Irregular pared medianera de separación entre Casa1 y Casa2. Ocupación de fachada del vecino. Problemas en reformas.

Es probable que ambas casas en origen fuesen una sola, y después se haría la división de la propiedad horizontal, pues parecen compartir estructura y algunos elementos. Esto significa que o bien están ustedes en régimen de propiedad horizontal, compartiendo zonas comunes (y con cuota asignada) o bien son dos fincas segregadas y con una medianería impropia. Por lo tanto, consulte sus escrituras y verifique si la finca proviene de una independiente o de una división de la casa, con cuota de elementos comunes compartida.

Con seguridad, el planteamiento inicial era demasiado oscuro y se puede resumir:

Antiguamente hacía funciones de una sola casa que podía dividirse con facilidad en dos (como de hecho se hizo después), CON EXCEPCIÓN de las escaleras que comunicaban la planta baja con el primer piso, totalmente compartidas por ambas casas.

En el reparto, la Casa2 (bastante más pequeña) se quedó con las escaleras y se hizo el pertinente tabique de separación junto a las escaleras en terreno de Casa1 (la planta alta a partir del tejado y la planta media de ambas casas ya estaban bien o ‘casi’ bien separadas por su medianera y no hubo que hacer nada más).

Casa1, ya separadas ambas casas con otros dueños, hizo las reformas de fachada muchos años antes y a partir del tejado hizo una línea recta hasta el suelo. En esa línea recta y a modo de separación puso también un canalón cuya bajante también establece una línea recta desde el tejado al suelo. ¿Qué ocurre? Pues que en esa bajada tan recta por la fachada se ‘comió’ las escaleras que en realidad pertenecían ya a Casa2.

Y ahora Casa2 está de reformas y se encuentra con que fachada y canalón en su parte inferior están completamente metidos (por la parte externa de la fachada) en sus escaleras (las escaleras que antiguamente compartían ambas casas).

Las preguntas siguen siendo válidas:

¿Puede el dueño de Casa2 ahora abrir una puerta enfrente de las escaleras? ¿O puede pintar Casa2 esa parte de fachada correspondiente a sus escaleras con el color del resto de su fachada o debe permanecer con el color de fachada de Casa1? ¿Y Casa1, atendiendo a que la medianera en planta alta y media es buena, podría reclamar ahora que esa medianera real divida las escaleras?

La fachada es propiedad de cada casa, y por lo tanto hubo una invasión de la primera casa en algo que no le pertenecía. Eso significa que el dibujo exterior de cada fachada ha de corresponderse con el interior, y que el canalón es algo a negociar entre los vecinos concernidos, y de no haber acuerdo no se puede poner. Se explica usted muy bien, pero tiene un relato un tanto anquilosado, desde el momento en que no integra la posibilidad de que haya elementos comunes entre ambas casas, lo cual le aparece en su propia escritura. Se entiende perfectamente la explicación que da en su primera entrada, no es necesario que se contestación sea la misma. En todo caso, el vecino de al lado ya le ha dicho que no habrá nada que negociar, por lo que le está abriendo la puerta del Juzgado. Es decir: que si empieza a dar martillazos para abrir una entrada en la fachada y desarbola el canalón, no se sabe cómo va a acabar la cosa. Hágase con una licencia de obras muy detallada tras un proyecto igualmente prolijo, notifique al vecino que va a ejecutar esas obras y siga adelante con sus planes.

Ante todo, muchas gracias por su respuesta. Buena respuesta y buen lector, puesto que ha inferido de forma inteligente (creo que no he utilizado la primera persona en ninguna ocasión) que era yo el dueño de Casa2, seguramente porque ahora mismo soy quien está efectuando las reformas y, por tanto, el interesado. Ha acertado.

Pues bien, Casa2 no tiene escriturada la casa, no está en el Registro de la propiedad. No es algo, en la zona, tan habitual como en otros sitios tenerla de este modo, aunque pensaba hacerlo este verano. Sí tengo la certificación catastral ante notario a mi nombre. Pensaba que era suficiente.

Aparte de las escaleras, hay dos vigas de madera horizontales que debían hacer propiamente a modo de medianera o estar incluso por la parte del vecino (Casa1) y entran directamente en Casa2, apenas unos centímetros, aunque en una de ellas puedo observar cómo reposan de modo transversal las vigas de Casa1.

Por otra parte, la reforma de Casa2 ya está bastante avanzada y se hizo una licencia de obras, ya pagada, pero creo que nada prolija ni extensa. Seguramente para salir del paso.

Le reitero mi agradecimiento por su respuesta. No sé si esta nueva explicación cambia algo, o sigo varado en la anquilosis explicativa.

Yo le recomiendo enfáticamente que solucione el episodio registral, y le voy a decir por qué. Esa casa probablemente era una sola, que fue dividida. Aunque la casa no estuviese registrada, es posible que la parcela donde se asienta sí lo esté, o que sea una segregación de una más grande que esté inscrita. Usted pregunta sobre la configuración de la fachada, y eso es algo que tiene más de personal que de otra cosa. Si no hay diálogo con el vecino, ejecute su licencia, abra la puerta y retire el canalón, decididamente. Después se verá.

Bueno, en la certificación catastral (descriptiva y gráfica) sí aparecen las 2 como casas separadas y con sendos dueños. Ahí no veo mayor problema. Pero la registraré por si acaso, y más después de lo que usted comenta.

Finalmente, por motivos técnicos creo que bien fundamentados (indicación del arquitecto y del propio albañil) la puerta no se abrirá enfrentada de forma directa a la escalera sino más hacia el interior. Con este problema ‘solucionado’, es prudente detenerse y pensar qué cantidad de energía quiero ahora dedicar al tema (sobre todo por el último tramo de la bajante del canalón).

Muy sensato por su parte. El catastro es una oficina fiscal, cuya información a veces está realizada mediante agentes que recaban información no documentada. Es decir: que preguntan a los vecinos de quién es esta o la otra finca. Por lo tanto, el catastro no es un registro de la propiedad, no tiene los requisitos de este, no tiene el nivel probatorio y documental del registro y desde luego no tiene la protección a los títulos inscritos del registro de la propiedad.

La semana que entramos comienzo a firmar el proceso de registro de propiedad. Si finalmente decido 'descolonizar' el canalón y parte de fachada, ¿es más sensato, aunque haya finalizado la reforma, esperar a que se complete el proceso del registro a mi nombre?