Extinción condominio y nueva compra vivienda
Mi expareja y yo no hemos separado y tenemos una casa en común al 50%. Ahora tenemos pensado que uno de los dos se la quede y estamos pensado hacer una extinción de condominio que según no hemos informado es lo más barato. El piso lo compramos en el 2007 por la cantidad de 241.000 € y a día de hoy queda una hipoteca de 130.000 €.
Hemos acordado que se la quede ella por una cantidad de 35.000 €, ¿es justo? ¿O cuánto tiene que ser de cara a hacienda para que ni a ella ni mi nos den un susto?
Yo con los 35.000 € tengo pensado comprarme una vivienda (habitual). Me ha surgido chollo interesante ahora mismo, pero todavía no hemos hecho la extinción de condominio con lo que no he recibido los 35.000 €. Tengo ahorrado suficiente para pagar la entrada de este nuevo piso.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Es mejor comprar antes de vender la otra parte a mi expareja o lo contrario?
Me preocupa el caso ya que la reinversión por vivienda habitual lo hago con mi dinero ahorrado. Porque con el dinero (35.000 €) que recoja de la extinción de condominio o venta de mi parte de la otra vivienda voy a reponer mi dinero (ahorro) que tenía antes.
Preguntas:
¿Cuánto son los gastos de una extinción de condominio? ¿Y quién lo paga el comprador o el vendedor?
1 respuesta
En este post https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3405165-gastos-impuestos-extincion-condominio tienes una información muy completa sobre tu cuestión. La extinción de condomio tiene que ser proporcional a la titularidad, no puede haber excesos de adjudicación. En principio si el valor inicial era de 241.000 y quedan 130.000 de hipoteca que asume quién se la queda, quedarían 111.1 de los cuales cada parte tendría 55.500, por lo que en principio parece que habría un exceso de adjudicación por la diferencia frente a los 35.000, no parece mucho importe, si además consideramos perfectamente posible que el valor de la vivienda se haya reducido justo en al menos esos 40.000 Euros, compruebe si su vivienda según valoración administrativa actual, tiene un precio de unos 201.000 Euros o menos, y su operación sería en mi opinión válida.
En principio no se va a tasar de nuevo porque no es obligatoria para el banco porque se va a coger a las mismas condiciones que se firmo en 2007. Según estudios realizados la tasación de mercado puede estar a dia de hoy por debajo de los 240.000.
¿Hacienda hace un estudio si esta bien o mal lo pactado entre nosotros?
Sí porque puede haber un traslado patrimonial de una parte a la otra al realizar una valoración distinta a la de mercado. Otra cuestión es que la misma sea de escaso valor. Tenga en cuenta que los excesos de adjudicación serían gravados al ITP de su comunidad autónoma que puede ser del 6 al 10%. Esto depende de la comunidad autónoma, y tenga presente que la extinción del condominio no origina una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, por eso es la forma óptima fiscal de resolver esta cuestión. No es adecuado realizar compraventas. Tal y como lo cuenta quiero que vea que para Hacienda estaría "enriqueciendo" a la otra parte en 20.500 Euros, dado que su parte estaría valorada en 55.500 Euros y solo le abona 35.000 Euros. Es decir su riesgo fiscal estaría cuantificado en el peor de los casos en 20.500 * 10% = 2.050 Euros.
Y también tengo dudas sobre la aportación sobre la nueva vivienda.
Sobre su aportación a su nueva vivienda, tiene que tener en cuenta lo que le dije anteriormente, en la extinción del condominio no hay ganancia o pérdida patrimonial, si se realiza por los valores correctos, por lo que lo que usted piensa de si se puede aplicar la exención por re-inversión de vivienda habitual no es necesario. Además tendría que ver si la vivienda todavía puede calificarse como habitual, por lo que no tiene que preocuparse de estas cuestiones. La nueva vivienda habitual no deduce por inversiones desde el año 2013.
¿Pero se basan en los 241.000 que se firmo en el 2007 o en la valoración actual?
¿y si el valor de tasación actual es de 160.000€?
Si el valor de la tasación actual fuera de 160.000 Euros, y la otra parte se hace cargo de los 130.000 de la hipoteca, el importe neto serian 30.000 Euros por lo que su parte sería de 15.000 Euros. Cuando vayan al notario, el oficial encargado le podrá orientar de cual es el valor que la comunidad autónoma estima como de mercado para evitar que salte una valoración distinta por las partes.
Pero sin tasación no pueden valorar
Habla con el oficial de notaría, tal y como le he indicado. Es posible que la tasación le pueda interesar al banco para seguir concediendo el crédito a la otra parte,. Probablemente el método de la comunidad autonómica le sea incluso más beneficioso. En cualquier caso, una tasación no supone una ruina, puede costar según agencia unos 2000 Euros y puede suponer un método de salvaguarda de estimación del valor de mercado adecuado, si es un punto de conflicto con Hacienda, o entre cualquiera de las partes.
