Anónimo
Sobre validez contrato privado compraventa
Quisiera su asesoramiento para intentar
dar solución a la cuestión que se plantea entre mis hijos por los “derechos” de
cada uno de ellos sobre una vivienda, por lo que explico lo más breve posible
el origen del conflicto:
1.- En 1994 adquirí una vivienda que se inscribió a nombre
de los TRES hijos mayores de edad, quedando fuera de la titularidad DOS hijos menores
de edad, por causas que sería prolijo explicar.
2.- Se hizo un documento privado de USUFRUCTO a favor de mi
mujer y mío, en tanto en cuanto estuviésemos con vida.
3.- Compromiso VERBAL
De que si cuando falleciésemos o antes, si hubiese razones poderosas para ello,
la vivienda fuese ENAJENADA, el montante de la venta, una vez deducidos gastos
e impuestos del IRPF de cada uno de los TRES hijos mayores o de sus herederos legítimos, sería a repartir a
PARTES IGUALES entre los CINCO HERMANOS y herederos o los que existiesen en aquel
momento.
4.- Hoy por hoy los dos hermanos que entonces eran menores
de edad, desean que este compromiso VERBAL se plasme en un documento, firmado
por los CINCO HERMANOS, sin que exista pega alguna por parte de los titulares
de la vivienda.
Dado que
Los gastos de transmisión de la vivienda, impuestos, notarios, registro, IRPF,
ganancia patrimonial, etc. Pueden suponer un buen “pico”, hemos pensado TODA LA FAMILIA (padres e hijos), solicitar su
asesoramiento en las siguientes cuestiones:
a).- ¿El documento privado de compraventa de los 2/5 de la
vivienda tendría valor jurídico suficiente en el supuesto que alguno de los
hermanos quisiese hacer una jugarreta (cosa que considero improbable,
pero...).
b).- ¿Sería conveniente incluir en el contrato alguna clausula
tipo penalización para el supuesto de que alguno de ellos alegase causa “rara”
¿Para no Enajenar o repartir el bien?
c).- Como parte
Final (creo que por ahora) ¿Convendría
qué este documento fuese entregada una copia a cada uno de los hermanos?
Agradecido
Por la atención prestada y rogamos aporte cualquier sugerencia que sea en bien
de este “conflicto”, hasta ahora no presentado
1 Respuesta
En contestación a sus cuestiones, partiendo de la situación de propiedad de la vivienda por parte de los 3 hermanos mayores de edad (entonces), ya que al haber empleado la palabra "inscribió" entendemos que así consta en el Registro de la Propiedad correspondiente, ahora nos encontramos que frente a terceros éstos hijos citados son los propietarios de toda la vivienda, ahora, entre Vds. es oponible un documento privado de USUFRUCTO a favor de los padres, lo que conlleva el respeto por parte de sus tres hijos del uso y disfrute de la vivienda mientras ustedes vivan.
Ahora bien, se plantea la inclusión de sus otros dos hijos menores (entonces, ahora mayores de edad) en la participación de la vivienda, respetando el usufructo firmado por los otros tres.
Ante esta situación existen varias posibilidades que Vds. deberán valorar:
1.- Documentar en escritura pública tanto su usufructo como la adquisición de la participación en la vivienda de los 2 hijos. Esta opción es la más aconsejable y segura en cuanto al día de mañana que no existan problemas entre sus propios hijos y también, en lo que respecta a su usufructo, ya que estarían amparados por el Registro de la Propiedad.
2.- Confeccionar un documento privado entre Vds. que recoja todo lo dicho hasta ahora. Esta posibilidad si bien es más económica puede resultar peligrosa jurídica y prácticamente hablando, ya que el día de mañana cualquiera de los tres propietarios (o los tres) decide vender su parte (o la casa) y Vds. según el Registro de la Propiedad no tendrían derecho alguno sobre ella (y sus dos hijos menos todavía), tendrían que accionar contra el nuevo propietario y oponer el documento privado firmado por el antiguo propietario, lo que les conllevaría con toda seguridad muchos más gastos que la primera opción.
3.- Donación de la casa de sus tres hijos a Vds. y otorgamiento de testamento, adjudicando la casa a los 5 en un momento futuro. Esta es otra opción, sería interesante si la comunidad autónoma donde radica el bien tiene bonificada la cuota del impuesto, si no es así ni la contemplamos. Y el otorgamiento del testamento sería para dejar la casa adjudicada a sus hijos en el momento de realizar su herencia (la de Vds. nos referimos).
Nosotros entendemos que la opción que más les interesa sería la primera, ya que a pesar de ser algo más costosa que el resto (habría que realizar los cálculos), aporta mucha más SEGURIDAD y GARANTÍA a la propia familia y, principalmente a Vds.
Sin otro particular.
Gracias por la contestación, pero siento decirle que no me ha aclarado gran cosa. Intentaré explicarme mejor:
La consulta es por el tema de impuestos, ya que si lo hacemos ante Notario y Registro,...No hay pega.
La donación de los hijo PROPIETARIOS LEGALES a los padres incluye también unos gastos
cuantiosos, tal vez mas que compra-venta, y es lo que se pretende evitar.
¿Existe alguna exsención en Impuestos y Ganancias Patrimoniales en el caso de donación de vivienda de HIJOS A PADRES (ESTOS MAYORES DE 65 AÑOS) Y NO DE PADRES A HIJOS?
Se pregunta por la validez jurídica del documento privado ante la Ley, arriesgnadose los hermanos a la jugarreta, pero ... no creemos suceda.
¿Alguna Clausula para exigir responsabilidades pecuniarias en caso de incumplimientop?
GRACIAs
En cuanto a la exención de ganancias patrimoniales: NO existe.
Y, por lo que respecta al documento privado, en nuestra contestación anterior iba contenida la respuesta, al igual que en el documento del usufructo, sólo tendría efectos entre los firmantes del mismo, pero no sería oponible ante terceros.
Por último, en ese documento se puede poner la clausula penal que se desee, ahora otra cosa es que se cumpla si se dieran las circunstancias, lo más probable es que el perjudicado tenga que acudir a la vía judicial, es lo más común en nuestros días. Si se refiere algún modelo de cláusula, pues hay miles, pero entendemos que debería redactarse la misma en congruencia con el resto del documento, por lo que desaconsejamos el empleo de cláusulas de copiar y pegar (podría desvirtuar el documento).
Sin otro particular.
Aclarado bien el tema del contrato privado y las clausulas.
Es indudable que puede hacerse una "faena" por parte de alguno de ellos, y
por ello es por lo que se preguntaba sobre poner una condición económica acorde
al valor de la parte de cada uno... y nada más
GRACIAS