Duda sobre si el local precisa de permisos para colocar máquina de aire en el terrado

¿Hay otras máquinas en el terrado? ¿Fueron autorizadas por la Comunidad?

Como es natural, la Comunidad no puede permitir la instalación a unos vecinos y no a otros. Por tanto, si en algún momento previo se autorizó la instalación a algún vecino, esta autorización es extensible al resto.

También es cierto que en este caso se trata de una máquina algo especial, por su tamaño, pero usted dice que le han presentado un informe que garantiza que la estructura del edificio lo soporta, ¿verdad?.

Si hasta ahora no se ha autorizado nunca el uso del terrado para la instalación de las máquinas de AA, tratándose de una zona común, en principio necesitaría el permiso de las 4/5 partes de propietarios y cuotas de participación (ni mayoría simple, ni unanimidad). No obstante, cada vez más se considera que la climatización es una necesidad, no un capricho. Por tanto, no duden que, si le deniegan el permiso, lo más probable es que el vecino acudirá a los juzgados para impugnar esa denegación y tiene posibilidades de ganar el pleito.

¡Gracias! Poli Plos,

Le comento, hay una máquina en el terrado, hace años que esta y que yo sepa no solicito permiso a la comunidad, no se si el hecho de que la comunidad no haya dicho nada se entiende como un permiso tácito y por lo que me comenta, el local tiene más razón aún de colocar su aparato.

Lo que han presentado es una memoria técnica, en el apartado de tamaño y peso se comenta que el peso es de 429 kg y que la máquina ira sobre un soporte de 6 patas que a su vez absorbe las vibraciones y que el peso queda repartido entre las 6 patas a razón de 71 kg no repercutiendo de manera puntual a la estructura del edificio.

Pues fíjese la profesionalidad de la administración, a mi me dice que con mayoría simple es suficiente, que basta con que haga un documento y que cada propietario firme si esta o no de acuerdo en instalar la máquina en el terrado, yo veo que esto carece de validez legal alguna.

Gracias por su ayuda y opinión

Saludos

El artículo 553-26.2.b del Código Civil de Catalunya dice que es necesaria una mayoría cualificada de las 4/5 partes para:

"b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas."

Personalmente, entiendo que la instalación de maquinaria en el terrado supone una alteración de una zona común que afecta a la configuración exterior del edificio y, en consecuencia, requiere de una autorización por mayoría cualificada. Mi postura es conservadora, por supuesto, pero cuando los temas son delicados y pueden acabar llevándonos a los juzgados, más vale pecar de prudentes que de lo contrario.

Es posible que su administrador afirme que basta con la mayoría simple amparándose en el artículo 553-25.2.b, que dice que se requiere mayoría simple para:

"b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior."

¿Podría entenderse que la instalación de un sistema de AA es "exigible" para la habitabilidad? Cabe que sea así, pero me parece aventurado afirmarlo. Opino que sería arriesgado apoyarse en ese criterio, y que esa exigibilidad quedaría en manos de un juez.

Por otra parte, el acuerdo no se puede tomar tan alegremente con un escrito firmado por los propietarios. Es cierto que el Decreto-ley 53/2020, de 22 de diciembre, de modificación del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social de la COVID-19 ha flexibilizado muchos aspectos relativos a las reuniones y la toma de decisiones en las Comunidades de Propietarios en Catalunya, pero no hasta ese punto. O, al menos, cabe alguna puntualización al respecto.

Concretamente, el artículo 4.1 de dicho decreto dice:

"4.1 De manera excepcional y hasta el 31 de diciembre de 2021, los órganos de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, de acuerdo con lo que dispone el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, aunque sus estatutos no lo establezcan. Si no es posible utilizar estos medios, y hasta la misma fecha, también pueden adoptar acuerdos sin reunión, de conformidad con lo que dispone el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, aunque los estatutos no lo establezcan, siempre que lo decida la persona que los preside o que lo soliciten al menos dos miembros o, si se trata de la asamblea general de una asociación, un veinte por ciento de las personas asociadas."

Como verá, da la opción a la celebración de la reunión de forma telemática y, en caso de que esto no sea posible, podría tomarse el acuerdo sin reunión (tal como le sugiere su administrador), si usted lo decide o lo solicitan al menos dos comuneros.

Por tanto, su administrador tiene parte de razón, pero de nuevo me parece aventurado afirmar que pueden tomar el acuerdo con un simple escrito firmado, puesto que esta alternativa se ofrece como último recurso, ante la imposibilidad de celebrar una reunión no presencial, por medios telemáticos.

Por otra parte, tal como le decía en mi primera respuesta, no le pueden negar la instalación de una máquina de AA a un propietario si se lo han permitido a otro, ya sea por acuerdo expreso o por consentimiento tácito (no oponiéndose durante años a una instalación no autorizada).

En su caso cabría ponerle pegas al tratarse de un aparato fuera de lo común, pero si el comunero ha presentado un informe que garantiza la seguridad, no veo motivo para oponerse (salvo que soliciten ustedes un contra-informe que desaconseje la instalación).

¡Gracias! 

Poli plos, se explica usted la mar de bien,  me he informado con sus respuestas más que con el administrador de la comunidad al cual queremos echar por errores vamos a llamarlo así que han perjudicado a la comunidad.

En el caso que nos ocupa al igual el interesado podría alegar que es exigible para la habitabilidad ya que se trata de una academia de enseñanza que además tiene aulas en el sótano cosa que no entiendo como le han dado los permisos de actividad y ya me comento que no se puede estar en estas zonas sin aire acondicionado.

Lo del punto 4.1, ya le digo que aquí lo de la videoconferencia descartado ya que casi todo es gente mayor, muchos a duras penas firman y poco más.

Lo del tema que ya existe un aparato en el terrado aunque no se haya solicitado permiso, entiendo que la comunidad ha consentido, yo también lo veo de esta manera y así se lo he trasladado a los propietarios.

Yo por todo lo que usted me comenta y por lo que he leído sobre el tema por la red, creo que tenemos las de perder, encima tenemos aparatos de aire colocados en ambas fachadas con lo que este señor ya amenaza que en caso de no tener el permiso va a denunciar estos aparatos, pero el dice que de todas maneras, la va a poner si o si, aunque no tenga el permiso de la comunidad.

Entiendo que yo he de comunicar el resultado de la consulta y el administrador ha de redactar un acta, no se si es lo correcto.

Perón Poli Plos por realizar otra pregunta, queremos cambiar el administrador varios propietarios, entiendo que precisamos de mayoría simple, se podría hacer igual que en el tema del aire acondicionado, es decir, sin reunión al no tener posibilidad de realizar una reunión telemática mediante un escrito enviado por mi donde los propietarios den su voto, a día de hoy estoy en disposición de llegar a poder enviar el documento a casi todos los propietarios, digo esto porque de los que viven fuera, al igual 3 o 4 de los 36 no tengo manera de saber donde viven, todos los demás ya me encargado yo de conocer su dirección o forma de contactar con ellos.

Mil gracias por su atención.