Compra de piso a sobrino y no registrarlo a mi nombre hasta dentro de dos años
Mi hijo quiere comprar un piso a una mujer que lo ha heredado de su tía que no tenia hijos y es su unica heredera, dice que ya lo ha puesto a su nombre y ha pagado los impuestos correspondiente.
Lo ha puesto a la venta a muy buen precio y mi hijo podría pagarlo al contado pero le dijeron que tiene que hacerse de forma privada porque la ley marca que hay que esperar dos años por si sale algún heredero que lo reclame.
Como no le ve claro, es por lo que me gustaría que alguien que sepa de este tipo de temas nos diga como va todo esto, los pros y los contra en caso de decidir comprarlo, como se registra de forma privada etc.
Tambien tenemos dudas de si nos causara problemas con el banco, hacienda, comunidad autonoma... Porque supongo que si sacan el dinero del banco, tendrán que decir para que es, ya que es mucho dinero y no podría demostrarse en que se ha invertido puesto que el piso no se puede escriturar a su nombre hasta dentro de dos años.
Perdonar si pregunto mucho pero es que no tenemos ni idea de como va todo esto y es mejor informarse antes de comprar.
Me gustaría que alguien me dijera cual es la norma que impide vender antes de los dos años, ya que hasta ahora no he tenido conocimiento de eso.
Además de ser abogada, he heredado recientemente una casa de una tía que no hizo testamento. Yo era la única familiar con derecho a la herencia por no tener ella ni cónyuge ni hermanos vivos y ser yo la única sobrina.
Hice los trámites en la notaría, llevé los testigos, se llevo a exposición pública, acta de notoriedad, aceptación de herencia, etc. Pagué en plazo el impuesto de sucesiones.
No tengo intención de vender la casa, pero nadie me ha dicho que no pueda hacerlo.
Perdonadme, pero yo no lo termino de ver claro: ¿Venta a muy buen precio con dinero al contado y en documento privado? Seré muy desconfiada, pero yo no doy una cantidad así en privado, ni loca. Es una manera fácil de quedarse sin nada.
2 respuestas más de otros expertos
Me parece que el asunto, por ignorancia o mala fe, se lo han "desenfocado" bastante, al comprar un inmuebe procedente de una herencia en esas condiciones, su hijo tiene el riesgo, durante dos años, de que esa compra sea "invalidada" por un heredero con mejor derecho que la que le vende a él, pero eso no se soluciona con un contrato privado, al contrario, en mi opinión se agrava el riesgo que sufre su hijo, ya que ese posible heredero con mejor derecho iría contra la propietaria que aparece en el Registro y luego su hijo tendría que reclamarle a ésta la devolución de lo pagado, si pierde esa vivienda.
Todo ello con los gastos y molestias que entrañan dos pleitos que pueden ser largos, caros y de incierto resultado.
Buenos días, muchas gracias por su aclaración,
Como ya expliqué, queremos informarnos ,bien antes de comprar.
Pensábamos que lo mejor era un contrato de compraventa privado pero firmado en notaria, (no se si esto se puede hacer).
Entiendo que sería una compraventa como otra cualquiera y que no tiene nasda que ver si es heredero forzoso por ser sobrina.
El problema vendría en el hipotético caso de que saliera otro heredero en estos dos años.
Esto es lo que nos preocupa mas pues no sabemos nada de si es sobrina única o hay mas sobrinos, pues no conocemos a la familia.
Supongo que al ser la misma sobrina quien nos dijo que había que esperar esos dos años, cosa que desconocíamos, es que lo tiene todo legalizado y que es ella la única heredera, pero lo mismo hay mas y ella no lo sabe, por eso nuestra inquietud. Muchas gracias
a) Un contrato de compraventa privado no puede hacerse ante notario, es un documento que vincula exclusivamente a las partes que lo firman.
b) En ese sentido lo desaconsejo, porque si aparece ese heredero con mejor derecho, impugnará la adjudicación hereditaria a su vendedora y vds se quedarán sin posibilidades de hacer valer ese contrato privado. Si ocurre eso cuando ya han tomado posesión de la casa el heredero con mejor derecho les pondrá pleito para que abandonen la vivienda y tendrán poca defensa. Luego deberán reclamar a quien les "vendió" el precio que pagaron.
c) Esa espera de dos años es precisamente por la eventualidad de que pueda existir un heredero que nadie conoce ahora, imagínese por ejemplo un hijo de la difunta reconocido en el extranjero. Evidentemente es posible que pasen los dos años y no aparezca nadie, en tal caso deberán elevar a escritura pública ese documento privado, y... ¿si se muere en ese interim la persona que les vendió?, no quiero ni pensar en los problemas que se suscitarían.
Gracias de nuevo.
Ya veo que lo mejor es escritura publica y a esperar que no salga ningún otro heredero ni tampoco que fallezca quien ha vendido el piso, pero en el hipotético caso que falleciera. Que podría pasar? Seguramente que tendrá herederos, estos podrían reclamar el piso?
Gracias
Si fallece la vendedora una vez que vds tienen escritura pública de venta no hay problema alguno, el problema es si fallece mientras están esperando con un contrato privado a ver si aparece otro heredero.
Vaya al Registro de la Propiedad (o entre online) y pida una nota simple registral de la vivienda que quiere adquirir su hijo. Ahí le viene todo lo que necesita saber sobre la propiedad, y si hay cargas o no. La propietaria no es heredera forzosa del piso, por lo que la inscripción no hará efectos "frente a terceros" durante el plazo de dos años. Eso viene a ser como si hubiese comprado en contrato privado, que es algo que queda entre comprador y vendedor, y los bancos van a dar dinero para hipoteca. En cuanto a la forma de comprar de su hijo, si la información registral está en orden, es llevar un cheque bancario a notaría, firmar escrituras de compraventa e inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Cuando transcurra el periodo de dos años, la inscripción se consolida. Olvídese por completo de contratos privados y de nada que pueda dificultar, retrasar o desorientar la transacción, que es lo que suele ocurrir cuando el vendedor tiene ideas peregrinas sobre cómo han de hacerse las cosas para eludir la legalidad.
Ley Hipotecaria:Artículo 28. Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. No significa que no se pueda vender, sino que no hace efectos frente a terceros, como ocurre por ejemplo con las inmatriculaciones de fincas que tienen acceso al Registro por primera vez. - Juan Carlos Grisolía
Magda, nadie ha dicho que no se pueda vender, más bien lo que se ha dicho, al menos por mi parte, es que no es aconsejable en este caso una compra en documento privado - Pedro abogado
Gracias, la verdad es que no había prestado atención a la normativa en cuanto al registro. Como la pregunta dice que la ley marca que hay que esperar dos años, estaba pensando en una ley que impusiera una espera de dos años, pero ya veo que o el vendedor o el comprador no se han explicado bien.Estoy totalmente de acuerdo con usted y no creo que esa disposición sea obstáculo para la compraventa ante notario sin más problema que el de ser consciente de que se podría dar ese caso. - Magda G.
Totalmente de acuerdo con vosotros, era la pregunta la que me había inducido a error. De hecho, frecuentemente, es un placer leer vuestras acertadas respuestas. - Magda G.