Gato encerrado en la proxima Junta Ordinaria

"Mi primera duda es: (a) Parece que dan por sentado que después de esta junta seguirán siendo, la actual Presidenta y la actual Administradora, los encargados de gestionar este punto. (b)En la convocatoria no indican las cantidades que deben los morosos. (c) No es un poco extraño que el punto primero de la orden del día sea este y no sea “Aprobación de las cuentas”."

Autorizar al Presidente (o a la Presidenta) y al Administrador a iniciar la reclamación judicial de la deuda es un formalismo necesario y no es relevante quién ejerza el cargo, concretamente. Es decir, autorizan ustedes (o no) a quien ejerza en el próximo ejercicio. Es indiferente si se renueva o no a los cargos actuales o si se nombra a otros.

"Aquí mis dudas ya son enormes porque me parece que ponen este segundo punto de una manera torticera. (a) Es lo mismo “ingresos y gastos” que “cuentas “."

Es lo mismo. Las cuentas no son más que una serie de pagos (gastos) y cobros (ingresos). Al final, se presenta el saldo del ejercicio, que se obtiene del saldo inicial del ejercicio (o saldo final del ejercicio anterior), sumando todos los posibles ingresos (por cuotas, derramas e ingresos extraordinarios) y restando todos los posibles gastos.

"(b) En los estatutos de la comunidad pone: La junta de propietarios se reunirá etc. Etc. Para aprobar los presupuestos y cuentas y renovación o ratificación de los cargos etc. Etc.(c) La junta tendrá lugar el primer trimestre del año, toda vez que el ejercicio económico se cerrará el 31 de Diciembre.(d) Estamos en Octubre y ahora celebraremos la junta Ordinaria y si nos fijamos en la convocatoria pone en este punto “ ejercicio 2015-2016”."

Si sus Estatutos indican que los ejercicios van de Enero a Diciembre y que se celebrará la Junta Anual durante el primer trimestre de cada año, deberían respetarlo, en la medida de lo posible.

Imagino que no es la primera Junta que celebran. Otros años, ¿ha sido diferente?. ¿Se ha respetado la norma establecida?

En ocasiones, por temas de agendas, de coordinación e incluso por algún asunto pendiente que se pretende encaminar antes de la Junta, no es raro que ésta se retrase un poco. No siempre es fácil tenerlo todo a punto para una fecha determinada.

No obstante, mientras se celebre una reunión anual, con su aprobación de cuentas, presentación y aprobación de presupuesto y renovación de cargos, el asunto no es grave.

A pesar de ello, podrían ustedes exigir que se respetara lo estipulado en los Estatutos, que para eso está.

"(3) En este punto dice: “Tratar las obras de supresión de las barreras arquitectónicas. Presentación de presupuestos y la consiguiente derrama “.

(a) En ningún momento nos han comunicado la intención de suprimir unas escaleras. (b) Por lo que pone la convocatoria, los administradores ya tienen preparados sus presupuestos y la derrama pero no han dado opción a los propietarios de aportar ningún otro presupuesto, quizás más favorable para la comunidad.(c) Creo que aunque sea obligatorio para la comunidad, siempre que se den unos supuestos, se tiene que votar y demostrar que esos supuestos existen y una vez votado y aprobado, es entonces cuando se iniciará la búsqueda de los presupuestos y cualquier integrante de la junta de propietarios podrá aportar uno o varios presupuestos que en otra junta, ordinaria o extraordinaria, decidiremos qué presupuesto se aprueba."

Si se presentan presupuestos y ustedes no están conformes, nada les impide votar en contra, dando sus argumentos y solicitando que el asunto sea tratado más adelante, dando ocasión a los vecinos a revisar la documentación y los presupuestos presentados y, si lo desean, solicitar ellos mismos nuevos presupuestos. Una vez obtenidos, pueden celebrar una Junta Extraordinaria, si prefieren no esperar a la siguiente Junta Anual.

El método que usted propone no es imprescindible. Es decir, nada obliga a presentar un asunto, aprobarlo y entonces buscar presupuestos. Se puede presentar el asunto y los presupuestos al mismo tiempo.

No obstante, en una Comunidad con una buena comunicación entre los vecinos, siempre es posible informar de los asuntos que están en proceso de modo que ustedes ya habrían tenido ocasión de acudir a la Junta con sus presupuestos. De hecho, lo normal sería que todos acudieran a la Junta con los presupuestos ya en la mano, habiendo tenido ocasión de revisarlos, provengan de donde provengan (ya sea que los aporte la Presidencia/Administración o cualquier otro vecino).

"(a) Vuelvo a referirme a lo que dice los estatutos en el artículo 10º, donde pone “aprobación de los presupuestos y cuentas y de la renovación o sustitución de los cargos directivos y administrativos”.(b) Según la LPH, los cargos se nombran por periodos de un año siempre que los estatutos no digan otra cosa y en este caso los estatutos no dicen nada del tiempo.(c) Tanto la Presidenta como los Administradores llevan en el cargo 19 meses."

Si los Estatutos no dicen nada, los cargos se renuevan o reeligen anualmente. Si celebran ustedes una Junta Anual, es cuando se realiza este proceso. Nada impide que los cargos repitan. Por tanto, podrían llevar 12, 24, o 120 meses, sin ser por ello irregular (siempre que sean reelegidos).

Aquí me remito de nuevo a una respuesta anterior, en la que le decía que lo que debe verificar es si, más o menos, se respeta la norma de celebrar una Junta Anual.

Antes todo quiero darle las gracias por sus respuestas que de momento ya me han clarificado varios puntos.

Quizás para su pleno conocimiento me ha faltado poner algún dato, que yo doy por sentado, pero que usted no conoce porque no lo he puesto y que podrían  ser  más o menos  relevante para que usted pueda emitir un juicio más  exacto.

Concretamente el presidente fue nombrado en Diciembre del 2014 en una Junta Extraordinaria y en Marzo de 2015 fue nombrado el Administrador en una junta Ordinaria. No ha habido ninguna otra Junta Ordinaria.

En el Orden del Día de la Junta Ordinaria de Marzo de 2015, los puntos estaban en este orden

1.- Aprobación de las cuentas

2.-Aprobacion del presupuesto anual del próximo ejercicio

3.-Renovacion y contratación de industriales

4.-Aprobacion, si procede, de la liquidación de la deuda etc. etc.

Por  eso me extraña que en el Orden del Día de la próxima Junta Ordinaria que celebraremos el día 21 los puntos a tratar estén en este orden.

1.- Aprobación, si procede, de la liquidación de la deuda etc. etc.

2.-Presentacion  de la liquidación de ingresos y gastos de 2015-2016

7.-Renovacion o sustitución de los cargos etc. etc.

Yo me planteo un simil como si fuera un edificio y lo primero que hay que hacer son los cimientos. Pues en la junta para mi lo primero es aprobar las cuentas del año que ha pasado que en este caso son un año y seis meses y como los estatutos dicen que la junta se celebrará el primer trimestre del año, hubiera correspondido  como mucho en marzo del 2016, y estoy de acuerdo que una junta se puede retrasar por x motivos pero tanto tiempo  y sin dar ninguna explicación es como poco, sospechoso.

A pesar de haberlo solicitado en numerosas ocasiones, tampoco no nos han querido dar ni informar de las cuentas o ingresos y gastos que ha habido y la duda que tengo es como voy a aprobar los ingresos y los gastos si no los puedo comprobar. No es plan que tenga que pedir en la junta todas las facturas y revisarlas una por una. Y asi sucesivamente con todos los documentos, contratos, recibos emitidos, ingresos etc.,  que se generan en una comunidad  durante estos 18 meses que llevan en el puesto.

Con esta última convocatoria también, según mi opinión, hay cosas extrañas pues a unos propietarios les entregan la hoja en mano y a otros no pero además no lo anuncian en el tablón de la comunidad y yo cuando me entero, han pasado tres días desde que algún propietario ya tiene la hoja de convocatoria, y cuando exijo que me la entreguen, me doy cuenta que las deudas de los morosos son completamente diferentes a lo real. Ellos ponen en la convocatoria 3.900€ y lo real son 12.650€, con lo cual tienen que rectificar la convocatoria y además a indicación mía lo ponen en el tablón de anuncios. La ley dice que la convocatoria se entregara como mínimo con seis días de antelación a la celebración de la junta y supongo que esos seis días es para todos igual.

Respecto al punto de los presupuestos de la supresión de barreras, no dicen nada porque, supongo,  tienen un constructor que ya ha realizado más obras en la comunidad que se entienden a las mil maravillas y como en esta comunidad hay bastantes palmeros, suponen que no habrá ningún inconveniente en que se apruebe su presupuesto. De aquí y de los otros puntos anteriores es por el título del enunciado es por lo que creo que hay “Gato Encerrado”

Y para finalizar y refiriéndome a si cuentas y gastos e ingresos es lo mismo es porque en Internet he visto lo siguiente:

.- La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante-; debiendo resultar de la dación de cuentas, no sólo todo lo que el mandatario ha dado o recibido, sino el índice de todas las operaciones realizadas: venta, compra, custodia, procedimientos judiciales incoados y resultado obtenido, créditos acordados o recibidos, dilaciones o plazos concedidos, etc., de modo que pueda tener el mandante la demostración de toda la actividad desarrollada por el mandatario.

El informe de rendición de cuentas o extracto de las mismas, deberá repartirse a los copropietarios, como mínimo, con la convocatoria y ésta no debe ajustarse al mínimo legal de seis días de antelación, sino ir al menos a quince, para permitir una mayor asistencia y el estudio y comentario interno de los temas a tratar.

"Concretamente el presidente fue nombrado en Diciembre del 2014 en una Junta Extraordinaria y en Marzo de 2015 fue nombrado el Administrador en una junta Ordinaria. No ha habido ninguna otra Junta Ordinaria."

En principio, sorprende que el Presidente sea nombrado en una Junta Extraordinaria. Esto generalmente ocurre en casos en los que la Comunidad decide destituir al Presidente de turno por algún motivo o cuando el puesto queda vacante por otras razones (venta del inmueble por parte del Presidente, defunción, ...).

"Por eso me extraña que en el Orden del Día de la próxima Junta Ordinaria que celebraremos el día 21 los puntos a tratar estén en este orden."

El orden de los puntos no debería preocuparle tanto (en mi opinión). Me cuesta ver que eso afecte sustancialmente en algún aspecto.

"(...) hubiera correspondido como mucho en marzo del 2016, y estoy de acuerdo que una junta se puede retrasar por x motivos pero tanto tiempo y sin dar ninguna explicación es como poco, sospechoso."

Es irregular, como usted dice, que desde Marzo de 2015 hasta ahora no se haya celebrado una Junta Anual, como habría correspondido. Pueden ustedes pedir explicaciones el día de la Junta, para saber qué ha pasado y por qué no han sido ustedes informados.

"A pesar de haberlo solicitado en numerosas ocasiones, tampoco no nos han querido dar ni informar de las cuentas o ingresos y gastos que ha habido y la duda que tengo es como voy a aprobar los ingresos y los gastos si no los puedo comprobar. No es plan que tenga que pedir en la junta todas las facturas y revisarlas una por una. Y asi sucesivamente con todos los documentos, contratos, recibos emitidos, ingresos etc., que se generan en una comunidad durante estos 18 meses que llevan en el puesto."

Lo normal es enviar las cuentas junto con la convocatoria, de forma que los vecinos tengan ocasión y tiempo de revisarlas. Asimismo, el Administrador debería llevar a la reunión toda la documentación que sea necesaria para justificar dichas cuentas (facturas, extracto bancario, etc., etc.).

Si ustedes no tienen ocasión de revisar las cuentas, porque no se las han proporcionado, no están obligados a aprobarlas. Pueden posponer el acuerdo hasta haber tenido ocasión de hacerlo a conciencia.

Incluso si se llegaran a aprobar, porque a la mayoría no le importe o no desconfíe, usted podría impugnarlas posteriormente si detectase alguna anomalía (o si no le permitieran tener acceso a los documentos necesarios para aclarar todas sus dudas).

"Con esta última convocatoria también, según mi opinión, hay cosas extrañas pues a unos propietarios les entregan la hoja en mano y a otros no pero además no lo anuncian en el tablón de la comunidad y yo cuando me entero, han pasado tres días desde que algún propietario ya tiene la hoja de convocatoria, y cuando exijo que me la entreguen, me doy cuenta que las deudas de los morosos son completamente diferentes a lo real. Ellos ponen en la convocatoria 3.900€ y lo real son 12.650€, con lo cual tienen que rectificar la convocatoria y además a indicación mía lo ponen en el tablón de anuncios. La ley dice que la convocatoria se entregara como mínimo con seis días de antelación a la celebración de la junta y supongo que esos seis días es para todos igual."

Totalmente irregular. La convocatoria DEBE enviarse a TODOS los propietarios, en plazo, a la dirección que tengan establecida como dirección a efectos de notificaciones o, en su defecto, a la de la vivienda en la Comunidad. En caso de no poder notificarla por esta vía, la publicación en el tablón produce los mismos efectos legales a efectos de notificación.

"La rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración (...)"

El Administrador rinde cuentas a la Comunidad presentando la liquidación del ejercicio (ingresos, gastos y saldo) y poniendo a disposición de la Comunidad los documentos que respalden dichas cuentas.

El plazo de 15 días de antelación para el envío de cuentas a los vecinos no figura en la LPH. Quizá se trate de alguna recomendación (muy razonable), pero, hasta donde sé, no de un requerimiento legal.

¡Gracias! Muchas gracias y como siempre que lo he necesitado me ha sido de una gran ayuda.

saludos

A lo mejor me equivoco pero no veo tal gato encerrado, quizá no sea la redacción que yo hubiera hecho del orden del día, pero parece válida:

1) Lo importante ahí es decidir si aprueban el montante de la deuda y que ésta sea reclamada judicialmente, facultar al Presidente para otorgar poderes a procuradores es absolutamente necesario, si se quiere reclamar en vía judicial. Lea este enlace

PROPIEDAD HORIZONTAL: La facultad del Presidente para pleitos

2) Las cuentas no son otra cosa que el estado comparativo de ingresos y gastos, lo importante es que tanto los ingresos como los gastos que se sometan a aprobación de la Junta sean correctos y estén debidamente documentados.

3) En ese punto efectivamente le doy la razón parece que previamente se ha de someter a la Junta el contenido de las obras que se pretende realizar y cuando se apruebe el montante de las mismas decidir la forma de financiarlas, que será una derrama con la duración que se acuerde. Está en su mano ponerlo de manifiesto ante la Junta convocada, incluso remitiendo a los vecinos una carta previa.

4) En este caso lo que se aprecia es desidia e incumplimiento de la Ley por parte del Presidente y Administrador dejando transcurrir excesivo tiempo desde la anterior Junta Ordinaria

Muchas gracias Sr. Pedro por su respuesta.

Solo añadir que reclamar las deudas es lo correcto y la manera de hacerlo también pero un poco más lejos lo que me parece mal es la manera que tienen de plantear toda la convocatoria como si lo que pretendieran es prepararlo todo para su continuidad al frente de la comunidad. Yo veo algunas cosas inexplicables como he explicado, y aun me quedan algunas más, que procuraré desarrollar en la junta.

Ejemplo es que como voy a aprobar, como usted indica, los gastos y los ingresos si son correctos sino tengo los extractos bancarios. ¿Voy a tener que pedir todos los extractos, facturas etc en medio de la junta?

¿Ciomo voy a aprobar unos presupuestos que no conozco y que es imposible que por más que me expliquen en la junta no se si son ciertos o si son correctos o si no hubiéramos podido tener otros mejores para la comunidad?

De todo esto es lo de "Gato Encerrado"

Le reitero mi gratitud por su interés y su enlace para pleitos es muy interesante.

Saludos

Gracias