¿Cuál es el importe aproximado de los gastos de una cancelación registral de una hipoteca?.
Voy a vender un piso y debo pagar los gastos de cancelación de mi hipoteca residual. Cuando adquirí el piso pedí una hipoteca de 123000€ y ahora aunque falta por pagar solo 50.000€ me cobran 1230€ (1% de la hipoteca inicial). Hasta aquí conforme y claro pero resulta que hay una segunda plaza de garaje en la misma escritura que aunque la pague íntegramente a la entrega de llaves quedó pendiente su cancelación registral de una hipoteca previa del promotor de 8400€ y sobre esta cancelación pretenden cobrarme 880 € (un 10,5%). Es un error, un abuso, ¿o es correcto?
2 Respuestas
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado que le estudie su caso concreto y las escrituras de prestamos y de compra. Incluso que le supervise la escritura de venta.
Por un lado, estarán los gastos que pueda cobrar el banco por la cancelación y por otro estarán los de notario, registros, gestor y posibles impuestos.
Normalmente el gestor del banco le solicitara una provisión de fondos para cubrir todo y siempre suele ser mayor que el gasto final que se regularizará con las facturas finales.
Por otro lado, actualmente, es necesario tener liquidada la plusvalía municipal para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la compra y muchos compradores (si compran con hipoteca) el gestor de su entidad financiera también retiene este importe para evitar problemas con el Registro.
Le recomendamos que solicite presupuesto pormenorizado de todos los gastos y a que corresponde cada concepto.
En mi caso la comisión de cancelación anticipada que podría cobrar el banco es 0. Si que me cobra algo por emitir el certificado de deuda pendiente.
También sé que lo que me cobra el banco (notario+registro+gestoria) estará inflado respecto a si lo tramito yo directamente, sobre todo por la gestoría, pero es cuestión de tiempo para que la operación entre en este año, pues en caso contrario pagaría un año más de plusvalia y el ibi correspondiente a 2016.
Pero me gustaría tener argumentos para decirle al banco, que cobrar más de un 10% (887€ para hipoteca de 8400€ de una plaza de garaje con importe de adjudicación de 18.000€) por una cancelación registral me parece una exageración o no?
Como ya le hemos indicado, ha de ver el concepto exacto y solicitar un presupuesto de todos los gastos a la entidad financiera.
Pero efectivamente, puede ser elevado el importe que usted indica si solo es lo que le cobran por la cancelación el banco. No es tanto, si están incluidos todos los conceptos, como registro, notario, gestoría, etc.
Muchas gracias por su ayuda y su paciencia.
Será mi última ampliación de información.
El desglose que he obtenido, a priori, ha sido:
para la vivienda+trastero+garaje1 por una hipoteca inicial de 123.000:
notaria: 590
registro: 300
gestoria: 347, en total 1237, aprox 1%, que me parece razonable.
Para el garaje2 por una hipoteca de 8400
notaria: 360
registro:180
gestoria: 347, en total 887, aprox 10,5%, esto es lo que me parece exagerado.
Desconozco las tablas de precios por las que se rigen el registro y el notario, pero la proporción no es muy lógica aunque quizá sea correcto. Y la gestoría cobra un importe fijo independiente del valor de la escritura, que tampoco sé si es normal.
Si es más o menos correcto y la diferencia respecto a otro sitio es poca, pues me resignaré, pero mi duda era si podía haber algún error, porque para el segundo caso yo me esperaba unos 300 euros en vez de 887.
Los notarios y registradores cobran por arancel, es decir, tienen unos precios tasados oficiales y por lo tanto, en principio, da lo mismo un notario que otro. Tenga en cuenta que se calculan en fusión del valor del bien y no de lo que quede de hipoteca. Y hay algunos precios específicos tasados para cierto tipo de operaciones, normalmente de viviendas VPO. Siempre puede solicitar un presupuesto en un notario...
Efectivamente muchas gestoras de entidades financieras cobran un importe fijo, sin tener en cuanta el valor del bien, pues el trabajo es el mismo para una venta de 100 que para una venta de 1000. Pero tendrá que pagarle, pues las entidades financieras solo trabajan con estos gestores que son además apoderados normalmente.
Si puede parecer algo elevada la factura del notario por el garaje, pero en cualquier caso, lo que le solicitan ahora es una provisión de fondos y luego han de regularizar todo con las correspondientes facturas y habitualmente le devolverán algo.
Por lo que veo le cobran lo que son solo los gastos normales, notario y registro, el impuesto está exento. Lo que es un abuso es que el promotor no haya cancelado la hipoteca del garaje registralmente, es el el que debería haberlo hecho (a no ser que ustedes pactasen lo contrario)
Imagino que el promotor ya no existe o ha quebrado, si no es así exíjale que asuma su gasto y cancele la hipoteca registralmente
Acabo de ver que este tema es de 2015, estamos buenos! Perdón