Anónimo
Seguro decenal en rehabilitación parcial
Compré mi vivienda hace 3 años y ahora me he dado cuenta de que el edificio no tiene seguro decenal contratado. Se trata de un edificio de 5 viviendas rehabilitado, en zona de casco histórico (con niveles de protección, por tanto, en este sentido). El caso es que creo que o no he comprado lo que yo creía que estaba comprando, o no me han entregado lo que yo había comprado.
Según consta en la declaración de obras de rehabilitación y división horizontal de la finca, no es obligatorio el seguro decenal por tratarse de obras de "reforma parcial no autónoma, sino subsimida en obras de rehabilitación". En la licencia de primera ocupación aparece el calificativo de obras de "rehabilitación, reforma, ampliación o cerramiento".
La realidad, con independencia de estas cuestiones anteriores, es que el edificio, al estar en casco histórico, debía conservar la fachada (s. XVIII) y la primera crujía, el patio y las escaleras (no las que había, sino que debe respetarse la presencia de un patio interior y escaleras...). Estos elementos afectan sólo a una de las viviendas. Las otras 4 del edificio son totalmente nuevas salvo en la parte que linda con los edificios vecinos donde se mantienen las antiguas paredes medianeras. Las cubiertas de todas las viviendas son nuevas, evidentemente. Incluso el volumen de metros edificados se ha incrementado levemente respecto del que había previamente en 25 m2.
¿Es posible tildar esta obra de "rehabilitación parcial" no sujeta, por tanto, a la obligación de contratar un seguro decenal?. No entiendo de estas cosas, pero me cuesta pensar que cuando se mantinen tan sólo el tabique de la fachada y un tabique paralelo de la primera crujía, además de las paredes medianeras con los edificios colindantes, se pueda exonerar a la promotora de contratar el seguro decenal.
Compramos la vivienda "en construcción", y en el registro aparece como año de construcción de mi vivienda 2007. No se si ahora, si intento vender mi casa, me pueden pedir el seguro decenal e impedir que se registre la vivienda a nombre de otra persona si no lo aporto. ¿Alguien sabría orientarme al respecto?
Según consta en la declaración de obras de rehabilitación y división horizontal de la finca, no es obligatorio el seguro decenal por tratarse de obras de "reforma parcial no autónoma, sino subsimida en obras de rehabilitación". En la licencia de primera ocupación aparece el calificativo de obras de "rehabilitación, reforma, ampliación o cerramiento".
La realidad, con independencia de estas cuestiones anteriores, es que el edificio, al estar en casco histórico, debía conservar la fachada (s. XVIII) y la primera crujía, el patio y las escaleras (no las que había, sino que debe respetarse la presencia de un patio interior y escaleras...). Estos elementos afectan sólo a una de las viviendas. Las otras 4 del edificio son totalmente nuevas salvo en la parte que linda con los edificios vecinos donde se mantienen las antiguas paredes medianeras. Las cubiertas de todas las viviendas son nuevas, evidentemente. Incluso el volumen de metros edificados se ha incrementado levemente respecto del que había previamente en 25 m2.
¿Es posible tildar esta obra de "rehabilitación parcial" no sujeta, por tanto, a la obligación de contratar un seguro decenal?. No entiendo de estas cosas, pero me cuesta pensar que cuando se mantinen tan sólo el tabique de la fachada y un tabique paralelo de la primera crujía, además de las paredes medianeras con los edificios colindantes, se pueda exonerar a la promotora de contratar el seguro decenal.
Compramos la vivienda "en construcción", y en el registro aparece como año de construcción de mi vivienda 2007. No se si ahora, si intento vender mi casa, me pueden pedir el seguro decenal e impedir que se registre la vivienda a nombre de otra persona si no lo aporto. ¿Alguien sabría orientarme al respecto?
1 Respuesta
Respuesta de arquiteceuge
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Si ha habido una rehabilitación total del inmueble que ha incluido realizar toda un estructura interior nueva para obtener nuevas viviendas para la venta obligatoriamente se debe de contratar un seguro decenal, el promotor debe de assegurar esa estructura durante 10 años. El notario es el que pide este seguro decenal al promotor para vender las viviendas. Pero se ha podido enmascarar con lo de rehabilitación reforma que en ese sentido no hubiera echo falta. Sin tocar estructura.
Estas cosas como van tapadas con lo de para reforma o rehabilitación muchas veces se pasan por alto.
Estas cosas como van tapadas con lo de para reforma o rehabilitación muchas veces se pasan por alto.
En la licencia de obras pone: de rehabilitación mediante reforma parcial y ampliación, según proyecto del arquitecto XXXXX. Luego, en la propia licencia, se aclaran algunas cosas más: suelo urbano, dentro del plan especial de protección XXXX calificación "centro histórico" con nivel de protección parcial en grado 1. Tipo máximo de obra autorizado: reforma parcial. Número máximo de plantas: 2. Tipología edificatoria: casa popular del siglo XVIII. Elementos a proteger: protección tipológica, la primera crujía completa, el tipo de cubierta, el patio y la disposición de la escalera. DESCRIPCIÓN DE LA LICENCIA: se solicita licencia de obras de edificación para la rehabilitación mediante la reforma parcial y ampliación del edificio adecuando su uso a cinco viviendas.
También consta que el edificio pasa de un nivel de edificabilidad de 299 m2 que existía a los 326,11 m2 del nuevo proyecto (ampliación de 27,13 m2).
Además, poco después, en la licencia se hacen algunas salvedades y se indica: se informa FAVORABLEMENTE a condición de que se subsanen en la ejecución los incumplimientos detectados. De cara al inicio de obras deberá aportarse la siguiente documentación técnica: documentación técnica que desarrolle tecnologías específicas e instalaciones del edificio, entre las cuales debe incluirse con carácter general: proyecto de cimentación, estructura, instalaciones y aquellos documentos técnicos referidos a oficios (...)
No se si esto puede aclarar en algo mi pregunta. Yo veo claro que han intentado y logrado esquivar la obligación del seguro decenal, pero no entiendo cómo ha podido pasar los filtros de notaría y registro de la propiedad sin que haya saltado dicha carencia. ¿Qué piensas, llevo razón?
También consta que el edificio pasa de un nivel de edificabilidad de 299 m2 que existía a los 326,11 m2 del nuevo proyecto (ampliación de 27,13 m2).
Además, poco después, en la licencia se hacen algunas salvedades y se indica: se informa FAVORABLEMENTE a condición de que se subsanen en la ejecución los incumplimientos detectados. De cara al inicio de obras deberá aportarse la siguiente documentación técnica: documentación técnica que desarrolle tecnologías específicas e instalaciones del edificio, entre las cuales debe incluirse con carácter general: proyecto de cimentación, estructura, instalaciones y aquellos documentos técnicos referidos a oficios (...)
No se si esto puede aclarar en algo mi pregunta. Yo veo claro que han intentado y logrado esquivar la obligación del seguro decenal, pero no entiendo cómo ha podido pasar los filtros de notaría y registro de la propiedad sin que haya saltado dicha carencia. ¿Qué piensas, llevo razón?
Perdón olvide lo comentado anteriormente, he revisado la normativa actual y existe una modificación a la ley de ordenación del año 2003 en la cual exime del seguro expresamente a las rehabilitaciones. Disculpe el error.
A modo aclaratorio:
El articulo 105 de la Ley 53/2002 de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, dispone literalmente que " Se modifica la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que queda con la siguiente redacción..."
El precepto analizado impone una nueva redacción a la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, siendo aplicable como ya señalara esta Dirección General en Resolución de 11 de febrero de 2003, y conforme al principio general de la aplicación retroactiva de las disposiciones jurídicas más favorables, a las escrituras de declaración de obra nueva terminada (Res. 20 de Marzo de 2000) de viviendas unifamiliares para uso propio, así como de rehabilitación que sean objeto de inscripción en un Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de Enero de 2003, fecha de entrada en vigor de la Ley 53/2002. Respecto de las mismas no será exigible, como requisito obligatorio, al acreditar dicho seguro, sin perjuicio de que voluntariamente lo puedan hacer, en atención a posibles enajenaciones
futuras.
Desde el punto de vista registral, esta norma, más que retroactiva, es de aplicación inmediata.
El Registrador no exigirá la acreditación del seguro decenal cuando la escritura de declaración de la obra nueva terminada de viviendas unifamiliares para uso propio o de rehabilitación, o del acta de finalización de las declaradas en construcción se califique a oartir del 2 de Enero de 2003, y cualesquiera que sean las fechas de presentación o de otorgamiento. Respecto de las ya calificadas como defectuosas por no justificar la contratación del seguro, deben considerarse subsanadas a partir de esta fecha a los efectos del articulo 18 de la Ley Hipotecaria.
A modo aclaratorio:
El articulo 105 de la Ley 53/2002 de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, dispone literalmente que " Se modifica la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, que queda con la siguiente redacción..."
El precepto analizado impone una nueva redacción a la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, siendo aplicable como ya señalara esta Dirección General en Resolución de 11 de febrero de 2003, y conforme al principio general de la aplicación retroactiva de las disposiciones jurídicas más favorables, a las escrituras de declaración de obra nueva terminada (Res. 20 de Marzo de 2000) de viviendas unifamiliares para uso propio, así como de rehabilitación que sean objeto de inscripción en un Registro de la Propiedad con posterioridad al 1 de Enero de 2003, fecha de entrada en vigor de la Ley 53/2002. Respecto de las mismas no será exigible, como requisito obligatorio, al acreditar dicho seguro, sin perjuicio de que voluntariamente lo puedan hacer, en atención a posibles enajenaciones
futuras.
Desde el punto de vista registral, esta norma, más que retroactiva, es de aplicación inmediata.
El Registrador no exigirá la acreditación del seguro decenal cuando la escritura de declaración de la obra nueva terminada de viviendas unifamiliares para uso propio o de rehabilitación, o del acta de finalización de las declaradas en construcción se califique a oartir del 2 de Enero de 2003, y cualesquiera que sean las fechas de presentación o de otorgamiento. Respecto de las ya calificadas como defectuosas por no justificar la contratación del seguro, deben considerarse subsanadas a partir de esta fecha a los efectos del articulo 18 de la Ley Hipotecaria.
No acabo de enterarme bien. Se trata de una reforma parcial con ampliación de un edificio que es necesario rehabilitaar dado que presenta varios elementos a proteger por estar situado en casco histórico. Desde esta perspectiva, hay rehabilitación, porque ha de permanecer la primera crujía y la tipología de vivienda (casa popular), la presencia de un patio y la ubicación de la escalera. Pero el resto es todo nuevo, obra nueva realizada por una promotora para la construcción de 5 viviendas y con el objeto de enajenarlas una vez finalizada la obra; de hecho, las viviendas fueron todas vendidas en 2007. Y todas las licencias son posteriores a septiembre de 2004. No se
La licencia otorgada es para rehabilitación así lo contemplo el ayuntamiento expresamente, y no puso nada sobre el seguro aún examinando los proyectos. A partir de aquí la ley dice que no es obligatorio en rehabilitaciones. Y así debe ser. La obra se contemplo como una rehabilitación aun habiendo una ampliación y cambio de estructura.
Por lo que comenta también se pueden buscar sentencias al respecto y recabar más información sobre el tema si quiere llevar el tema adelante aún teniendo esta información consulte con un abogado especialista, si ha tenido un caso parecido le podrá asesorar.
Espero haberle ayudado en lo posible. Saldos
Por lo que comenta también se pueden buscar sentencias al respecto y recabar más información sobre el tema si quiere llevar el tema adelante aún teniendo esta información consulte con un abogado especialista, si ha tenido un caso parecido le podrá asesorar.
Espero haberle ayudado en lo posible. Saldos