Consecuencias de,expirado el contrato de arras, la compraventa del inmueble no se formaliza por causa imputable al vendedor
Tenemos un contrato de arras que vence el próximo 24 de enero. La compraventa no ha podido formalizarse aún porque existe una discrepancia de m2 en la tasación que no superan el 10% y el notario y gestoría del banco no se ponen de acuerdo en si hay que hacer o no una escritura adicional de exceso cabida y, en tal caso, cuanto supone, tanto económicamente como de tiempo. Tengo entendido que el coste de esta escritura debería ir a cargo del vendedor, ¿es así? Porque pretenden que corramos nosotros, lo compradores, con el gasto que pueda suponer. Por otro lado, me han comentado que si llegado el vencimiento del contrato de arras, la compraventa no se ha producido, podríamos reclamar al vendedor el doble del importe de lo que dimos de arras ya que la venta no se ha producido por causa imputable al vendedor, ¿es así? Está el vendedor obligado a prorrogar el contrato de arras, ¿si a fecha de su vencimiento la compraventa no se ha formalizado por esta causa que comento? Muchas gracias por la respuesta, me serán de mucha ayuda ya que estoy desesperada
2 Respuestas
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado que le estudie su caso concreto y le ayude.
Hay varios tipos de arras y no todas son penitenciales, por lo tanto, un abogado le debe estudiar el documento firmado y ver que solución es la mejor, y si puede reclamar.
En cuanto al exceso de cabida, es muy habitual y habría que estar a lo firmado en el documento de arras, en cuanto a si usted compra como cuerpo cierto o como esta redactado exactamente. Como norma general no se suelen hacer este tipo de indicaciones en muchos contratos de arras, lo que complica la situación. Y por lo tanto, quien ha de pagar...
En estos casos, la mejor solución suele ser negociada... incluso pagar a medias los gastos del expediente de exceso de cabida.
Hemos firmado arras penitenciales en las que se especifica que el comprador perderá las arras o el vendedor las devolverá por duplicado en caso de desistimiento a no ser que, este desistimiento resulte de la negativa de la entidad de crédito a conceder el financiamiento, ¿en qué afecta esto a lo comentado?. En el contrato de arras no consta que se compre a cuerpo cierto o como está redactado pero en el contrato se indica que la venta es relativa a la finca situada en la polación POR, inscrita en el registro de la propiedad de POR y a continuación se detallan numero de inscripción, tomo, libro, folio... no sé si se trata de esto. ¿En esta circunstancia el vendedor está obligado a prorrogar el contrato de arras si a su vencimiento este tema aun no se ha solucionado?
Como ya le hemos indicado, debe ponerse en manos de un abogado que le estudie su caso concreto.
Efectivamente, podría tratarse de una causa imputable al vendedor, pero también es posible que tenga que ir al juzgado para poder cobrar esas arras...
Por lo tanto, es mejor intentar un acuerdo previamente. Especialmente si usted esta interesado en comprar.
La experiencia dice que normalmente los contratos de arras suelen redactarse con escaso rigor, evidentemente no he leído el suyo, pero si efectivamente no contempla el problema que usted plantea ahora, puede perder las arras o meterse en un pleito caro y de incierto resultado para recuperarlas, coincido en que lo más recomendable es un acuerdo transaccional, por aquello de "Más vale un mal arreglo que un buen pleito" o la maldición gitana: "Pleitos tengas y los ganes". Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco.