Venta de un piso el cuál soy propietario del 50%

Mi consulta es sobre un piso del que soy propietario del 50% junto a un amigo que tiene el 50% restante, el caso es que, para que la madre de mi amigo no se quedase en la calle y porque dijo que mi parte me la iban a pagar en cuánto tuviesen dinero, le concedimos el usufructo vitalicio 100% con carácter privativo de la vivienda. Desde hace 5 años yo he estado pagando ese piso y desde hace 2 años le rogué de vender el piso o al menos que me pagase lo que yo había pagado por el piso. Ante su constante negativa, lo di por perdido, pero este mes me ha dicho que ha encontrado un comprador. Mis preguntas son las siguientes,

¿A la hora de firmar en el notario debo tener un papel justificando que ella acepta que le piso se venda(ya que tiene el usufructo vitalicio)?

¿A la hora de firmar ante el notario estaríamos únicamente vendedores y compradores o ella también tendría que estar allí al ser la usufructuaria vitalicia?

¿Ella me podría obligar a darle un 40% de mi 50% por las mejoras que ha realizado en el piso durante los años que ha estado disfrutando de ese piso?

La última pregunta es la que más me urge, porque ella me ha dicho que si se vende, de mi parte tendré que darle lo que ella ha invertido en el piso, pero claro ella ha vivido 5 años gratuitamente.