Dación en pago, ¿Cómo lo consigo?

En estos momentos existe una ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para laprotección de deudores hipotecarios sin recursos.

La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria. Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.

Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:

1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:

   • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
   • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
   • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
   • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas

2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:

   • El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
   • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
   • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
   • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   • El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
   • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.

Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.

Además, a principios de 2016, el Gobierno modificó, a través de un Real Decreto, la Ley 1/2013, que incluía medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Fue la conocida entonces como ley de la “segunda oportunidad”.

Añadía un paqueste de medidas que daban la posibilidad, entre otras, de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago. Para ello, el afectado debía cumplir unos requisitos. Entre ellos, ser deudor de buena fe (que su insolvencia no fuera voluntaria o fruto de un engaño), que no tuviera ninguna sentencia firme en los 10 años anteriores por delitos contra organismos como Hacienda o la Seguridad Social, contra el patrimonio, los derechos de los trabajadores... Y que hubiera intentado llegar, sin éxito, a acuerdos extrajudiciales.

También el titular debe justificar que los ingresos familiares no superan tres veces el IPREM anual de 14 pagas (está en el umbral de exclusión), alteraciones económicas significativas en los cuatro años previos, que la carga hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos de la familia...

Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.

Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.

En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:

1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.

Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podría negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.

Fuente: bankimia.com