Devolución arras y comisión de agencia por denegación de hipoteca

Somos vendedores
320K Precio del piso
10K de comisión a la agencia que se entregan en el contrato de arras (así lo estipulaba la hoja de encargo)
Esta operación se realiza en Catalunya, nosotros les decimos a la agencia que no queremos firmar arras si no hay seguridad de que los compradores tienen acceso a la financiación para evitar problemas, por eso no queremos incluir una claúsula de que la operación se condicione a la obtención de la fianciación. En el contrato de arras no se incluye esta cláusula pero tampoco una que diga lo contrario (que el contrato se tenga que formalizar sí o sí con independencia de la obtención de la financiación).
Desde la agencia nos aseguran que a través de su broker tienen una tasación válida y una hipoteca preconcedida con muy buenas condiciones para los compradores, que ya lo han estudiado con los compradores.
Se firman las arras. Compradores adelantan el 10% del precio de venta, esto es, 32K, de los cuales 22K nos ingresan a nosotros y 10K ingresan a la agencia directamente para que la agencia cobre la comisión que nosotros hemos acordado pagarles.
Sin saber nosotros por qué nos enteramos que los compradores desvinculan al broker de la agencia de la operación y siguen con la operación por otros medios, hacen la tasación por otras vías y la tasación sale más baja que el precio de venta y ningún banco de los que ellos contactan les concede hipoteca.
Los compradores nos reclaman la devolución integra de las arras amparándose en que no han conseguido la financiación acogiendos a la ley catalana que regula estos supuestos.
Desde la agencia nos aseguran que no tenemos ninguna obligación de devolver nada puesto que ellos (la agencia) tiene pruebas de que con su broker existe una tasación adecuada y una hipoteca pre-concedida, con lo que los compradores estarían renunciando voluntariamente a la compra.
Nosotros de buena fe les decimos a los compradores que de los 22K que nos ingresaron directamente estamos dispuestos a devovlerles 16K, quedándonos con 6K por los inconvenientoes que esto nos ha causado.
Además les decimos que si el piso se vende finalmente a través de esa agencia hemos acordado con la agencia que no habrá una nueva comisión, por lo que les devolveríamos también esos 10K.
Para ellos esto no es suficiente, pueden aceptar perder 6K pero nos reclaman sí o sí esos 10K que ha cobrado la agencia, independientemente de que el piso se venda con esa agencia o no.
Entendemos que la agencia no está obligada a devolver los 10K porque ellos ya cumplieron su cometido y así quedaba recogida en la hoja de encargo (cobro de la comisión en la firma de arras), pero tampoco nos parecería justo que seamos nosotros los que tuviéramos que poner de nuestro bolsillo esos 10K para devolver toda la cantidad de las arras a los compradores, y los compradores nos van a demandar a nosotros ya que somos nosotros a quienes han adelantado los 32K, aunque 10K hayan ido directamente por tranferencia a la agencia y ni los hayamos visto.
Ahora nos vemos con una amenaza de demanda y con la obligación en ese caso de tener que buscar un abogado y meternos en juicio cuando nosotros no estamos incumpliendo con nada de lo acordado.
Mis preguntas son:
-¿Cuál sería la sentencia más probable en caso de juicio?
-En caso de que la sentencia diera la razón a los compradores, ¿esos 10K serían exigibles a la agencia o además tendríamos que pagarlos de nuestro bolsillo? Aparte de los intereses, costas del juicio, nuestro abogado, etc...
Vaya lío,¿eh...? Pues así estamos