puede ir a hablar con estos/as señores/as y que le den las aclaraciones oportunas de por qué se han hecho así. Además, si ustedes compraron las viviendas en construcción, sin haberse inscrito en el Registro de la Propiedad la oportuna acta de fin de obra, es algo que se puede hacer, está permtido, pero se lo tienen que dejar muy claro en notaría y advirtirles de como se encuentra la construcción, decir expresamente en la escritura que se ha otorgada ese acta pero que no está inscrita; si no les dieron las explicaciones oportunas y no les advirtieron, igualmente el notario debería de decirle de por qué nadie le dijo nada.
Y le insisto, más que estafa, para mí hay falsedad en documento público; lo bueno de la vía penal es que se puede exigir también la responsabilidad civil, pero habrá que probar que el incumplimiento de una obligación legal se ha hecho con ánimo penal y eso va a depender de las pruebas que se puedan presentar.
En cuanto al notario y al registro, el primero pone lo que manifiesta el compareciente en la escritura, y no tiene obligación que comprobar que lo que se manifiesta es verdad; y según lo que manifiestan las partes ve si se puede hacer o no lo que se quiere. Es verdad, que si alegas obras de reforma de las que resultan cinco viviendas, hombre, canta un poco y parece que te están mintiendo, y en ese caso, si la mentira es más que evidente, el notario no debe de actuar, y el registrador tampoco inscribir.
Ya le digo, puede ir a hablar con estos/as señores/as y que le den las aclaraciones oportunas de por qué se han hecho así. Además, si ustedes compraron las viviendas en construcción, sin haberse inscrito en el Registro de la Propiedad la oportuna acta de fin de obra, es algo que se puede hacer, está permtido, pero se lo tienen que dejar muy claro en notaría y advirtirles de como se encuentra la construcción, decir expresamente en la escritura que se ha otorgada ese acta pero que no está inscrita; si no les dieron las explicaciones oportunas y no les advirtieron, igualmente el notario debería de decirle de por qué nadie le dijo nada.
Y le insisto, más que estafa, para mí hay falsedad en documento público; lo bueno de la vía penal es que se puede exigir también la responsabilidad civil, pero habrá que probar que el incumplimiento de una obligación legal se ha hecho con ánimo penal y eso va a depender de las pruebas que se puedan presentar.