¿Cómo se realiza la venta de bienes de inversión?
Hace un año una comunidad de bienes adquiere un local (87.000€) con intención de arrendarlo. Por ello, solicitó en la compra la exención del IVA con inversión del sujeto pasivo (art. 20. Dos de la LIVA).
Por desgracia, estallo la pandemia y aun no ha podido alquilarlo, por lo que no se ha emitido ninguna factura.
Se plantea la opción de venderlo, pero ¿qué implicaciones fiscales tendría? ¿Cómo hay que proceder para no vulnerar la neutralidad del impuesto?, ¿Se puede hacer la venta sujeta y no exenta de IVA para que este repercuta en la operación? ¿Y si el comprador también es sujeto pasivo?
2 Respuestas
Es muy importante que usted demuestre que ha existido una intención real de alquilar el inmueble. Esto lo puede hacer guardando anuncios en internet, (fotocasa, mil anuncios, etc), asi como el posible contrato con una inmobiliaria. Lo importante a efectos del IVA, es acreditar la intención de afectarlo a la actividad de arrendamiento, aunque no haya podido hacerlo todavía.
Si esto no es posible, en una hipotética inspección podrían incluso considerar que ese bien debió estar sujeto a ITP y no a IVA.
La regularización de bienes de inversión como le ha indicado el otro experto, debe de realizarse para el supuesto que existan diferencias en la afección inicial y la que sucede después, en concreto para bienes inmuebles es de 10 años. Sucede por ejemplo, cuando usted pensaba arrendar el bien, que es una actividad en la que debe gravarse al 21%, y posteriormente decide afectarlo a una actividad propia exenta como la enseñanza.
En mi opinión, en la venta, existirá exactamente el mismo planteamiento que se hizo cuando lo compró:
Partimos de la base que este bien estuvo sujeto a IVA, y ahora determinamos según el adquirente:
a) Si el adquirente es un particular, de acuerdo al art. 20. Dos. 21 se establece una exención para las segundas y ulteriores entregas y se sujeta a ITP, por lo que lo usual es que el adquirente pague entre un 8 y un 11% según la comunidad dónde este establecido.
b) Si el adquirente es empresario a efectos de IVA, y puede deducirse total o parcialmente el IVA, lo usual es que le pida al transmitente que éste renuncia a la exención en el IVA, y pasaría a sujetarse a IVA, pero de conformidad con el Art. 84.2.5 para las entregas de edificaciones se produce la inversión del sujeto pasivo, y por tanto seria el adquirente el que se convierte en sujeto pasivo pasando a deducir el iva, pero también a auto repercutírselo, por lo que el efecto para el mismo es cero coste, en el supuesto de deduccion plena del iva. En estos supuestos las consejerias suelen incrementar el impuesto de AJD, así en la CV es del 2%.
El vendedor indicará esta operación de venta en la casilla 61 del modelo 303.
Salvo mejor opinión. Un cordial saludo. https://defezasesores.es
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un experto que le ayude con su caso concreto.
Si usted compra un bien inmueble con IVA y vende antes de 5 años, ha de proceder a regularizar el IVA. Por lo tanto, es muy posible que tenga que pagar el IVA que no pago en su memento por la inversión del sujeto pasivo.
En cuanto al IVA de la venta, es independiente del de la compra y tendrá que ver que opciones hay conforme a la nueva regulación del IVA para estas cuestiones. Pero como norma general, es posible que tenga que repercutir el IVA en la venta.