Naturaleza de terrazas en Propiedad Horizontal - Alteraciones en las mismas.

expertos/as:

Vaya por delante mi gratitud por el hecho de que existan estos espacios de asesoramiento virtual y gratuito; y por el tiempo que puedan dedicar a la respuesta de mi pregunta.

Soy propietaria de una vivienda en planta primera de una Propiedad Horizontal configurada con hermanos de mi marido.

La planta baja es propiedad de mi cuñada, y por una suerte de arreglos en las particiones, se le fueron atribuidos a mi cuñada (propietaria de la planta baja) el patio de luces o terraza que se encuentra en dicha planta baja y otra terraza que se encuentra en planta primera, por la que ella puede acceder desde su patio a través de una escalara, y a la cual también tengo acceso yo, desde mi vivienda en primera planta y sobre la cual tengo varias ventanas. Actualmente el uso de la terraza es compartido por las dos (aunque sé que ella podría prohibírmelo).

Adjunto la redacción literal de estos elementos (terrazas) por la que le son atribuidos a mi cuñada según Escritura del Registro de la Propiedad:

“NÚMERO UNO.- VIVIENDA ubicada en la planta baja […]. A esta vivienda le corresponde como anejos inseparables: a) El uso exclusivo del patio de luces del inmueble, ubicado en esta planta baja. B) Y la terraza existente a nivel de la primera planta alta […] a la que se accede por una escalera que la comunica con el citado patio.”

Últimamente, y debido a problemas de humedades en su dependencias, mi cuñada (propietaria de planta baja) viene amenazando con que va a techar la terraza de planta primera porque es suya. Hecho que nos desagrada altamente a mi marido y a mí, y del cual no estamos de acuerdo, por motivos obvios (luces, vistas, ventilación, etc.).

Mis preguntas son varias:

• Entiendo o deseo entender que las terrazas que ostenta mi cuñada como anejos inseparables son de uso exclusivo y no son propiedad de ella; es decir, que ella tiene el uso exclusivo o privativo de dichos elementos; pues entiendo que las terrazas son elemento común por definiciónaunque se reconozca un uso exclusivo o privativo. Y llego a este razonamiento por el artículo 396 del Código Civil que dice:
  " Los elementos comunes del edificio [...] son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores ...".

Por tanto, ¿estoy en lo cierto?

• Siendo esto así, las terrazas no son un elemento privativo de su viviendasino que es un elemento común cuyo uso se le ha concedido.
  Por tanto, ella no puede realizar alteración alguna en la terraza porque el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

¿Es mi argumentación y desarrollo correcto?

Entonces, para modificar un elemento común, ¿basta con la autorización de la mayoría de los propietarios o es necesaria la unanimidad de todos?

• Me surge un conflicto más o duda de la redacción notarial. Dice textualmente:

[…] anejos inseparables: a) El uso exclusivo del patio de luces del inmueble, ubicado en esta planta baja. B) Y la terraza existente a nivel de la primera planta alta […]

Como se aprecia en la redacción, el notario utiliza uso exclusivo para el elemento a), pero no lo utiliza, no detalla USO, en el elemento b).

¿Puede esto interpretarse como que el elemento b) pertenece en propiedad a la dueña de la planta baja?

¿O no tiene importancia porque se sobreentiende que habla de USO EXCLUSIVO en todo caso?

¿Puede esta apreciación influirme negativamente en el caso de iniciar un litigio? ¿Pudiera apreciar el juez que el elemento b) es anejo en propiedad de mi cuñada y no sólo de USO exclusivo?