Consulta compraventa de un porcentaje de vivienda con hipoteca vigente
Tengo una vivienda a mi nombre, que compré en 2010 por 241.000€ (precio de compraventa, que con los gastos y reforma me pude gastar unos 265.000€. Para ello solicité una hipoteca. Entonces era soltero.
Ahora estoy casado en régimen de separación de bienes y mi mujer quiere comprarme una parte de la vivienda, concretamente quiere aportar 70.000€ que yo destinaría a amortizar parte de la hipoteca. Tras haber hecho varias consultas nadie sabe darnos una contestación segura. Nos surgen varias dudas;
-Con respecto a la hipoteca, ya que al tener yo una hipoteca vigente no sé si debo hacer algo, avisar a la entidad…en principio no es nuestra idea modificar la hipoteca.
-Parece claro que la mejor manera y quizás única, es la de elevar a escritura pública la compraventa, con los consiguientes gastos para la parte compradora de; notaría, gestoría e impuesto (que suponemos será del 2,5% al ser País Vasco y cumplir los requisitos establecidos). Y el pago de plusvalía por la parte vendedora y quizás también ganancia patrimonial. Nadie nos sabe aclarar si el 2,5% se aplica sobre los 70.000€ o sobre qué cantidad. Tampoco el importe de plusvalía o de ganancia patrimonial ya que no sabemos qué valor se tiene en cuenta, si el de compraventa, el compraventa con gastos y reforma, el VMA…
-Con respecto al porcentaje que me compraría, no sé si se calcula esos 70.000€ del precio de compraventa que fue de 241.000€, si se debe de tomar como referencia el precio de compraventa+gastos+reforma (265.000€) o por el contrario se toma como referencia el VMA. En cuyo caso el % que adquiere puede ser mayor o menor y eso afecta a porcentaje de propiedad pudiendo no ser del todo justo al igual que afecta al pago de impuestos, plusvalías y demás.
-Por otro lado nos comentaban que si cambiamos el régimen matrimonial a gananciales, no haría falta elevarlo a escritura pública y nos ahorraríamos gastos, pero para la parte compradora no es la más segura. Tampoco sabemos cómo afectaría ese cambio de régimen a la vivienda que ahora es de mi propiedad.
-No sabemos si existe alguna fórmula pero lo que queremos es que se refleje que ella me entrega esos 70.000€ para la compra de vivienda, yo amortizar hipoteca por ese mismo importe y que si algún ocurriese algo entre nosotros, yo le tendría que darle esos 70.000€ para comprarle esa parte.
-Por último, si se realizase la operación, como ella podría desgravarse por vivienda habitual, nos gustaría saber si se podría elevar escritura pública reflejando que le vendo esos 70.000€ pero que la entrega del dinero se hará a razón de 8.500€ anuales de cara a que se pueda aprovechar varios años de la desgravación fiscal.
2 Respuestas
Lo primero recomendarles se pongan en manos de un experto que les estudie su caso concreto y les ayude.
No es lo mismo que ella aporte dinero ahora y usted tenga una opción de recompra en el futuro (si se separasen), con lo cual habría una condición resolutoria o similar que habría que estudiar, que hacer una venta pura y dura.
En cuanto a la deducción por adquisición de vivienda, como norma general, como ella no se ha deducido, antes del cambio de la ley en 2013, ahora no podrá deducir por ello.
Las operaciones se han de valora a precio de mercado actual, siempre que este sea mayor que el valor fiscal, o por el valor fiscal.
Todo lo que hagan, para evitar problemas y poder acogerse a posibles bonificaciones o deducciones, se ha de realizar en escritura publica.
Y en cuanto a la hipoteca es otro problema a tener en cuenta y estudiar, pues ha de negociar con ellos el tema de la cancelación o amortización anticipada, por la venta, y en determinados casos puede encontrarse con problemas, pues ella no es hipotecante.
Puede que una solución sea documentar un crédito entre particulares, con algún tipo de condición que permita la adquisición del porcentaje de vivienda en un plazo determinado (posiblemente cuando termine de pagar la hipoteca) y un pacto de recompra.
Coincido con la respuesta que les han dado, pero conviene matizar que al tratarse de una operación inmobiliaria en el Pais Vasco tanto la normativa civil, derecho matrimonial, como la fiscal puede tener notables diferencias, le recomiendo por tanto que acudan a un experto en derecho foral y fiscal vasco.