Vecino construye piscina ilegal en mi finca rústica
Tras el fallecimiento de mi madre en septiembre de 2014 heredo junto a mis dos hermanos la mitad de una finca rústica de secano sin explotación alguna de unos 18.081 m2.(La otra mitad es de nuestro padre) Nuestra sorpresa al comprobar una vez en ella que la colindante, una inglesa no residente en España, está construyendo una terraza, una piscina y una fuente en parte de nuestro terreno, de una extensión aproximada de 500m2. Al mirar notas simples y Catastro compruebo que tenemos más metros en Catastro que en Escrituras, pero ella tiene lo mismo en ambos, es decir se ha extralimitado claramente de su parcela. Consigo contactar con ella y le explico lo que sucede, llevo a testigo de su antigua finca corroborando por donde iba su linde y cómo ella está construyendo en nuestra parcela.
Además para hacer un deslinde y un expediente de dominio, encargamos un levantamiento topográfico e iniciamos el acta de dominio en diciembre de 2016, localizarla para notificarle fue arduo pues no tiene domicilio reconocido en España, finalmente se le notificó y obviamente se opuso al reconocimiento de nuestra linde. En este año para mi sorpresa ha vallado la construcción y ha finalizado la obra.
Decir que contamos con un acta de manifestaciones ante Notario del propietario original de la finca por 20 años que confirma por dónde van las lindes a nuestro favor.
La obra la comenzó en 2007 y la finalizó en 2016 (según hemos podido comprobar por fotografías aéreas). Mi hermano, residente en Alemania desde hace 17 años ha puesto el caso en manos de abogados que han notificado a la colindante mediante certificado digital que si en 30 días no repone esa parte de nuestra parcela a su estado original se interpondrá una demanda.
¿Se entiende en este caso que ella ha podido hacerse con esta superficie por usucapión?
Tengo entendido que prescribe en 10 años si existe buena fe y justo título. Su única explicación es que a ella le vendieron esa parte de terreno como suyo, pero no tiene esosmetros ni en escritura ni en Catastro, dice que entonces le engañaron. Además consultando en Urbanismo del Ayuntamiento carece de permisos de obras y es por lo tanto ilegal.
¿Podríamos alegar mala fe en este hecho?
La obra era ilegal y ella en 2014 conoció por nosotros que era nuestro terreno dónde construía y siguió para adelante con la obra.
Si finalmente adquiere esa parte de nuestra finca por usucapión ¿podríamos alegar la no residencia de mi hermano para que el plazo sea de 20 años entre ausentes aunque se trate de uno sólo de los herederos?
Perdón por tantas preguntas en una consulta, pero nos gustaría terminar de una vez con este tema.
3 Respuestas
¡Gracias, Magda!
Entonces ¿la usucapión ordinaria prescribe en 10 años a contar desde la finalización de las obras? Tenía entendido que era desde el comienzo de las obras (2007) que es cuando está haciendo uso de ese terreno. Nosotros nos damos cuenta en 2014 cuando fallece nuestra madre y vemos sobre el terreno la finca. Las obras finalizaron en 2016 y el vallado lo puso en el 2015.
Ella alega que tiene justo título porque la inmobiliaria que le vendió el terreno incluía esa parte de nuestra finca en el folleto que le entregó como parte de su finca. Aunque no tiene esos metros ni en Registro, ni en Escrituras ni en Catastro, donde se ve perfectamente lindes entre ambas fincas.
Gracias de nuevo
María
Este enlace.
http://www.mundojuridico.info/usucapion-ordinaria/
Entiendo que ustedes estaban ausentes, al menos uno de los condueños lo estaba, ya que vive en Alemania, por lo tanto son 20 años. Y además, yo no creo que tenga justo título. ¿Verdad qué ustedes han pagado los impuestos? ¿Verdad qué en el registro y el catastro fuguran ustedes? Un folleto propagándistico de una inmobiliaria, no es justo título.
Tienen ustedes lo principal y además el testimonio del anterior propietario.
Sin embargo. Si de considera que ha actuado de buena fe, ustedes estarán obligados a venderle el terreno que ha ociupado, pero solo estrictamente la parte construida.
Creo que aquí opera aquello de la diligencia de un buen padre de afmilia. La mujer no puso la mínima diligencia en averiguar cual era el terreno que compraba.
¡Gracias Marga! Su opinión es muy valiosa para nosotros, no conocía el concepto de "diligencia de un buen padre de familia" . Lo que no sé es si es suficiente que uno de los condueños sea ausente, imagino que la ley debe proteger sus derechos como tal aunque los demás si vivamos en España.
Con respecto a Catastro, figura mi abuelo aún como titular catastral, porque no hemos podido actualizar los datos como legítimos propietarios, ya que cuando lo hemos solicitado, Catastro denegó esta actualización porque no coincidían metros en Escrituras con la descripción física de nuestra parcela, es por lo que iniciamos en noviembre de 2016 un acta de requerimiento de inicio de expediente de rectificación de superficie de la finca en cuestión, acompañada de un levantamiento topográfico y acta de manifestaciones del propietario que fue, durante 27 años de la finca de la colindante inglesa, quien ante notario ratificó lindes a nuestro favor.
También intuyo que el hacer una obra sin permisos ni licencias municipales incurre en clandestinidad o mala fe. Por el momento esa obra es ilegal pues así nos lo han dicho en Urbanismo del Ayuntamiento de la localidad donde se encuentra. Según nos contó un vecino, ella no obtuvo licencia porque cuando la solicitó y, siempre según lo que este vecino dice, se la denegaron porque este terreno no le pertenecía.
En fin, esperemos tener argumentos y razones que nos animen a plantear el pleito porque tras hablar con ella en varias ocasiones y requerirle que devuelva ese terreno a su estado original, ella se ha negado. Lo único que su abogado planteó es hacer una permuta con otra parte de su finca en compensación, pero no creemos justo esta solución, ya que el terreno invadido es llano y pretende darnos a cambio otro terreno con gran pendiente.
Gracias por su tiempo y respuestas
Saludos
María
Mas fácil se lo pone esta mujer.
Por supuesto, su hermano por si solo tiene sus derechos y no los pierde por mucho que ustedes hagan o no hagan.
Si realmente esta mujer ha costruido en terreno rústico sin permiso del ayuntamiento, empiecen por comunicar por escrito al ayuntamiento que esta mujer, ha construido en terreno ajeno sin permiso del ropietario y que lo ponen en conocimiento para que no se les puedan pedir responsabilidades en caso de que se tratara de una obra ilegal y sin licencia. Con eso, si realmente es ilegal, ya veremos lo que hace el ayuntamiento.
Estaría bien que ustedes fueran a ese ayuntamiento y consiguieran esa licencia, o su abogado la puede pedir vía judicial. Si sale eso, la mala fe está probada y además de demoler lo construido le pueden pedir daños y perjuicios.
¡Muhas gracias Marga! Eso haremos, la semana que viene tenemos cita en el Ayuntamiento, y como finalmente hemos decidido interponer pleito para recuperar ese terreno intentaremos llevar el máximo de pruebas que refuerce nuestra defensa.
Ya se lo valorará su abogado, pero también pueden valorar un proceso penal por usurpación.
Debes poner el asunto inmediatamente en manos de un abogado.
¡Gracias! Francisco, mi hermano lo puso en manos de un abogado pero dice que lo mejor es llegar a un acuerdo con ella antes de emprender una demanda, que no las tenemos todas con nosotros.
En fin ya veremos
Perdona que insista, pero es que no lo entiendo. Y menos que vuestro abogado os aconseje "llegar a un acuerdo" por que "no las tenéis todas con vosotros". ¿Construyen dentro de vuestra propiedad, y os vais a quedar callados? Y se me ocurre otra cosa, ¿qué legalidad tiene una piscina construida en un terreno rústico? ¿Por qué no os buscáis un abogado especializado en ésto?
¡Gracias! Es por eso que pregunto, me resulta increíble que alguien pueda edificar una construcción ilegal en nuestra propiedad y o bien por los plazos o porque alegue desconocimiento de por donde iba la linde pueda adquirir esa propiedad. El abogado es especialista en estos casos, pero si no nos convence buscaremos otro.
Quiero añadir otro punto de vista. Si la piscina ha sido construida dentro de los limites de vuestra propiedad, es vuestra, ¿no?. ¿Qué dice el, sbogado a ésto?
¡Gracias! Es por lo complejo del caso por lo que agradezco cualquier otra opinión que por experiencia pueda aportarnos algo más de luz, o cuestiones que no hayamos tenido en cuenta