Anónimo
Falsedad en documento público
En relación con mi anterior pregunta, aclaro un poco más el asunto. Dice literalmente el texto de la escritura pública de mi vivienda, firmada el 16/11/2007:
"TITULO.- Se formó como finca nueva, distanta e independiente, mediante escritura de Declaración de Obras de Rehabilitación en construcción y División en Régimen de Propiedad Horizontal, otorgada ante el notario de XXXX, Don XXXXX, el día 31 de mayo de 2005.
A fin de dar cumplimiento a la resolución 347/2007 de la dirección general de los registros y del notario, acalarativa del art. 19 de la ley 8/2007, de 28 de mayo, se ha otorgado en virtud de acta de depósito en soporte electrónico (CD-ROM) el Libro del Edificio de que trae causa la presente, otorgada en XXX, el día 15 de noviembre de 2007, ante su notario D. XXXX. (De dicho libro del Edificio la promotora no nos hace entrega de copia a ninguno de los vecinos del edificio, a pesar de habérsele reclamado reiteradamente por burofax...).
Y el final de obra ha sido formalizado mediante escritura otorgada ante el notario de XXX, D. XXXXX, el día 15 de noviembre de 2007.
Arrendamientos.- (...)
Referencia catastral.- Los comparecientes declaran que no pueden aportar la referencia catastral, autorizando a hacer constar, mediante diligencia, la información que sobre el particular reciba de los propios otorgantes o del catastro. Les advierto de que subsiste la obligación de declarar, en el plazo de dos meses, la alteración catastral producida ante la correspondiente gerencia provincial del catastro y de las responsabilidades establecidas por falta de presentación de la declaración, por no efectuarla en plazo y por la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas.
No obstante lo expresado este día (16/11/2007), he podido conseguir copia simple en la notaría del ACTA FINAL DE OBRA, firmado el día anterior (15/11/2007) y en esta se reitera lo que ya le he comentado al respecto. El notario señala en dicho acta final de obra que los promotores "manifiestan no estar obligados a establecer las garantías establecidas en la LOE por tratarse de obras de rehabilitación, reforma, ampliación o cerramiento". El notario OMITE DICHO DATO en todo momento cuando los compradores fuimos a escriturar nuestras viviendas. Curioso, ¿verdad?.
Pero es más, en mi propia escritura de compraventa, del 16/11/2007, en el apartado siguiente aparece el siguiente texto literal. Muy curioso:
"GASTOS COMUNITARIOS.- Las partes manifiestan que siendo primera transmisión de finca de nueva construcción, al día de la fecha no se ha generado ningún recibo de comunidad, estando por lo tanto al corriente de la misma, exonerándose a la parte vendedora del cumplimiento de aportar certificación al respecto."
Y aún más interesante es la mencionada DECLARACIÓN DE OBRAS DE REHABILITACIÓN EN CONSTRUCCIÓN Y DIVISIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, que el propio notario meciona en el apartado TITULO y que se firmó el 31 de mayo de 2005. Resaltar que en todo momento se trata DEL MISMO NOTARIO. Pues bien, en este acta se señalan las siguientes puntualizaciones, literalmente:
"REFERENCIA CATASTRAL: es la siguiente: XXXXXXXXXXX. Así resulta del impuesto de bienes inmuebles que se me ha exhibido, del que deduzco fotocopia, que dejo unida a la presente escritura. Habiéndose cumplido la obligación de aportar la referencia catastral, les hago saber que no será preciso hacer la correspondiente declaración de alteración catastral ante el catastro". SE VE QUE EN ESTE CASO SÍ QUE TENÍAN LA REFERENCIA CATASTRAL A MANO... Posteriormente, se divide horizontalemente la finca y aparecen una serie de clausulas.
CLAUSULAS.-
PRIMERA.- La promotora XXXXX deja formalizada la declaración de obras de reforma en construcción, rehabilitación, ampliación o cerramiento, que se están realizando sobre la finca objeto de la presente, así como la división en régimen de propiedad horizontal en la casa resultante de tales obras.
SEGUNDA.- Conforme a lo dispuesto en el art.37 del texto refundido de la ley del suelo, RDL 1/1992, de 26 de junio, dejo unida a esta matriz, por medio de testimonio, licencia de obras concedida por la gerencia mpal. XXXX con fecha de 30 de septiembre del año 2004. De dicha licencia se deduce que no es necesaria la suscripción del seguro decenal por no tratarse de una obra autónoma sino subsumida en la rehabilitación"
CUARTA.- Y solicita la inscripción de la presente escritura en el registro de la propiedad competente.
En fin, se queda uno sin palabras. No se qué piensas, pero aún en mi desconocimiento y falta de hábito en este tipo de asuntos a mí se me antoja como una MANIOBRA MUY CLARAMENTE ORQUESTADA e incluso con el CONSENTIMIENTO Y BENEPLÁCITO del propio notario que ha sido consciente, testigo e incluso cómplice de todo el entramado. Resulta muy sospechoso que en la Declaración de Obra y División Horizontal tengan la referencia catastral y luego, en la venta, no la aporten (y no pasa nada). Curioso también todo lo relativo al tema de Comunidad, donde se aclara que no es necesario aportar documento de estar al corriente al tratarse de primera transmisión de finca de nueva construcción. Y muy curioso que el propio notario en el acta final de obra, el día 15/11/2007 señale que no los promotores manifiestan no estar obligados a seguro decenal y luego, al día siguiente, omita todo dato relativo a referencia catastral y seguro decenal sin hacer alusión alguna... Para luego señalar lo que señala al respecto de la certificación de deudas de la comunidad (!).
En fin, ¿qué te parece?. Yo lo encuentro como un excelente caso para el "libro de prácticas" de los alumnos de derecho.
"TITULO.- Se formó como finca nueva, distanta e independiente, mediante escritura de Declaración de Obras de Rehabilitación en construcción y División en Régimen de Propiedad Horizontal, otorgada ante el notario de XXXX, Don XXXXX, el día 31 de mayo de 2005.
A fin de dar cumplimiento a la resolución 347/2007 de la dirección general de los registros y del notario, acalarativa del art. 19 de la ley 8/2007, de 28 de mayo, se ha otorgado en virtud de acta de depósito en soporte electrónico (CD-ROM) el Libro del Edificio de que trae causa la presente, otorgada en XXX, el día 15 de noviembre de 2007, ante su notario D. XXXX. (De dicho libro del Edificio la promotora no nos hace entrega de copia a ninguno de los vecinos del edificio, a pesar de habérsele reclamado reiteradamente por burofax...).
Y el final de obra ha sido formalizado mediante escritura otorgada ante el notario de XXX, D. XXXXX, el día 15 de noviembre de 2007.
Arrendamientos.- (...)
Referencia catastral.- Los comparecientes declaran que no pueden aportar la referencia catastral, autorizando a hacer constar, mediante diligencia, la información que sobre el particular reciba de los propios otorgantes o del catastro. Les advierto de que subsiste la obligación de declarar, en el plazo de dos meses, la alteración catastral producida ante la correspondiente gerencia provincial del catastro y de las responsabilidades establecidas por falta de presentación de la declaración, por no efectuarla en plazo y por la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas.
No obstante lo expresado este día (16/11/2007), he podido conseguir copia simple en la notaría del ACTA FINAL DE OBRA, firmado el día anterior (15/11/2007) y en esta se reitera lo que ya le he comentado al respecto. El notario señala en dicho acta final de obra que los promotores "manifiestan no estar obligados a establecer las garantías establecidas en la LOE por tratarse de obras de rehabilitación, reforma, ampliación o cerramiento". El notario OMITE DICHO DATO en todo momento cuando los compradores fuimos a escriturar nuestras viviendas. Curioso, ¿verdad?.
Pero es más, en mi propia escritura de compraventa, del 16/11/2007, en el apartado siguiente aparece el siguiente texto literal. Muy curioso:
"GASTOS COMUNITARIOS.- Las partes manifiestan que siendo primera transmisión de finca de nueva construcción, al día de la fecha no se ha generado ningún recibo de comunidad, estando por lo tanto al corriente de la misma, exonerándose a la parte vendedora del cumplimiento de aportar certificación al respecto."
Y aún más interesante es la mencionada DECLARACIÓN DE OBRAS DE REHABILITACIÓN EN CONSTRUCCIÓN Y DIVISIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, que el propio notario meciona en el apartado TITULO y que se firmó el 31 de mayo de 2005. Resaltar que en todo momento se trata DEL MISMO NOTARIO. Pues bien, en este acta se señalan las siguientes puntualizaciones, literalmente:
"REFERENCIA CATASTRAL: es la siguiente: XXXXXXXXXXX. Así resulta del impuesto de bienes inmuebles que se me ha exhibido, del que deduzco fotocopia, que dejo unida a la presente escritura. Habiéndose cumplido la obligación de aportar la referencia catastral, les hago saber que no será preciso hacer la correspondiente declaración de alteración catastral ante el catastro". SE VE QUE EN ESTE CASO SÍ QUE TENÍAN LA REFERENCIA CATASTRAL A MANO... Posteriormente, se divide horizontalemente la finca y aparecen una serie de clausulas.
CLAUSULAS.-
PRIMERA.- La promotora XXXXX deja formalizada la declaración de obras de reforma en construcción, rehabilitación, ampliación o cerramiento, que se están realizando sobre la finca objeto de la presente, así como la división en régimen de propiedad horizontal en la casa resultante de tales obras.
SEGUNDA.- Conforme a lo dispuesto en el art.37 del texto refundido de la ley del suelo, RDL 1/1992, de 26 de junio, dejo unida a esta matriz, por medio de testimonio, licencia de obras concedida por la gerencia mpal. XXXX con fecha de 30 de septiembre del año 2004. De dicha licencia se deduce que no es necesaria la suscripción del seguro decenal por no tratarse de una obra autónoma sino subsumida en la rehabilitación"
CUARTA.- Y solicita la inscripción de la presente escritura en el registro de la propiedad competente.
En fin, se queda uno sin palabras. No se qué piensas, pero aún en mi desconocimiento y falta de hábito en este tipo de asuntos a mí se me antoja como una MANIOBRA MUY CLARAMENTE ORQUESTADA e incluso con el CONSENTIMIENTO Y BENEPLÁCITO del propio notario que ha sido consciente, testigo e incluso cómplice de todo el entramado. Resulta muy sospechoso que en la Declaración de Obra y División Horizontal tengan la referencia catastral y luego, en la venta, no la aporten (y no pasa nada). Curioso también todo lo relativo al tema de Comunidad, donde se aclara que no es necesario aportar documento de estar al corriente al tratarse de primera transmisión de finca de nueva construcción. Y muy curioso que el propio notario en el acta final de obra, el día 15/11/2007 señale que no los promotores manifiestan no estar obligados a seguro decenal y luego, al día siguiente, omita todo dato relativo a referencia catastral y seguro decenal sin hacer alusión alguna... Para luego señalar lo que señala al respecto de la certificación de deudas de la comunidad (!).
En fin, ¿qué te parece?. Yo lo encuentro como un excelente caso para el "libro de prácticas" de los alumnos de derecho.
1 respuesta
Respuesta de jaiter
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Le voy a aclarar varios puntos, pues no tiene por qué saberlos; creame, que lo que cuenta de la referencia catastral y gastos de comunidad no tiene mayor importancia y por el siguiente motivo.
En cuanto a los gastos de comunidad, el certificado al que se refiere el notario es uno que se tiene que presentar cuando se vende una piso o finca bajo el régimen de propiedad horizontal, del presidente de la Comunidad de propietarios, de que está al corriente de los gastos; el notario, lo que dice es que como todavía no está formada la comunidad, pues en ese momento se están formalizando las ventas, todavía no se puede presentar dicho certificado; la comunidad aún no está constituida; ésta se constituye cuando los compradores se reúnen por primera vez y así deciden formarla.
En cuanto a la referencia catastral, en el fin de obra sí que se tiene esa referencia catastral porque ese acta se refiere a toda la finca, y de toda la finca, lo normal es que exista referencia catastral. Pero de los pisos, como todavía no ha dado tiempo a que se den de alta en el catastro, aún esa referencia catastral no existe individualizada para cada piso o vivienda; es el motivo que se dice que no se dispone de esa referencia catastral.
En cuanto al libro del edificio, si está depositado, intente con el notario que tiene ese depósito le de copia del soporte en el que se encuentra ese libro del edificio. Deberá de llevar su dni y la copia autorizada de la escritura para justificar un interés.
Y como le comenté, el notario solo pone lo que manifiesta la promotora, bajo su responsabilidad, y el notario no tiene que investigar que le mienten; aunque como le he comentado también, debe de negarse autorizar ningún acta o escritura si piensa que le están mitiendo; y hombre, de un edificio hacer cinco o más viviendas, parece algo más que una simple reforma no sujeta a ese seguro. Y ante la duda, pedir que el arquitecto director de la obra lo certifiqué en el propio acta, pues ahí habrá una persona perita y responsable de su manifestación.
Yo creo, que para salir de dudas, los vecinos deberían de hacerse con copia del libro del edificio y con copia del proyecto de la obra; este último debe de estar en el colegio de arquitectos y sin duda podrán sacar copia; y pedir un informe del propio colegio o de otro arquitecto y que certifique si esas obras están sujetas al seguro decenal o no; hasta que no tenga un informe del propio colegio o de un arquitecto, será su palabra contra la del promotor, y a partir de ahí realizar las actuaciones judiciales pertinentes.
Reciba saludos cordiales
En cuanto a los gastos de comunidad, el certificado al que se refiere el notario es uno que se tiene que presentar cuando se vende una piso o finca bajo el régimen de propiedad horizontal, del presidente de la Comunidad de propietarios, de que está al corriente de los gastos; el notario, lo que dice es que como todavía no está formada la comunidad, pues en ese momento se están formalizando las ventas, todavía no se puede presentar dicho certificado; la comunidad aún no está constituida; ésta se constituye cuando los compradores se reúnen por primera vez y así deciden formarla.
En cuanto a la referencia catastral, en el fin de obra sí que se tiene esa referencia catastral porque ese acta se refiere a toda la finca, y de toda la finca, lo normal es que exista referencia catastral. Pero de los pisos, como todavía no ha dado tiempo a que se den de alta en el catastro, aún esa referencia catastral no existe individualizada para cada piso o vivienda; es el motivo que se dice que no se dispone de esa referencia catastral.
En cuanto al libro del edificio, si está depositado, intente con el notario que tiene ese depósito le de copia del soporte en el que se encuentra ese libro del edificio. Deberá de llevar su dni y la copia autorizada de la escritura para justificar un interés.
Y como le comenté, el notario solo pone lo que manifiesta la promotora, bajo su responsabilidad, y el notario no tiene que investigar que le mienten; aunque como le he comentado también, debe de negarse autorizar ningún acta o escritura si piensa que le están mitiendo; y hombre, de un edificio hacer cinco o más viviendas, parece algo más que una simple reforma no sujeta a ese seguro. Y ante la duda, pedir que el arquitecto director de la obra lo certifiqué en el propio acta, pues ahí habrá una persona perita y responsable de su manifestación.
Yo creo, que para salir de dudas, los vecinos deberían de hacerse con copia del libro del edificio y con copia del proyecto de la obra; este último debe de estar en el colegio de arquitectos y sin duda podrán sacar copia; y pedir un informe del propio colegio o de otro arquitecto y que certifique si esas obras están sujetas al seguro decenal o no; hasta que no tenga un informe del propio colegio o de un arquitecto, será su palabra contra la del promotor, y a partir de ahí realizar las actuaciones judiciales pertinentes.
Reciba saludos cordiales
Pensé que lo del seguro decenal era obligatorio en nuestro caso y estaba claro, dado que:
Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c, del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión ínter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
1º.- Se trata de un edificio destinado a viviendas, sin lugar a dudas
2º.- No entra dentro de las dos excepciones, esto es, a) no es autopromoción individual de única vivienda y b) aunque fuese rehabilitación de edificio, la licencia de edificación de rehabilitación data del 31 de mayo de 2005, y el acta de obra de rehabilitación y división horizontal de la finca es de septiembre de 2004, por lo que ya estaba en vigor la LOE
Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c, del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión ínter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
1º.- Se trata de un edificio destinado a viviendas, sin lugar a dudas
2º.- No entra dentro de las dos excepciones, esto es, a) no es autopromoción individual de única vivienda y b) aunque fuese rehabilitación de edificio, la licencia de edificación de rehabilitación data del 31 de mayo de 2005, y el acta de obra de rehabilitación y división horizontal de la finca es de septiembre de 2004, por lo que ya estaba en vigor la LOE
Además, hay otro dato curioso.
El acta de obra de rehabilitación (en construcción) y división horizontal de la finca se hizo el 31 de mayo de 2005. En ella se establecía la división en 5 apartamentos según el proyecto aprobado por la gerencia.
Pues bien, yo compré en noviembre de 2007. En la declaración de hacienda de ese año todos los vecinos tuvimos que usar la referencia catastral de la finca, dado que no existía referencia para cada uno de los apartamentos. No entiendo cómo pasó eso, dado que la división horizontal es de dos años y medio antes. Y en el registro me dijeron que sólo figuraba en ese momento la referencia catastral de la de la finca como solar único en construcción (no se por qué) y que no teníamos los de nuestras viviendas porque era muy reciente y aun no habían podido atender nuestras solicitudes.
El acta de obra de rehabilitación (en construcción) y división horizontal de la finca se hizo el 31 de mayo de 2005. En ella se establecía la división en 5 apartamentos según el proyecto aprobado por la gerencia.
Pues bien, yo compré en noviembre de 2007. En la declaración de hacienda de ese año todos los vecinos tuvimos que usar la referencia catastral de la finca, dado que no existía referencia para cada uno de los apartamentos. No entiendo cómo pasó eso, dado que la división horizontal es de dos años y medio antes. Y en el registro me dijeron que sólo figuraba en ese momento la referencia catastral de la de la finca como solar único en construcción (no se por qué) y que no teníamos los de nuestras viviendas porque era muy reciente y aun no habían podido atender nuestras solicitudes.
Creame, lo de la referencia catastral no tiene mayor importancia. No pasa nada de nada; solo que es una gestión que tarda, y muchas veces el promotor espera hasta el último momento, porque puede variar el proyecto, y por eso se espera. Le insisto, no tiene mayor importancia.
Y la disposición adicional es completada por el artículo 2, que en su párrafo segundo dice:2. "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
De este artículo 2º resulta que determinadas obras de ampliación, modificación, reforma y rehabilitiación, no todas, en conjunción con el artículo 19 y la disposición adicional segunda, precisan de ese seguro decenal; pero le insisto, no todas; por ello, le comento que pregunte en el colegio, les haga consulta, o bien consulte a un arquitecto y se lo aclare. Y para mí, me resulta difícil imaginar una obra de la que salen cinco viviendas, que no esté sujeta a ese seguro decenal en virtud del artículo segundo, pero no soy arquitecto para estar seguro cien por cien; objetivamente, sí me lo parece, pero,,,,, no tengo la respuesta, que se la pueden dar en el colegio de arquitectos o un arquitecto o incluso un aparejador. Si una persona perita le da la razón, será el primer paso para poder empezar a exigir responsabilidades. En definitiva, es el primer paso que daría yo para poder exigir algún tipo de responsabilidad.
Reciba saludos cordiales.
Y la disposición adicional es completada por el artículo 2, que en su párrafo segundo dice:2. "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
De este artículo 2º resulta que determinadas obras de ampliación, modificación, reforma y rehabilitiación, no todas, en conjunción con el artículo 19 y la disposición adicional segunda, precisan de ese seguro decenal; pero le insisto, no todas; por ello, le comento que pregunte en el colegio, les haga consulta, o bien consulte a un arquitecto y se lo aclare. Y para mí, me resulta difícil imaginar una obra de la que salen cinco viviendas, que no esté sujeta a ese seguro decenal en virtud del artículo segundo, pero no soy arquitecto para estar seguro cien por cien; objetivamente, sí me lo parece, pero,,,,, no tengo la respuesta, que se la pueden dar en el colegio de arquitectos o un arquitecto o incluso un aparejador. Si una persona perita le da la razón, será el primer paso para poder empezar a exigir responsabilidades. En definitiva, es el primer paso que daría yo para poder exigir algún tipo de responsabilidad.
Reciba saludos cordiales.