Anónimo
Rescisión de un contrato de arras
Quisiera ver si un experto puede contestarme a esta pregunta:
Si la parte vendedora decide, por causas que no vienen al caso, rescindir un contrato de arras, aparte de tener que devolver la señal (doblada) entregada por la parte compradora, ¿debe pagar la comisión de la agencia, teniendo en cuenta que la venta no ha llegado a su término? ¿Hay alguna ley al respecto? En dicho contrato está estipulado que la persona de la agencia cobrará su comisión en el momento de la firma (de la escritura). (Cosa que no se haría si no se llega a término).
Lo que sigue es lo que pone en la cláusula final del contrato de arras:
"Los firmantes, reconocen que la expresada venta se ha efectuado con la intermediación de Doña ------------------------- y que el día de la firma la parte vendedora procederá a la entrega a la misma de la cantidad de ----------------- euros en concepto de comisión, incrementado con el IVA correspondiente"
En los contratos de arras no suelen aparecer indeminizaciones a favor de la inmobiliaria en el caso de que alguno de los intervinientes decida rescindir el contrato. A pesar de ello, lo cierto es que el trabajo de intermediación por parte de la agencia inmobiliaria está hecho y por lo tanto es exigible el pago. Habría que mirar si existe un contrato previo entre la agencia y el comprador y/o vendedor en el que se estipule algo al respecto. Si nos regimos únicamente por la claúsula que aparece en el contrato de arras, se hace mención de dos cosas: una que el trabajo por parte de la agencia está hecho y así lo reconocen tanto comprador y vendedor y dos, que el momento del pago es a la hora de formalizar la escritura. Interpreto que si hay un servicio realizado, se puede exigir el pago. Lo mejor es intentar llegar a algún tipo de acuerdo con la agencia para rebajar el importe de su comisión.
Gracias, Javier Navarro.
No existe ningún contrato previo con la agencia. La agente ha realizado algunas visitas, pero unas veces se formaliza una venta y otras no, es algo que debe compensarles porque si no, no habría tantas agencias, en mi opinión. Yo pienso que si no llega a término la venta, pues es un riesgo que la agencia corre. Unas veces ganan y otras pierden. No hay ningún contrato previo, ni de exclusividad, aparte de esa cláusula que diga que hayamos que indemnizarla a ella o pagarle su comisión. Eso, supongo que quedaría en la interpretación de un juez. Como bien dice, quizá sea mejor llegar a un acuerdo o llevar a término la venta.
Su opinión es muy sensata y flexible. Me gustaría tener más opiniones o ejemplos de casos parecidos, que hayan causado jurisprudencia, si es posible.
La verdad es que si no hay ningún contrato previo ni hoja de encargo, la agencia inmobiliaria ha cometido un imprudencia considerable en contra de sus propios intereses. Ya no es que no haya incluido ninguna clausula sobre qué pasaria con sus honorarios cuando no fuera a buen puerto la compraventa, es que ni siquiera ha estipulado el precio de sus servicios. El asunto es muy interpretable y llegados a la vía judicial dependería de la interpretación del juez. Aquí es clave si se interpreta por parte de un juez si el trabajo de intermediación concluye con la firma de contrato de arras o una vez formalizada totalmente la compraventa. Ninguna de las partes creo que les interese llegar al punto de tener que demandar, por lo que lo mejor siempre es llegar a acuerdo, teniendo en cuenta que vosotros contais con la ventaja de que no habéis pagado importe alguno aún, así que tendría que ser la agencia la que pondría la demanda inicial. En cuanto a la jurisprudencia al respecto hay de todo tipo, te paso un enlace interesante y completo https://www.raadabogado.es/es/noticias-detalle/compraventa-a-traves-de-agente-inmobiliario/