Extinción condominio entre ex pareja

La extinción de condominio

Cómo hacer la extinción de condominio

Si la pareja decide separarse o divorciarse, caso más habitual, en lugar de acudir al notario y firmar una escritura de compra-venta mediante la cual uno de los titulares transmite su 50% del piso a la otra, se pacta una extinción de condominio (con unos costes fiscales mucho menores). La parte que cede su parte suele ser compensado económicamente por el titular que adquiere la plena propiedad del bien inmueble.

La pareja puede optar entre acudir al notario para firmar la escritura de extinción de condominio o bien puede optar por hacerlo a través del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que debe acompañar a su demanda de divorcio, ya que a través de dicho convenio se puede proceder a la extinción del condominio por voluntad mutua de ambos cónyuges. Los actos realizados dentro de dicho Convenio Regulador aprobado judicialmente y habiéndose expedido el correspondiente mandamiento judicial lo hace inscribible en el Registro de la Propiedad.

Una novedad introducida por la Ley 42/2015 permite a la pareja que decide divorciarse de forma contenciosa pueda acumular, a la petición de divorcio, la acción de la división de la copropiedad sobre el domicilio familiar.

Por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, con entrada en vigor el 7 de octubre, se añade un apartado 4 al artículo 437 de la LEC, recogiendo como excepción a la regla general de no acumulación objetiva de acciones en los juicios verbales la acción de extinción del condominio:

«4. ª En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos«.

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Al hilo de lo anterior, si la pareja no estuviese casada y uno de los dos no estuviese conforme en extinguir la copropiedad, el otro podrá instar un procedimiento de división de cosa común por el que se declare la disolución de la comunidad de bienes formada por los copropietarios. Este procedimiento de división de cosa común se puede interponer en cualquier caso en que una de las partes sea copropietaria junto con otras sobre un bien indivisible. En este tipo de procesos, lo que se solicita es que se declare la procedencia de la disolución de la comunidad de bienes, que se adjudique a cualquiera de las partes y, en caso de no adjudicarse a ninguna de las partes, se proceda a la venta de dicho inmueble mediante subasta, que habrá de celebrarse en el propio juzgado con el debido reparto del precio obtenido entre los comuneros en proporción a sus participaciones, una vez deducidos los gastos que por tal motivo se originen, teniendo en cuenta también que se debe saldar el pago de la hipoteca que gravara la finca en el que caso que existiese.

Fiscalidad de la extinción de condominio

El caso más habitual es que haya una compensación económica al que cede su parte en proindiviso, si bien ello no implica que reciba dinero en metálico (si la compensación es, por ejemplo, que la otra parte asuma la deuda hipotecaria existente).

En primer lugar se tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la CC. AA.) Sobre el valor real de los bienes adjudicados. Este artículo del notario de Vera, Jorge Díaz Cadórniga, lo explica con detalle.

Si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.

Problemática de la extinción si hay hipoteca

El problema más común de las separaciones de parejas, que compraron una casa mediante un préstamo hipotecario, viene en el momento de la extinción de condominio. Se puede pactar que uno de los separados o divorciados adquiera el 100% del inmueble, pero ello no obliga a la entidad financiera acreedora. Es decir, que por mucho que uno acepte ceder su proindiviso a la ex-pareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada. Si el banco en cuestión no acepta quitar a uno de los deudores, firmando una extinción de condominio se pierde la propiedad del bien pero se sigue siendo deudor de la hipoteca.

Para que uno deje de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es necesario que la entidad financiera apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, uno porque se queda la casa y la deuda, la otra porque cede la casa pero deja de ser deudor. Para ello, en el momento de la firma en notaría hay que rubricar primero una hipoteca a nombre del nuevo propietario pleno (con avalistas si así lo ha pactado con el banco), en la que nosotros no figuremos, para después firmar la escritura de extinción de condominio.

Marina Mullor añade un caso más complejo, cuando la extinción de condominio se ha previsto mediante Convenio Regulador. Explica la abogada experta en estos temas que en este caso es imposible realizar la extinción de condominio y la modificación de la escritura hipotecaria por la que se libera a una de las partes de su posición deudora en unidad de acto, ya que la entidad bancaria suele solicitar el Convenio Regulador firmado para proceder a modificar el préstamo hipotecario. En este caso, recomendaríamos que en primer lugar se acudiera a la entidad bancaria para que el departamento correspondiente (normalmente riesgos) estudiase la viabilidad de que el préstamo hipotecario suscrito quedase sólo a nombre de un titular; en esta fase suelen pedir el Convenio Regulador por el que se extingue la copropiedad pero lo que debemos aportar es un borrador del mismo informando de manera clara que si no se garantiza la salida de una de las partes de la posición deudora el mismo no se firmará. Una vez obtenida la viabilidad o no de la petición solicitada (normalmente o solicitan fiadores o cambian las condiciones respecto al préstamo originariamente pactado), se puede proceder a la firma del Convenio por el que se extingue la copropiedad para remitirlo a la entidad bancaria y que procedan a la firma de la nueva escritura. Es muy importante, a expensas de ser reiterativos, insistir en que la firma de la extinción de la copropiedad por Convenio Regulador no implica que la entidad bancaria modifique su contrato de préstamo hipotecario. Si no tenemos clara esta circunstancia, se pueden dar situaciones en las que dejamos de ser copropietarios de un inmueble pero seguimos siendo titulares del préstamo hipotecario. Leer artículo de Marina Mullor sobre la extinción de condominio sin acuerdo.

Como nos explica Cristina Borrallo Fernández, abogada especializada en derecho bancario:

Cuando la finca está hipotecada, existe una tercera parte en esta operación de extinción de condominio de la propiedad que hay que tener presente en todo momento, la Entidad Bancaria. Ésta para conceder el préstamo hipotecario tasó la finca en cuestión para otorgar el préstamo y a su vez, nombró como titulares hipotecarios al matrimonio.

Con la gran polémica de las ejecuciones hipotecarias, se está dando precisamente a conocer las debilidades de nuestro régimen legal hipotecario y procesal, pues si bien la finca hipotecada cubrirá la deuda en caso de ejecución y posterior subasta, con un 60% o 70% dependiendo del porcentaje aplicable, si no se cubre la totalidad de la misma (capital, intereses, intereses moratorios y costas del procedimiento) se atacará el patrimonio personal de los deudores, es decir, cualquier otros bienes que tengan o que en el futuro puedan adquirir.

Por lo tanto, al extinguir el condominio es de vital importancia que uno de los titulares desaparezca de la operación hipotecaria, mediante novación de la misma ante notario. Actualmente esta operación está siendo prácticamente imposible, pues para un banco un titular es una garantía, incluso si es la parte débil (económicamente hablando) de la operación, no tiene ingresos estables ni otros bienes.

Por ese motivo, antes incluso de ir al banco con intención de hacer desaparecer a un titular de la deuda, ya debes llevar estudiadas las posibles alternativas al mismo. Es decir, el banco sí podría aceptar otro titular, y si es solvente mejor, o sustituirlo por avalistas solventes.

Links de interes

https://futurfinances.com/finanzas-hipotecarias/extincion-de-condominio/

En mi caso no estamos casados ni nada, pero ella no se niega a hacer la extinción de condominio para yo ser el único titular de la vivienda, así ademas lo tenemos recogido en el documento de reconocimiento de deuda que tenemos firmados.

En el caso de que el banco no aceptase cambiar la titularidad de la hipoteca, podríamos seguir con la hipoteca igual pero pasar la vivienda a mi nombre verdad?

Gracias por todo.

Si. Tu ex se comprometió con el banco, y el banco no la va a soltar, con lo cual, sigues como hasta ahora, pagando tu las cuotas de la hipoteca y ella es la que figura realmente y oficialmente como deudora, y las 2 desventajas que se me ocurren es que si va a pedir otro préstamo, probablemente se lo denieguen, y que en caso que dejes de pagar irán contra ella judicialmente

Pero yo podría realizar la extinción de condominio y la vivienda pasar únicamente a mi nombre verdad? Aunque ella figure en la hipoteca. Gracias