Contrato de arras o contrato verbal posterior, ¿Cuál prevalence?
A tod@s! En la compra de un terreno, firmé un contrato de arras por una cantidad y posteriormente de forma verbal acordamos un precio inferior, ¿Cuál prevalence si tengo pruebas de que la vendedora mando a la notaría el precio verbal e incluso el oficial de la notaría como testigo?
3 respuestas
El supuesto contrat verbal, si no hay testigos, no tiene ningún valor.
La prueba más evidente sería el envío de un correo electrónico de la vendedora a la notaria, con toda la documentación y las cantidades acordadas en el contrato verbal, además de que esta persona de notaria está preparando las escrituras por esa cantidad y no por la que pone en el contrato de arras. ¿Sería suficiente ante un juez? Saludos y gracias por tu respuesta.
Creo que debes tener en cuenta lo que te ha dicho Pedro abogado.
Buenos días Pedro, gracias por tu respuesta. Te cuento un poco más:
La parte vendedora no quiere admitir ahora que hubo ese pacto verbal por lo que la única prueba que tengo es un email que ella manda a la notaria en la que indica la cantidad inferior, no la que hay en el contrato de arras y que ahora dice que era un acto ilegal hacer un pago inferior al que hay pactado en arras, porque se estaría haciendo un pago en dinero B, cosa que no es cierta.
Y en todo caso de ser cierta ella estaría incumpliendo tanto o más que yo.
Saludos.
Acuda usted a la notaría y requiérala para que otorgue escritura de venta conforme al precio que ella misma notificó a la notaría.
Ella ha contestado hoy declarando que: "En cuanto a mi email de fecha 05 de noviembre de 2021 (donde ella dice que se escriture por ese precio) comentarle que queda sin validez una vez consultado con nuestro abogado, así como con el Juzgado nº 1 de ............" Y le manda el contrato de arras.
Lo cual me parece de risa que diga que consulta a un abogado, ¿el que consulta?
En ese email a adjunto el contrato de arras y desestima nuestro acuerdo verbal. ¿cree que podría interponer una demanda?
Saludos.
Una demanda siempre se puede poner, pero antes habría que estudiar a fondo los elementos de prueba que van a fundamentar nuestra petición.
Si la vendedora envió por correo esas cantidades a la notaría y ellos están preparando la documentación en base a dicha comunicación, ¿por qué teme usted que, llegado el momento, tengan que ir a resolverlo a los juzgados? ¿Le ha comunicado la parte vendedora que no va a respetar ese acuerdo?
Exacto, ahora en el último email que manda a la notaria le dice: "En cuanto a mi email de fecha 05 de noviembre de 2021 comentarle que queda sin validez una vez consultado con nuestro abogado, así como con el Juzgado nº 1, etc etc...
Sería muy importante conocer el contenido de todas las comunicaciones entre la parte vendedora y la notaría, para poder afirmar si certifican o no la existencia de un supuesto acuerdo verbal.
¿Tiene usted copia del primer comunicado, en el que le indicaba a la notaría el precio con reducción? ¿Consta en él expresamente que la reducción aplicada es consecuencia de un acuerdo con usted? ¿Hubo algún comunicado anterior a éste?
Parece una tontería, pero no sabemos en qué se fundamente ahora para dar marcha atrás.
Imagine, por ejemplo, que el comunicado con la notaría con el precio inferior fue el primero que les envió. Ahora podría alegar que, simplemente, hubo un error al redactar el escrito y que el precio real era más alto, dando como prueba de ello copia del contrato de arras, si fuera necesario. De esta forma, no estaría reconociendo ningún acuerdo verbal posterior al contrato de arras y nadie podría dar testimonio de lo contrario.
No es que haya una reducción.
Cronológicamente habria sido algo así (las cantidades son un ejemplo)
1 - Contrato de arras por 100.000.
2 - Acuerdo verbal por 70.000
3 - La vendedora envía un email a la notaria que el precio será de 70.000 y encima lo desglosa en 2 partes porque son dos dueñas: 35.000€ para una y 35.000€ para otra. (quedando claro que no es un error el precio en conjunto).
4 - Incumple el acuerdo y ahora me dice que tenemos un contrato firmado por 100.000€.
5 - Lo último que recibió la notaria fueron las cantidades anteriores, por lo que yo le manifiesto que prosiga con la cita para la firma, ya que se paró por un papel que faltaba.
6 - Ella contesta a ese correo declarando que: "En cuanto a mi email de fecha 05 de noviembre de 2021 (donde ella dice que se escriture por ese precio) comentarle que queda sin validez una vez consultado con nuestro abogado, así como con el Juzgado nº 1 de ............" Y le manda el contrato de arras.
espero le ayude y le doy las gracias por su tiempo y respuestas.
Me temo que no lo veo muy claro. En mi opinión, el punto 3 de su relato no es necesariamente prueba suficiente de la existencia de un acuerdo verbal entre comprador y vendedor, posterior a las arras.
En cualquier caso, le recomiendo que solicite los servicios de un abogado, para que revise con atención toda la documentación que usted pueda aportar. Como le he dicho anteriormente, creo que puede ser fundamental conocer el redactado exacto de todos y cada uno de los comunicados, para poder inferir si existe un acuerdo válido posterior a las arras. Pienso que no basta con su escueta exposición cronológica de los hechos.