Cuestión jurídicamente complicada. Gastos de creación y mantenimiento de un jardín situado en una zona común de uso privativo.

Habla vd de Comunidad y Subcomunidad no constituida, por lo tanto habría que determinar si ese solar sobre el que se quiere hacer un jardín es elemento común de la Comunidad, con los cual esa supuesta Subcomunidad no puede tomar decisiones sobre ello, incluso aunque estuviese constituida como tal, que no parece.

Dicho esto es evidente que, con mayor motivo, no puedan acordar la cosntrución de ese jardín y repercutir el costo a todos los copropietarios.

Le sugiero lea esto, es un supuesto análogo a lo que se pretende:

Propiedad Horizontal: ¿Puede la Comunidad acordar una importante inversión con destino a servicios de ocio?

 entonces si se determinara en el titulo constitutivo o estatutos que ese solar interior es zona común entiendo que los gastos de creación y mantenimiento del jardín  deberían recaer en todos los copropietarios de los 3 edificios (incluyendo el que no tiene acceso a dicho solar). ¿verdad? ¿Y en el caso que no se prevea nada sobre la naturaleza jurídica de este solar en el titulo constitutivo?

Otra cosa que he pensado es que el acuerdo impugnado en sede de junta general ordinario (los 3 edificios) dice que se acuerda asumir el coste del jardín y su mantenimiento por parte de los copropietarios de los edificios que tienen acceso exclusivo a el. ¿El pazo de impugnacion es de 1 año o 3 meses? Queremos argumentar que el acuerdo no va contra la ley ni los estatutos ni el titulo constitutivo porque únicamente se quieren redistribuir los gastos de esa zona y por lo tanto seria aplicable el plazo de los 3 meses y le habría caducado la acción.

Por ultimo, también queremos alegar que el acuerdo adoptado si seria valido por cuanto no es necesaria la unanimidad para este acuerdo de redistribución de gastos, el alega que si se requiere unanimidad porque se esta vinculando el uso exclusivo de del patio a varios elementos privativos (art 523-26 CCcat)

Gracias por la ayuda!

Es un asunto complejo.

Por una parte si ese solar pertenece a la finca y en la escritura de división horizontal no se dice otra cosa, es elemento común como el resto del suelo de esa finca, conforme al art.396 de l Código Civil.

En tal caso cualquier decisión que se adopte de realizar obras sobre ese solar deberá ser adoptada y sufragada por todos los copropietarios.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (Art. 17.4 LPH).

En otro orden de ideas si se acuerda una distribución distinta de esos gastos efectivamente podría ser necesaria la unanimidad, la lectura de este artículo que resuelve un asunto análogo le puede servir:

Criterios de la Comunidad para repartir los gastos

Muchas gracias por la información!

En breves el administrador de fincas nos informara sobre la naturaleza jurídica de dicho solar y entonces con todo lo que me ha comentado podremos sacar alguna conclusión al respecto.

Ciertamente si es una cuestión compleja y me da la espina que tiene las de ganar el copropietario que impugnó el acuerdo pero intentaremos alegar de alguna forma que los copropietarios del 3 edificio sin acceso al solar no deben pagar la creación y gastos del jardín en dicho solar. Lastima que para el acuerdo que hicimos se requiera unanimidad, de todas formas intentaremos buscar jurisprudencia contradictoria, este puede ser uno de los puntos clave! Por cierto en este caso la ley aplicable es la catalana puesto que el inmueble sita en Cataluña.