A quien corresponde reparar baldosas de terrazas
En mi comunidad tienen que arreglar unos pilares de algunas terrazas y una vecina que tiene un estudio de arquitectura dice que eso es debido a la pendiente incorrecta del suelo de algunas terrazas que acumula agua en los pilares.
Las terrazas son privadas, es decir, constan los metros en las escrituras de propiedad de cada piso.
Yo he estado indagando por internet y he visto alguna sentencia que dice que la reparación, sustitución y mantenimiento del solado de terrazas privadas o de uso privativo corresponde al propietario o vecino que la usa. Entiendo que eso quiere decir que si hay que reparar las pendientes incorrectas levantando las baldosas eso no es una cuestión de la comunidad ¿ es eso asi?.
En mi comunidad, lo que es de uso comunitario, terraza, pilares, barandillas, etc... como es natural el mantenimiento se paga con cargo al presupuesto de la Comunidad. Dentro de eso, lo que sea propiedad privada, le corresponde al propietario. Si ocurriese algún accidente, tendría que pagar el seguro, del mismo, caso de tenerlo y si no, de su bolsillo.
Así que entiendo y estoy de acuerdo con lo que manifiestas sobre las sentencias.
¿Es qué no tenéis Administrador?.- Dentro de sus funciones corresponde el reclamar a los propietarios que ejecuten los arreglos que lo precisen, y les corresponda, en su ámbito particular, a fin de que su inacción no origine algún daño al resto.
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Las terrazas (cubiertas accesibles de uso privado) pertenecen a la comunidad aunque se le permite su uso, pero no olvidemos que es el techo del vecino de abajo.
Por tanto la clave está en:
a) Si afecta al vecino de abajo, la reparación es a cargo de la comunidad.
b) Si no afecta al vecino de abajo(son estéticos) porque quiere cambiar el suelo de la terraza, va a cargo del que usa la terraza.
En su caso, arreglar los pilares es un problema estructural, que afecta todos, por tanto va a cargo de la comunidad.
Su exposición tiene datos contradictorios, las terrazas normalmente son parte de la cubierta del edificio y por tanto elementos comunes de la finca, habría por tanto que examinar la escritura de división horizontal ya que dice usted que esas terrazas “constan en los metros cuadrados de cada piso”. Es un dato fundamental puesto que si debe rectificarse la pendiente de esas terrazas corresponderá a la Comunidad si son elementos comunes.
Gracias por la respuesta.
Las terrazas son propiedad de cada piso, es decir, en cada escritura viene los metros de cada terraza como parte de la propiedad. Son privadas. Luego hay patios que utilizan algunos vecinos pero estos últimos son comunitarios de uso privativo ya que solo tiene acceso el vecino en cuestión. En estos patios, cuando se asfalto fue el vecino el que tuvo que poner luego las baldosas. El tema esta en como influye el hecho de que las terrazas sean privadas (en propiedad) y no comunitarias de uso privativo.
A pesar de lo que usted dice sigo sin ver claro que esas terrazas sean privadas, si lo son no pueden obligar a su dueño a rectificarla pendiente de las mismas, cambiando las baldosas.
El mismo administrador confirmo que eran privadas. Lo que la comunidad alega para rectificar la pendiente es que van a reparar algunos pilares agrietados y dicen que esas grietas están causadas por acumulación de agua cerca de los pilares, y al ser estos un elemento estructural esa es su excusa. Añadir también que esos suelos con malas pendientes llevan 40 años así. ¿No debería ser el propietario el que pagase esa reparación independientemente de que la comunidad repare los pilares?
Gracias y un cordial saludo.
Normalmente los administradores no sueles ser los más indicados para interpretar esta cuestión, no pretendo discutir con usted, sobre todo porque no tengo datos para ello, pero si me dice que se van a reparar elementos estructurales, veo difícil, jurídicamente hablando, que parte de esa reparación se pueda repercutir a título particular.
Miguel usted indica que en las escrituras figuran los mts de la terraza.
¿Pero usted esta seguro que el 100% de los m2 fueron computados o sólo el 50% que es la norma? El que figuren los mts no equivale a que sean privadas.
Se lo decimos todos, esas terrazas son comunitarias
¿Han consultado la escritura de division horizontal?
Entiendo lo que pregunta usted pero es un tema muy complejo, ya que lo que está preguntando es si al estar mal hechas las pendientes de la terraza y esto perjudico a un elemento común, se puede achacar a la comunidad y por ende es esta la que lo tiene que arreglar o al propietario y por ende es él el que tiene que arreglarlo.
Si es correcto lo que usted indica, que si la descripción de la finca particular (piso) incluye la terraza está es privativa, aunque en destino como todos ya han indicado es elemento común por ser el techo del piso de abajo (pero esto se extiende al forjado).
No me aventuraría a dar una respuesta pero si podría decir que es deber del propietario la buena conservación de los elementos comunes y de los privativos para evitar el deterioro de la comunidad y en este caso pudiera ser que el vecino debiera recoger ese agua o comunicar a la comunidad ese problema y no esperar a que se deterioraran los pilares, porque al igual que los elementos privativos como las conducciones de agua desde el contador a la vivienda son comunes en destino por no poder el propietario romper elementos comunes para mantener una tubería que le da servicio privativo unicamente a él, tampoco puede la comunidad estar entrando en la vivienda de un propietario para ver todos los días las columnas.
En este caso la decisión es complicada, lo correcto sería llegar a un acuerdo entre toda la comunidad y que se decida en reunión. Teniendo toda la información técnica en la reunión, preferiblemente con fotos y ver porque se han deteriorado las columnas por la falta de pendiente cuando la terraza debiera estar impermeabilizada y un rodapie alrededor de la columna también impermeabilizado para evitar daños a la misma aunque esta se moje.
Ya le digo que habría que tener toda la información.
Gracias por la respuesta. Es bastante esclarecedora y apunta a que es un tema muy delicado como me temía.
Un cordial saludo
De nada.