¿Es excesivo lo que me pide el banco y su gestoría para novación modificativa de mi préstamo hipotecario?

He solicitado a UCI el cambio de garantía de mi préstamo hipotecario de un piso con hipoteca a otro libre de cargas, ambos de mi propiedad. Actualmente me quedan por pagar 58.000€. Después de tres meses dando vueltas y llamadas, UCI ha aceptado y me han tasado (484€ coste tasación) el nuevo piso (libre de cargas) con un valor bastante superior (118,000€) al piso que tengo hipotecado actualmente. La gestoría que trabaja con ellos me han enviado el borrador de la "escritura de sustitución de garantía de préstamo hipotecario", pidiéndome además que les abone una comisión por NOVACIÓN de 870€ por modificación de garantías y otro pago de 3.850€ para provisión de fondos (pago de Gastos de Notaría, Hacienda, Registro y Gestoría). Ambos me parecen desorbitados y creo que me están engañando. Lo que les solicité fue un cambio de garantía, manteniendo todas las condiciones del préstamo que tengo. Por lo que he leído en algún foro esto es sencillo realizarlo si el banco quiere y es simplemente realizar un anexo al contrato de préstamo hipotecario en el que se indique que se cambia la garantía. ¿Es necesario hacer una escritura de sustitución, o solo anexo?, ¿Hay alguna forma o fórmula de realizar esta novación por cambio de garantía, sin este coste tan excesivo?.