Daño en mi piso por vecinos " ilocalizables"

Ni la gestoría ni la comunidad de vecinos son responsables de la humedades en su vivienda, causadas al parecer por los vecinos de arriba.

Ilocalizables no están, lo que si es posible es que no atiendan a avisos y no hagan caso cuando alguien quiere hablar con ellos, bien porque saben que se trata de un problema de humedades originado en su piso, bien porque ni siguiera se molestan en averiguar de que se trata.

El tema es que usted no tiene porque soportar en su vivienda esas humedades.

Mi consejo es que les envíe un burofax, conminándoles a que resuelvan la cuestión en el plazo máximo de una semana. Si transcurrido dicho plazo no han empezado las obras, usted se verá en la necesidad de interponer la oportuna reclamación judicial.

Para esa demanda, usted necesitará abogado y procurador, por lo que le sugiero que vaya ya a un abogado para que redacte él el burofax, con la idea de interponer posteriormente la demanda, ya que hay pocas o ninguna posibilidad de que el burofax vaya a ser efectivo.

Dígale a su inquilina que saque fotografías de las humedades donde aparezca también la fecha en que han sido efectuadas.

La ley y la jurisprudencia están de su parte.

Dispone la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

La jurisprudencia, en casos como el suyo, es especialmente sensible y estima que nadie tiene porqué soportar molestias e inconvenientes por actividad de una finca convecina. A modo de ejemplo, le transcribo extracto de algunas resoluciones que bien podrían adecuarse a su caso.

En la siguiente demanda, se solicitaba autorización para entrar en la vivienda y realizar las obras para solventar el problema, negándose a ello los demandados:

Jurisdicción: Civil
Ponente: ANDRES BODEGA DEL VAL
Origen: Audiencia Provincial de Huelva
Fecha: 15/12/2004
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Segunda
Número Sentencia: 252/2004 Número Recurso: 248/2004
Si esto ya sería suficiente para estimar la demanda, añadimos otra consideración: no consta que al ser requerido en su día diera el demandado una explicación o respuesta positiva o negativa satisfactoria, con razones bastantes. Así como otros vecinos no han tenido especial reparo en aceptar los pequeños inconvenientes que suponen el acceso a su morada, y la realización de lo necesario para hacer cesar la avería, no vemos razón en la situación de los aquí demandados que dé soporte y justificación a su negativa. Más aun cuando no vemos relación de proporcionalidad entre la mínima y puntual afección que les puede suponer acceder a lo pedido (garantizada, como parece estar, la reparación de aquello que deba ser removido o afectado) y el perjuicio o dificultades que a los actores y a los demás dueños de pisos superiores se causa con la negativa. Tampoco apreciamos en la conducta de los demandantes el deseo caprichoso de acceder al piso vecino sin interés legítimo alguno, ni móvil desviado en su petición. El suplico de la demanda, en su apartado a), es lo formal y técnicamente correcto, y se corresponde con el contenido de la obligación que impone a los demandados la Ley de propiedad horizontal en esta tesitura. Esa es la pretensión que estimamos, y también el apartado b) de la petición para el sólo caso de que se haga preciso en ejecución de lo acordado, previa revocación total de la sentencia de primera instancia, con condena en costas al demandado por no apreciarse dudas serias de hecho que justifiquen su postura; no a la vista de lo que se dice sobre la falta de proporcionalidad entre la permisividad solicitada en la situación dada, en evitación además de un conflicto vecinal, y los inconvenientes padecidos por los demás copropietarios con lo contrario.

En el siguiente extracto, se determina como hecho fundamental al tiempo de estimar la culpa de los vecinos que provocan las humedades, que éstos tienen conocimiento del hecho y sin embargo nada han hecho por resolverlo:
Jurisdicción: Civil
Ponente: Bernardino José Varela Gómez
Origen: Audiencia Provincial de La Coruña
Fecha: 07/11/2012
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Quinta
Número Sentencia: 554/2012 Número Recurso: 26/2012
Acreditada de manera suficiente tanto la existencia como la causa eficiente de las humedades, como es sabido, la norma alegada como fundamento de la pretensión, el art. 1910 del Código Civil, efectivamente no requiere de la prueba de la concurrencia de culpa o negligencia en la causación del daño, integrando uno de los supuestos de responsabilidad objetiva, o de responsabilidad por riesgo que en él se contemplan, y constituyendo una obligación legal de indemnizar, art. 1090 CC, lo que obliga en todo caso a resarcir el daño causado por las cosas que se arrojaren o cayeren de una propiedad, y que causen daño o perjuicio al convecino, teniendo por objeto la salvaguarda de esas relaciones de vecindad, supuestos en los cuales se produce una inversión de la carga de la prueba, correspondiendo al propietario la prueba de que los daños no le son imputables, y de que actuó con total diligencia.
Sin embargo en el presente caso salta a la vista también que concurre negligencia en los propietarios de la casa de donde provienen las humedades denunciadas, conscientes desde hace tiempo de la existencia del problema, sin que se hayan avenido a ponerles remedio hasta el momento.

En el siguiente caso, se constata la gran importancia de la prueba pericial y de poder demostrar lo que se alega, pues sin la testifical de los peritos y aunque efectivamente se sufran las filtraciones, no puede determinarse quien debe asumir el coste de las reparaciones.
Urisdicción: Civil
Ponente: Luis Antonio Soler Pascual
Origen: Audiencia Provincial de Alicante
Fecha: 22/04/2010
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Octava
Número Sentencia: 180/2010 Número Recurso: 70/2010
En efecto, la prueba que afirma existir sobre el origen de las filtraciones no se ha producido. Los informes de la aseguradora se limitan a recoger las manifestaciones del recurrente, sin que actuación alguna conste realizada para constatar el origen del agua cuya filtración se produce en su domicilio. Ninguna prueba en tal sentido se ha practicado y ello afecta a la carga probatoria propia del demandante, sin desdoro de la aplicación de la doctrina del riesgo ya que ésta no se extiende sino a la responsabilidad, que no a la prueba del hecho base, esto es, a la realidad del daño y a su origen y, obviamente, a la relación causal entre ambos.
En el caso, el vacío probatorio es absoluto. Como dice la Sentencia de instancia, al punto que son deducciones o meras hipótesis las que vienen a sustentar la afirmación del demandante sobre el origen del agua y ello en un ámbito en el que resulta siempre dificultoso determinar, sobre la base objetiva de dos puntos geográficos, el recorrido de la razón del daño, del agua, pues en función de las pendientes y obstáculos del terreno que separa ambos puntos, el recorrido puede variar sustancialmente, no siendo desdeñable en la misma hipótesis que el agua proceda de lugar distinto al que se considera como más probable. Por lo demás, en absoluto se prueba que no exista impermeabilización en el jardín del demandado ni que el volumen de agua utilizado por éste -desde luego no se prueba que dejara en una ocasión del grifo abierto dos días- tenga la entidad suficiente como para causar el daño pretendido.
En conclusión, no objetivado que el agua proceda de la propiedad del demandado lo que no es dable deducir desde las circunstancias expuestas sin constatación técnica de la cuestión.

En su caso la única prueba que podrá aportar son las fotografías de las humedades, por lo que es importante que sean lo más detalladas posible y que se refleje en cada una de ellas la fecha en que fueron tomadas.