Comunidad vecinos entidad pública y privada.
Somos una comunidad de vecinos con dos edificios que comparten garaje también. Uno de los edificios es de venta y el otro edificio es de alquiler. El edificio de alquiler pertenece a EIGE una entidad pública. Esta entidad que gestiona los alquileres tiene el 51% y los de venta tenemos el 49%. A finales de este año la mayoría de vecinos queremos poner a la venta nuestros pisos debido a que la entidad pública que gestiona los alquileres está metiendo a algunos Inquilinos que no respetan los estatutos de la comunidad, haciendo cerramientos poco estéticos de sus balcones - terrazas, tendiendo en las barandillas de los pasillos del edificio que son al aire, aparecen coches que no son de la comunidad aparcados en plazas que están vacías, coches que por cierto no tienen seguro. Por ejemplo una de las plazas que es de minusválidos y es más ancha por ello está ocupada por dos coches bien juntitos, ninguno de ellos tiene seguro y no sabemos a quién pertenecen. Algunos inquilinos le dan el mando del garaje a gente ajena a la comunidad para que pueda aparcar sus vehículos, incluso uno de ellos llego a alquilar la plaza de garaje. Se dedican a hacer reparaciones de vehículos dentro del garaje y en la calle. Gente que no conoce el timbre ni el telefonillo y prefiere llamar a gritos, silbidos o con el claxon, y bueno, todo esto nos está perjudicando a la hora de poner a la venta nuestros pisos, ya que entendemos que cualquier visita que venga a interesarse, al ver la comunidad no creo que le interese vivir aquí. Por ello entendemos que se están devaluando nuestros pisos comprados y queremos conocer nuestro derecho a reclamar a EIGE que hagan cumplir todas las normas y de convivencia en la comunidad a sus inquilinos y por otro lado hemos oído que puede que EIGE tenga derecho al tanteo al poner a la venta nuestros pisos. Eso es así? ¿Crees qué podemos reclamar por devaluar nuestras casas? ¿Si ocurre algo por alguno de esos coches sin seguro en el garaje teniendo seguro general y no por vehículos qué ocurrirá? Esperamos su respuesta ya que habrá próxima reunión de vecinos.
La entidad propietaria del 51% de la cuota es de derecho público y pertenece a la Administración de su comunidad autónoma. Eso significa que la vía de reclamación reglada pertenece a la esfera de lo contencioso administrativo, y por tanto han de seguir los siguientes pasos:
1º. Han de hacer un escrito, encabezado con el nombre, apellidos, domicilio y teléfono o mail de todos los afectados lo más completo posible, de exposición elocuente y con una petición igualmente clara, donde consignen lo que está ocurriendo (si es necesario adjuntando evidencias fotográficas o cualquier otra que consideren apropiada) y cuál es la solución que pretenden.
2º. Ese escrito deberán presentarlo en el Registro documental de la entidad a que va dirigida, conservando una copia sellada. Ese será el inicio del procedimiento administrativo no contencioso. A la reclamación se le dará un número de expediente y les notificarán el acuse de recibo y el inicio de la intrucción informativa.
3º. La Administración les contestará en 90 días como máximo. Se les sugiere que, entre los puntos del escrito, consignen la petición de reunirse con el responsable del organismo al que va dirigido. Pueden incluir también una reclamación patrimonial por la devaluación de sus propiedades, tasándola en términos proporcionados. Es una reclamación totalmente lógica.
4º. Finalmente, recaerá una resolución sobre sus peticiones. Si esta decisión no les gusta o les parece incompleta o no ajustada a derecho, tienen abierta la puerta de los tribunales de lo Contencioso-Administrativo. Esta vez sí, con demanda judicial.
El organismo que mencionan no tiene derecho de adquisición preferente sobre sus pisos. El seguro general de que hablan es más que suficiente para cubrir la responsabilidad de una comunidad que, por cierto, está en minoría con respecto a la Administración.
Muchísimas gracias Juan Carlos Santos por lo extensa y certera respuesta, de verdad gracias, estamos ya muy quemados y pelear con o contra lo público es como poco tedioso, seguiremos tus indicaciones tal cual. Lo que nos preguntamos es cómo podemos realizar el cálculo de la devaluación patrimonial. Si pudieras indicarnos te lo agradeceríamos mucho. Gracias por tu ayuda. Un saludo.
Lo primero que tienen que hacer es diferenciar entre "precio" y "valor" del inmueble. El primero es la diferencia neta entre el dinero que pagaron para comprar cada inmueble y el dinero que les pagaría el mercado si lo venden ahora. Como ya les figura la primera magnitud en sus propias escrituras, han de hacerse con una tasación (no necesariamente profesional. Les vale con una hoja despachada por una inmobiliaria) que exprese ese valor de mercado, y ahí tienen un índice de devaluación exacto, entre lo que pagaron ustedes y el precio de venta que estarían dispuestos a pagarle. En cuanto al valor, se trata de un concepto patrimonial complejo que no solo atiende al mercado, sino a la degradación del uso y la convivencia impuesta por la Administración con esos alquileres sociales, que solo han creado una bolsa de marginación. El valor del inmueble, por tanto, es el catastral, que siempre les será un precio de referencia incontestable. Por lo tanto, escojan la diferencia de magnitudes (tasación o valor catastral) y descuéntenlas de precio pagado: la que les salga más alta es la que vale.
