Como evitar futura demanda por vicios ocultos
El tema es que queremos vender una casa usada o "vieja" que tenemos en el pueblo que era de mis padres. La casa hace ya unos años que está cerrada, aún a pesar de estar bastante bien para no estar habitada, pues hay cosas dentro de la casa que están un poco mal. Otras regular y bien; pero vamos que la idea es venderla en el estado actual o a "cuerpo cierto". La casa tiene un terreno detrás aparte del de la propia casas, sólo el solar en vale el precio que pedimos por ella, aunque el comprador la quiere para vivir, ya que con una reforma o rehabilitación más grande o más chica estaría ok. La duda que tenemos es que si posteriormente a la venta el comprador podría demandarnos por vicios ocultos, si la casa la hemos enseñado y está como está, son casa viejas que llevan unos años cerradas sin estar habitadas, y claro que pueden dar problemas mañana, más pequeños o más grandes. Habría alguna forma de ejecutar la compraventa y liberarnos de esa posibilidad de que se nos demande el día de mañana. La casa como está vale lo que pedimos, si estuviera perfecta valdría mucho más.
7 Respuestas
El intentar cercenar, si me permite la expresión, lo que en un futuro pueda hacer una persona es en si mismo complicado.
Lo ideal seria dejar bien claro cuales la situación y características de la vivienda, y sobre dicha base firmar, si bien es probable que le pidan bajar el precio.
Es necesario analizar posturas para en consecuencia actuar.
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Abogado
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Pueden incluir en la escritura de compra venta una cláusula que recoja las circunstancias en que se encuentra actualmente la casa y que el comprador reconoce que las conoce y sabe que la casa necesita rehabilitación para poder ser ocupada.
De este modo quedaría claro que la casa se compra para rehabilitar y que en el momento presente no reúne las condiciones básicas para ser habitada con normalidad.
Así excluyen la posibilidad de una reclamación posterior del comprador.
Estamos ante un problema que nuestro derecho denomina "saneamiento por vicios ocultos", por el que se trata de de asegurar la posesión útil de la cosa comprada. Según nuestro Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Por lo tanto, el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Por otra parte, se admite la renuncia al saneamiento por vicios ocultos siempre que el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Este saneamiento le da al comprador la opción entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
El plazo para el ejercicio de la acción es de 6 meses desde la entrega de la cosa.
Por lo tanto, mi consejo es que en el contrato de compraventa (si se hace un contrato privado previo) y en la escritura notarial se haga constar de forma clara y expresa el estado casi ruinoso de la casa (es decir, manifestar los vicios manifiestos), así como la renuncia expresa de la parte compradora al saneamiento por vicios ocultos (es decir, aquellos que el vendedor pudiera no conocer). Estoy seguro de que el Notario autorizante sabrá aconsejarle perfectamente sobre la redacción de estas estipulaciones para que quede usted fuera de toda responsabilidad.
Pedreros 32, creo que lo mejor es ser transparente, el que vende que le diga claro la situación general que hay de lo que el comprador está interesado y que el comprador lo asuma, para que después de hacer la venta no se sorprenda.
Los requisitos que han de concurrir para interponer una demanda judicial por vicios ocultos en el inmueble que compremos son los siguientes:
El primer requisito es que las imperfecciones sean graves. Hasta el punto de que el inmueble no sea objetivamente apto para el uso de vivienda, ya sea total o parcialmente (artículo 1484 del Código Civil) o, cuanto menos, que resulte inhábil para el destino que le es propio hasta que se produzca la reparación de las deficiencias, si es que las patologías no producen daños progresivos…
El segundo requisito es que los vicios se encontrasen ocultos al comprador medio. Es decir, que cualquier persona, sin especiales conocimientos en esta materia, no tuviera posibilidad de percibir a simple vista los defectos y, por tanto, de tenerlos en cuenta para consentir o no la compra. Pues, de haberlos conocido, el comprador no hubiera adquirido la vivienda o habría dado menos precio por ella.
Y el tercer requisito exige que las deficiencias existiesen en el momento de comprar el inmueble. Sólo de esta manera no habrá obstáculo para exigir la responsabilidad del vendedor, que debe de responder al comprador del saneamiento por tales vicios ocultos, aunque el vendedor también los ignorase.
En cuanto a las acciones judiciales concretas, sin entrar aquí en disquisiciones doctrinales de compatibilidad o superposición con otras figuras jurídicas sobre inaptitud de lo que se adquiere (artículos 1101, 1124 y 1214 del Código Civil), básicamente disponemos de dos opciones de reclamación por vicios ocultos en inmuebles.
Por una parte, la acción judicial que nos permite desistir del contrato o, mejor, resolverlo, para que se nos reintegre la totalidad de los gastos que pagamos por la compra que ahora se anula (acción redhibitoria). Y, por otra parte, la acción judicial destinada a reducir el precio de la compra, para que se nos reintegre la diferencia de esa rebaja o bien el importe al que ascienda la reparación de las patologías (acción estimatoria o “quanti minoris”). Ambas posibilidades contempladas en el artículo 1486 del Código Civil.
Tanta atención merece como lo anterior el plazo del que disponemos para ejercitar cualquier acción judicial de las planteadas. Porque es sensiblemente corto; a tener muy en cuenta. Únicamente disponemos de 6 meses (artículo 1490 del Código Civil) a contar, por lo general, desde la entrega del inmueble.
Una de las excepciones a destacar en cuanto a este plazo se produce cuando el inmueble presente aluminosis. La jurisprudencia considera que la construcción de la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso constituye un peligro especialmente potencial y progresivo, hasta el punto de conceptuar que en realidad se nos ha vendido algo distinto a una vivienda… En estos casos, el plazo no es el de 6 meses sino el de prescripción a los 15 años (como señalan, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997 y la Sentencia de 27 de septiembre de 2010 de la sección undécima de la Audiencia Provincial de Valencia).
Podéis hacer varias cosas:
1.- Adjuntar fotos del estado actual de la vivienda.
2.- Hablar con un contratista/arquitecto que haga un informe de como está la casa (para bien o para mal) y que "certifique" de alguna manera el estado de la misma. Se adjuntaría también al contrato de compraventa. Os va a costar cierto dinero, pero evitáis posteriores reclamaciones...
Lo oportuno en este caso es que usted aclare con la parte compradora todos los aspectos de la casa que pueden estar un poco más deficientes, y en caso de ser necesario incluso pueden hacerlo constar en la escritura, para que no exista una posible reclamación por vicios ocultos.
Espero haberle servido de ayuda y continúo a su disposición para cualquier otra consulta. Para una atención más personaliza, a través del estudio concreto de la documentación, puede ponerse en contacto conmigo a través del correo: [email protected]