Contrato de arrendamiento
Hola, quisiera comentar un asunto que me trae algo confuso.
.- Hace cuatro años el ayuntamiento de mi localidad saco a concurso la gestión de la depuradora (por 4 años y 2 más prorrogables) , y en el pliego de condiciones adjudicaba una serie de puntos a la empresa que presentara unas hectáreas de terreno para la ampliación del filtro verde existente.
.- Mi esposa y yo tenemos unas tierras junto a la depuradora, que nos fueron alquiladas por una empresa (la que finalmente se quedó con la concesión), para lo cual firmamos un contrato por 4 años más 2 prorrogables, si el ayuntamiento prorrogaba la concesión.
.- Al pasar los 4 primeros años, el ayuntamiento vuelve a sacar a concurso la gestión de la depuradora, por lo que no prorroga 2 años más este servicio como se contemplaba en la adjudicación.
.- En este momento el proceso se encuentra en periodo de licitación por parte de las empresas interesadas.
.- La factura (para el periodo Noviembre-2012, Noviembre 2013, las cobramos por adelantado) que tenemos que presentarles para el próximo periodo, debo de hacerlo antes del día 1 de noviembre, para que sea abonada entre el 1 y el 15 de ese mes (según se estipula en el contrato), y hasta el momento la empresa adjudicataria no me ha comunicado nada (no ha denunciado el contrato), y nosotros no tenemos la obligación de saber que se está en periodo de licitación.
.- Así mismo esta empresa NO ha plantado los chopos previstos para la instalación del filtro verde, según se le exigía en el pliego de condiciones, aunque si ha hecho uso de las fincas, depositando lodos y anegándolas de agua residuales de manera puntual.
Ante esto me surgen varias dudas que me gustaría si es posible me aclares:
1º ¿Debo de presentar la factura para que me abonen el periodo correspondiente 2012-2013?
2º ¿Debo esperarme a que se adjudique la gestión de la depuradora y en caso de que no sea la misma empresa la adjudicataria, facturarle la parte proporcional?
3º ¿En caso de ser la adjudicataria una nueva empresa, tiene la obligación de seguir con el arrendamiento de estas tierras? En el nuevo pliego de condiciones se indica que deben de “hacerse cargo del mantenimiento y conservación del filtro verde” aunque la empresa actual no haya plantado los chopos previstos.
4º ¿Al no haber plantado los chopos, se entiende que la ampliación del filtro verde no existe? ¿Y si es así, puedo pedir responsabilidades, ya que si estuvieran plantados la nueva empresa debería hacerse cargo de su mantenimiento y conservación, y consiguientemente yo seguiría cobrando el arrendamiento de estas tierras?
Gracias anticipadas por vuestro interés y respuesta.
4 Respuestas
En relación al interesante asunto que planteas, y siguiendo el orden de tus preguntas procedo a contestarte:
1º.- Debes presentar la factura puesto que si el arrendatario no ha manifestado lo contrario la prórroga de dos años se aplicará tácitamente, salvo que en el contrato de arrendamiento se estipulase la necesidad de hacer constar expresamente la voluntad de prorrogar.
2º.- El contrato de adjudicación del Ayuntamiento es ajeno a tu arrendamiento por lo tanto no puedes esperar nada de terceros.
3º.- Si entrara una nueva empresa, ésta no estaría obligada a seguir en tus tierras puesto que no estaría obligada a cumplir lo que otro incumplió.
4º.- Para responderte a esta pregunta necesitaría saber si en tu contrato de arrendamiento se pacta la conservación de dicho filtro verde y cuál es el objeto exacto del contrato.
En primer lugar gracias por sus respuestas, pero quisiera hacerle constar algunas cosas
En relación a mi cuarta pregunta le indico lo siguiente
En la licitación anterior (la que dio origen al contrato) en cuanto a las condiciones se decía literalmente lo siguiente "Ampliación del filtro verde anejo a la estación depuradora: Por el compromiso de ampliar la superficie del filtro verde. Por cada Hectárea adicional que se ponga en funcionamiento, 5 puntos, con el máximo de 15 puntos." y en la actual se dice claramente " hacerse cargo del mantenimiento y conservación del filtro verde”, por lo que entiendo que si los chopos estuvieran plantados el contrato debería seguir.
Asimismo en mi contrato se hace constar los siguiente "La propiedad autoriza de forma expresa a la arrendataria la modificación de las condiciones del terreno y la plantación de chopos en las mencionadas fincas para destinarlas a filtro verde que será regado por las aguas definidas en la clausula anterior"
Lo que en este caso vincula a ambas partes es el contrato de arrendamiento ya que tu contratas con la empresa adjudicataria y no con el Ayuntamiento.
Según comentas, el contrato de arrendamiento autoriza pero no exige la plantación de dichos chopos que constituirían el filtro verde por lo que de acuerdo con el contrato de arrendamiento no podría reclamarse. Se plantean por tanto dos escenarios posibles:
- Que la nueva empresa entrante conserve tus terrenos para dicha explotación por lo que en la nueva redacción del contrato sería conveniente obligar y no autorizar simplemente a implantar el filtro verde como condición inherente al nuevo ccontrato.
- Que los terrenos de tu propiedad queden desiertos de explotación, en cuyo caso, y si se puede acreditar un daño efectivo por la no implantación del filtro verde, podría reclamarse al Ayuntamiento solidariamente con la Empresa saliente.
Dice Ud: "y nosotros no tenemos la obligación de saber que se está en periodo de licitación".
Pero "firmamos un contrato por 4 años más 2 prorrogables, si el ayuntamiento prorrogaba la concesión", es decir, que la prórroga se produciría si se renovaba la concesión, cosa que no ha ocurrido, por lo que entiendo que el contrato se ha extinguido junto con la extinción de la concesión aquella de 4 años
1º ¿Debo de presentar la factura para que me abonen el periodo correspondiente 2012-2013?
Ya he dicho que a mi entender, ese contrato ha quedado resuelto, simplemente por que no se ha prorrogado, por lo que no sería exigible esa renta
2º ¿Debo esperarme a que se adjudique la gestión de la depuradora y en caso de que no sea la misma empresa la adjudicataria, facturarle la parte proporcional?
Estando el contrato resuelto, su finca es "libre", por lo que le deberán negociar las condiciones, como en la primera ocasión.
3º ¿En caso de ser la adjudicataria una nueva empresa, tiene la obligación de seguir con el arrendamiento de estas tierras?
Dependerá de las condiciones de la licitación. Cuando el Ayuntamiento dice "deberá hacerse cargo del mantenimiento y conservación del filtro verde repite las condiciones de la primera licitación. En esa, expresamente requería unas hectáreas de terreno, y ahora parece que nno las requiere. eso puede ser por que "da por hecho" que su finca "sirve ya" a ese fin: pero no considera que su contrato está resuelto.
Por esta rezón, debería preguntar concretamente en el Ayuntmiento.
4º ¿Al no haber plantado los chopos, se entiende que la ampliación del filtro verde no existe?
Esa consideración pertenece al criterio de la administración: la obligación de plantarlos no era una obligación de su contrato de arrendamiento, sino de la adjudicación.
Las responsabilidades que Ud. puede exigir (y esto sin conocer los detalles de su contrato ni de la adjudicación), parece que serían las resultantes de su contrato de arrendamiento. Es en éste donde deberían constar las prestaciones o plantaciones a realizar. Si no se han hecho, podría solicitarla. Pero si no consta nada en el contrato, a no ser que su finca haya quedado "afectada" (cosa que no creo) a la depuradora, pues no creo que pueda exigir responsabilidad
Jaime López Collado Abogado Barcelona. Avda Diagonal 469
Si considera resuelta su consulta, ruego FINALIZAR Y VALORAR la respuesta.
Hola buenas tardes.
En primer lugar gracias por sus respuestas, y si puede ser me gustaría algunas aclaraciones:
¿Se entendería por prorroga si la misma empresa se quedara nuevamente con la concesión?
En mi contrato se hace constar los siguiente "La propiedad autoriza de forma expresa a la arrendataria la modificación de las condiciones del terreno y la plantación de chopos en las mencionadas fincas para destinarlas a filtro verde que será regado por las aguas definidas en la clausula anterior"
En cuanto a la licitación anterior en cuanto a las condiciones se decía literalmente lo siguiente "Ampliación del filtro verde anejo a la estación depuradora: Por el compromiso de ampliar la superficie del filtro verde. Por cada Hectárea adicional que se ponga en funcionamiento, 5 puntos, con el máximo de 15 puntos." y en la actual se dice claramente " hacerse cargo del mantenimiento y conservación del filtro verde”, por lo que entiendo que si los chopos estuvieran plantados el contrato debería seguir.
Nuevamente gracias anticipadas por su interés
Un saludo
¿Se entendería por prorroga si la misma empresa se quedara nuevamente con la concesión?
A mi entender no; la prorroga se produce en los términos contratados, que son los de prórroga de la concesión, cosa que no se ha producido
Por lo que entiendo que si los chopos estuvieran plantados el contrato debería seguir.
No lo entiendo así; aquí hay una relación a 3: el Ayto, la concesaionaria y Ud., cada contrato afecta a cada uno de los contratantes. El que obligó a la plantación de chopos fue el Ayuntamiento, no Ud. El que ahora habla de "hacerse cargo " es el Ayuntamiento, con lo que parece que éste da por sentado que dispondrá de su finca, cosa que no establece como obligatoria en la adjudicación. Insisto en que deberá hablar con el Ayuntamiento.
Si considera resuelta su consulta, ruego FINALIZAR Y VALORAR la respuesta.
Veamos:
¿Debo de presentar la factura para que me abonen el periodo correspondiente 2012-2013?
Si el contrato especifica que la duración va condicionada a la prórroga de la concesión y esta no se ha producido, no sería necesario que el arrendatario denunciara el contrato. Se entiende resuelto por el paso del tiempo. No tendría sentido que le facturara por un uso que la empresa ya no disfruta.
¿Debo esperarme a que se adjudique la gestión de la depuradora y en caso de que no sea la misma empresa la adjudicataria, facturarle la parte proporcional?
No. Tendría que firmar un contrato con la nueva empresa adjudicataria. Esa nueva empresa no tiene por qué querer alquilar sus tierras en las mismas condiciones que con la anterior.
¿En caso de ser la adjudicataria una nueva empresa, tiene la obligación de seguir con el arrendamiento de estas tierras?
Supongo que sí si no hay otras tierras en posesión de la empresa para acudir al concurso. Lo lógico es que la nueva empresa se pusiera de acuerdo con usted para firmar un nuevo arrendamiento. Si no lo ha hecho ya es posible que sea porque ya cumple otros requisitos del concurso.
¿Al no haber plantado los chopos, se entiende que la ampliación del filtro verde no existe?
Lo desconozco, para conocer esos datos debe examinarse el proyecto y el pliego de condiciones del concurso.
¿Y si es así, puedo pedir responsabilidades, ya que si estuvieran plantados la nueva empresa debería hacerse cargo de su mantenimiento y conservación, y consiguientemente yo seguiría cobrando el arrendamiento de estas tierras?
El cumplimiento por la antigua empresa de sus obligaciones para con la administración son reclamables por la propia administración. Si en el cumplimiento del contrato de arrendamiento esa empresa le hubiera provocado perjuicios a usted, podría reclamarlos a la empresa como "responsabilidad por culpa contractual", mediante la pertinente reclamación judicial o extrajudicial.
Un cordial saludo.
Si la respuesta le satisface, ruego la cierre en cuanto pueda.
Más derecho en mi blog "ActuaLegal": http://adrianmayor.com
Buenas tardes;
En primer lugar muchas gracias por su respuesta y a la vez quisiera solicitarles me aclarará algunas cuestiones que no me han quedado claras:
Cuando me refiero a cobrar la parte proporcional, es a la actual empresa, hasta la fecha en que me comunique el cese del contrato.
Y en cuanto al anterior pliego de condiciones dice literalmente "Ampliación del filtro verde anejo a la estación depuradora. Por el compromiso de ampliar la superficie del filtro verde. Por cada Hectárea adicional que se ponga en funcionamiento, 5 puntos, con el máximo de 15 puntos."
Gracias nuevamente y espero tu respuesta
Me temo que mis respuestas siguen siendo las mismas. Respecto a lo primero, si como usted ha dicho el contrato está sometido a un plazo temporal (unos años y posible prórroga) y a una condición (que la empresa siga siendo adjudicataria) no es necesario que haya resolución expresa por las partes, por entenderse resuelto con el paso del tiempo sin prorrogarse, o la llegada de esa circunstancia. La empresa antes adjudicataria ya no lo es, por lo que quedó resuelto el contrato.
Respecto a lo segundo, insisto, requiere conocer no sólo el pliego de condiciones (completo, no sólo un párrafo) sino el proyecto ganador del concurso (el que presentara la empresa que resultó adjudicataria).
Pero insisto en mi última respuesta: si en el cumplimiento del contrato de arrendamiento la empresa adjudicataria le ha causado daños o perjuicios, o no ha cumplido con alguna de las cláusulas, puede exigir su indemnización. Pero un posible incumplimiento de la normativa del concurso a usted no le afecta. La obligación de plantar los chopos o mantener el filtro verde no lo era para con usted, sino para con la Administración, que exigirá o no responsabilidades por su omisión.
Un saludo.
Si la respuesta le satisface, ruego la cierre en cuanto pueda.
Más derecho en mi blog "ActuaLegal": http://adrianmayor.com
Si la práctica durante este tiempo ha sido pasarle al cobro las facturas por adelantado, deben seguir realizándolo así.
LLegado el caso que adjudicación no se atribuya a la misma empresa, sino a otra diferente, deberán liquidar con la misma la parte proporcional pendiente de cobro.
De ser la adjudicataria una empresa nueva, deberá atender a las nuevas condiciones, ya que pueden haber cambiado con respecto a la anterior.