Problemas con un vecino por unas ventanas en pared medianera.

Me temo que tiene un poco de lío y la verdad es que poco le aclararon en el Registro...

Le comento, en principio al ser una pared medianera y al estar las ventanas donde dice, vulneran lo que sería permitido, y es que el artículo 581 CC autoriza al propietario de pared contigua a finca ajena, abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Estas ventanas, tragaluces o huecos son los denominados huecos o ventanas de ordenanza, destinados a la recepción de luz o de ventilación, quedando excluida con los mismos toda finalidad de disfrute de vistas sobre la finca ajena, que es lo que está ocurriendo.

Ahora bien, muy en contra de lo que usted manifiesta las servidumbres de luces y vistas son continuas y aparentes, ¿Qué quiere decir eso? Que con el paso del tiempo se puede adquirir una servidumbre de luces y vistas.

Por otra parte, aquí lo relevante es que estamos ante pared medianera, en ese caso se puede solicitar el cierre de las ventanas. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (art. 581 CC).

No obstante lo dicho, es importante saber que si han transcurrido más de 30 años desde la apertura de esas ventanas, usted ha perdido el derecho a accionar contra su vecino, así lo dispone el artículo 1.963 CC.

Actuaciones en todo el territorio

a ver la prescripción cuenta a partir que se interpone un intento de cerrar esas ventanas empezaría a contar a partir de ahí, si nunca han dicho nada aunque lleven abiertas 100 años no ha empezado a contar su prescripción según jurisprudencia no es así? pero como la pared es medianera entiendo que si puedo levantar mi pared delante de sus ventanas y cerrar mi azotea, también creo que es discontinuas y aparentes ya que esas ventanas ejercen una servidumbre a intervalos mas o menos largos de tiempo (entiendo que habla de utilizarlas) y supone un hecho actual del hombre, osea discontinuas y aparentes no?el art. 1963 no me influye si la pared es medianera entiendo verdad? muchas gracias por tu tiempo.

En relación al plazo de prescripción, se entiende que el mismo es el disfrute pacífico de la misma. No tienen que decir, lo tendría que decir usted que es el "perjudicado".

El tema de la venta, no es discontinua, es continua y aparente, continua porque siempre están abiertas y aparentes porque usted las ve. Y este es un tema que es pacífico en la doctrina y la jurisprudencia.

En relación al levantamiento de la pared, yo entiendo que sí puede levantarla, pero de igual forma entiendo que la otra parte puede ejercitar interdicto de obra nuevo y paralizarlo, con alguna posibilidad de ganar el procedimiento si ha existido prescripción.

¿Entonces qué me aconsejarías hacer? La verdad que no tengo intimidad ninguna y alguna solución tendrá que tener esto, ya que no me puedo subir a la azotea sin que alguien se asome a ver que hago o que digo, todo no podrá ampararlo a el, yo pensé que al ser medianera la pared me corresponde un derecho sobre ella, ya sea tapiarla o exigir cerrarlas, ¿y si en vez de levantar muro pidiese permiso para una obra móvil? Me explico, ¿qué cierra así tipo celosía con techo de teja plástica y así conseguir intimidad en mi azotea sin llegar a juicios ni historias? ¿Se podría hacer algo así? Yo solo quiero poder disfrutar de mi azotea sin que nadie me este acechando, ¿tendría qué guardar alguna distancia con la pared o no al ser medianera y yo poner esas pergolas en mi azotea? Un saludo y muchísimas gracias.

Pero dígame usted desde cuando su vecino tiene abierta las ventanas...

Por otra parte, yo les requeriría de forma fehaciente (burofax) para que las cierre, al ser pared medianera. Y le advertiría del derecho que le ampara de tapiarlas.

En todo caso le aconsejo que para esta actuación contrate a un abogado, en tanto le dará más fuerza a su escrito.

las ventanas esas están abiertas hace años ya que estas dos viviendas eran de una familia y hace años vendieron yo se la compre a sus segundos dueños, y quedo dividida en dos siendo los muros de la azotea medianeros ahí es donde tiene esas ventanas.

Yo les requeriría para las cierren antes de levantar ninguna pared... Luego ya la levantaría, tiene muchas posibilidad de ganas si le interponen un interdicto de obra nueva.

Entiendo que quiere decir que les mande un burofax y les de unos días para contestar y cerrar las ventanas no? y si ya se niegan a cerrar o no contestan que sera lo mas probable levanto delante de sus ventanas y aunque interpongan un interdicto de obra nueva tendré así las de ganar, es correcta mi interpretación?

muchísimas gracias atenderme.

Necesito alguna aclaración. Cuando dice que al entrar en su azotea se encuentra una pared medianera ¿se refiere a una pared de otro edificio o vivienda contigua? Es decir ¿las ventanas son de viviendas de un edificio contiguo? Dice que desde su azotea se ven las 5 ventanas del primer piso, por lo que supongo que las otras 4 quedan por debajo, y son de un piso inferior (un bajo). ¿Puede confirmármelo?

a ver si me puedo explicar bien, la pared medianera divide mi azotea de la otra casa osea que dicha pared es también mi pared de la azotea ya que todo era de una misma casa hace muchísimos años, las ventanas son de mi vecino de su casa ve y puede entrar a mi azotea, las 4 restantes son del piso superior a ese ya que yo vivo en el bajo y mi azotea queda a la altura de su primer piso, espero su ayuda lo antes posible ya que tengo muchos problemas con dicho vecino muchas gracias.

En ese caso entiendo que las ventanas, al igual que la pared y las viviendas, llevan construidas "muchísimo tiempo". Le preguntaba porque si el edificio contiguo se hubiera levantado hace poco...

Pero siendo así, su vecino ya tiene un derecho adquirido. No puede obligarle a quitar (o tapiar usted) unas ventanas que llevan ahí toda la vida del edificio. Si la azotea es suya exclusivamente, y su vecino no tiene servidumbre sobre ella (por ejemplo, para tender la ropa) no debe entrar en ella. Pero sí tiene derecho a mantener sus ventanas.

Un saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.
Más derecho en mi blog "ActuaLegal": http://adrianmayor.com

¿Entonces qué me aconsejarías hacer? La verdad que no tengo intimidad ninguna y alguna solución tendrá que tener esto, ya que no me puedo subir a la azotea sin que alguien se asome a ver que hago o que digo, todo no podrá ampararlo a el, yo pensé que al ser medianera la pared me corresponde un derecho sobre ella, ya sea tapiarla o exigir cerrarlas, ¿y si en vez de levantar muro pidiese permiso para una obra móvil? Me explico, ¿qué cierra así tipo celosía con techo de teja plástica y así conseguir intimidad en mi azotea sin llegar a juicios ni historias? ¿Se podría hacer algo así? Yo solo quiero poder disfrutar de mi azotea sin que nadie me este acechando, ¿tendría qué guardar alguna distancia con la pared o no al ser medianera y yo poner esas pergolas en mi azotea? Un saludo y muchísimas gracias.

según estos art. yo tengo derecho a algo no?

Art. 581.
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Art. 582.
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
Art. 583.
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la?línea de separación de las dos propiedades.

Art. 537.
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.
Art. 538.
Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
Art. 539.
Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

alguno de estos me da la razón no?

Vamos a ver, Armas76. No te va a gustar mi respuesta, pero espero que valores el esfuerzo de escribirla cuando la cierres. Seré sincero y técnico.

Según parece has consultado esta misma duda con varios compañeros, acumulando conocimientos jurídicos liantes. Toda la construcción doctrinal sobre la servidumbre de luces y vistas es puramente jurisprudencial: es servidumbre continua, aparente y negativa. Se adquiere por título o por prescripción adquisitiva a los 20 años, desde el primer signo de oposición por el predio sirviente, según tú mismo sabes. ¿Qué hacer con esa información y con los artículos del Código Civil? Tirarlo todo a la basura.

Cuando esos artículos se escribieron (año 1.882, toma ya) no había edificios de pisos en ciudades masificadas, sino predios rústicos y casas terreras. Ni mucho menos preveía la división de una única unidad constructiva con ventanas desde su primera edificación. Además ten en cuenta que, hoy por hoy, las palabras "azotea" e "intimidad" están algo peleadas. Al menos en las ciudades. Las azoteas de los edificios suelen ser vistas desde otros muchos (salvo grandes alturas). A mí me ven subir a tender ropa todos los días.

Insisto, tira todo eso a la basura y céntrate en los datos principales:

a) El edificio se construyó como única estructura y lleva construido mucho tiempo.

b) La pared ya existía con ventanas y se convirtió en medianera cuando se dividió para su venta.

c) Las ventanas formaban parte de una unidad constructiva, y permanecieron a pesar de su división.

Con estos datos me reitero en lo dicho: las ventanas pueden permanecer. Otra cosa es que les pidas mediante burofax que las cierren y te hagan caso. O que les pidas, como dice un Código Civil de hace más de un siglo, que pongan rejas o mallas, e igualmente te hagan caso. Si no te hacen caso y las tapas por tu cuenta, no estoy de acuerdo con lo que dijo el compañero, porque esas ventanas ya eran parte de una misma unidad constructiva. No se han construido después de adquirir tú la propiedad, sino que la adquiriste con ese gravamen.

Pero como hace mucha gente visitante habitual de Leroy Merlin (como mi vecino de enfrente) puedes poner una valla de cañaveral, pérgolas, construcción de madera y cristales desmontables... Soluciones constructivas a una distancia prudente (para mí, algo más de 2 metros) que no impidan la toma de luces. Eso te evitaría pleitos, ya que ganarías la tan ansiada intimidad y no molestaría la toma de luces, que creo que será lo único que tus vecinos querrán mantener.

Y vuelvo a decirlo, no será la respuesta que más te guste, pero es que una cosa es lo que dice la ley, y otra que lo que diga se prevea para un caso concreto como el tuyo. En mi opinión, no está previsto, y las ventanas podrían permanecer porque, sencillamente, ya estaban ahí.

Espero que valores la respuesta y cierres la pregunta, por favor.

Un saludo y suerte!

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.
Más derecho en mi blog "ActuaLegal": http://adrianmayor.com

Entiendo tu respuesta y era lo que quería hacer en un principio pero claro a dos metros de distancia pierdo mas de media azotea por cada lado intentare poner alguna valla o algo en madera y así me evito pleitos e historias con un metro que le deje tampoco creo que me valla a decir nada y si se queja que me denuncie y se gaste el dinero en abogados y juicios y yo las alejo un poco mas y listo, solo una ultima consulta los desagües de mi vecino que pasan por mi casa tendría derecho a que los quitara ya he tenido que levantar el suelo de mi casa y romper por fuera de casa mi pared por dos atascos y pagarlos yo por el negarse a pagar la mitad uno de 450 euros y otro de 600 euros aparte las molestias de olores y suciedad en mi casa, atascos enormes de toallitas y basura que yo no utilizo, podría exigirle que quitase esas tuberías? ya el dinero ni se lo reclamo solo que mi casa sea independiente de la otra si se rompe algo que sea por mi culpa no por la de nadie, entre eso y las ventanas me tienen comiéndome el coco y tengo una niña de 8 meses, no tengo por que aguantar estas obras y malos olores.

MUCHAS GRACIAS POR TU TIEMPO Y PACIENCIA.

Se que soy un poco plasta pero es que no se que hacer y la verdad me como mucho la cabeza con esta historia.

No se preocupe por las preguntas, lo importante es quedarse tranquilo.

El problema con las tuberías es parecido a lo de las ventanas: formaban parte de una unidad constructiva. Al dividirse la propiedad, cada uno debería de reparar la parte de sus tuberías que atraviesan su vivienda, y las comunes por mitad. Si esa tubería pertenece a su vecino exclusivamente, su seguro de hogar debería repararlo. Si ya lo ha hecho Ud. por la dejadez de su vecino, podría reclamarle.

Quitarlas no. El servicio de desagüe es propio y necesario de cualquier vivienda. Su vecino tiene derecho a tenerlo, pero también la obligación de conservarlo de forma que su desgaste o rotura no afecte a la finca por la que pasa. La próxima vez que tenga que gastar en su reparación, hable con su seguro para que se haga cargo de la reparación y, en su caso, reclame después al vecino el pago.

Un saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

Más derecho en mi blog "ActuaLegal": http://adrianmayor.com

la cuestión es que el seguro no cubre los atascos y el tiene la posibilidad de sacar sus tuberías por la parte delantera de su casa que tiene otro alcantarillado ya que tiene por ahí otro baño que comunica por eso mi pregunta de ya que tiene otra salida si podría reclamarle el que las desvíe hacia esa salida.