Votación instalación de contraventanas en comunidad de propietarios

La unanimidad, actualmente, ya no se requiere prácticamente nunca. Para realizar actuaciones que alteren la estética del edificio, basta con una mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas.

Algunos me dicen que al alterarse la fachada se requeriría unanimidad y que esa alteración está al límite. De ahí tanta duda. Con 3/5 partes de cuotas a qué te refieres?

"Algunos me dicen que al alterarse la fachada se requeriría unanimidad y que esa alteración está al límite. De ahí tanta duda."

La alteración de la fachada no requiere unanimidad. Eso era hace años. Ahora, ya no.

"Con 3/5 partes de cuotas a qué te refieres?"

Me refiero a que en las votaciones siempre se requiere doble mayoría. No basta con número de votos (propietarios). Esos propietarios deben sumar la mayoría de la cuota de participación.

Por ejemplo, cuando se requiere mayoría simple, debe haber mayoría de propietarios, pero éstos deben sumar más de la mitad de la cuota de participación. Cuando se requiere mayoría de las 3/5 partes, debe ser en número de propietarios y a su vez, que sumen más de las 3/5 partes de cuota de participación.

Las cuotas de participación imagino que sabe lo que son, ¿verdad?.

Supongo que es el porcentaje de cada piso, no??

Es un porcentaje, en efecto. Lo puede encontrar en la escritura de la vivienda.

¡Gracias! 

Hola otra vez, ayer ganamos en junta por 18 a favor y 5 en contra. Pero el administrador nos dijo que tenía que ser el porcentaje del total de los vecinos que somos 42. Esto es así? Es decir, deben ser 3/5 de los propietarios presentes en junta o 3/5 del total de propietarios? Yo leí que de este modo es prácticamente imposible y segun cada uno como quier interpretarlo. 

La mayoría es de las 3/5 partes del total de propietarios, al afectar a elementos comunes. Lo que ocurre es que si la obra se hace para toda la comunidad, se entiende que aquellos propietarios ausentes en la junta que, una vez notificado el acuerdo, no se pongan en el plazo de 30 días, se suman a la mayoría. Por tanto, no es necesario alcanzar la mayoría 3/5 en la propia junta. Se alcanza con los que votan a favor en la junta, añadiendo a todos los que no asistieron y no se opongan.
Pero cuando la reforma es para aprovechamiento privativo, no existe el voto presunto del ausente, por lo que la mayoría debe alcanzarse en la junta.

No obstante, en mi opinión (y no soy el único que piensa así), cabe presentar el asunto de otro modo, y sería que la comunidad aprobara la posibilidad de que cualquier vecino pueda ponerse las ventanas. Dado que ya no sería para aprovechamiento privativo, bastaría con conseguir mayoría simple de asistentes en la junta y sumar los votos de los ausentes que no se opongan. Y, en el fondo, es exactamente lo mismo, puesto que si se solicita autorización a nivel individual y se concede, automáticamente se está concediendo el permiso a toda la comunidad.

Muchas gracias! No sé si entiendo bien, en la junta aunque fueron 18 a favor y 5 contra y el administrador dijo que deben ser 3/5 del total de propietarios (presentes y ausentes) con lo que ya no nos dió otra opción.
Dijo que lo de los votos de los ausentes que no se opongan en un mes, etc.. no valdría en nuestro caso y según lo que me dices no debería ser asi. Esa es la gran duda, si es verdad y puedo demostrar con la ley en la mano que tiene que ser como me dices  para poder reclamar esa decisión de alguna forma al administrador. 
Ya tenemos varios vecinos en contra y hubo tensión en la junta. 

¿Cuál es su duda, en estos momentos? Le he explicado la situación, legalmente, y con las posibles interpretaciones. Dígame qué aclaraciones necesita e intentaré resolver sus dudas.

Hola, su explicación es bastante clara, y se lo agradezco mucho! Perdón si no me explico bien. Lo que veo es que la ley es un poco ambigua y depende de la interpretación y quién la interpreta, en mi caso mi administrador.
Y si todo depende de la interpretación, la duda que tengo es si después de haberse celebrado ya la junta y no llegando a las 3/5 partes del TOTAL (de ausentes y presentes) de todos los propietarios aun estoy a tiempo de hacer algo. Si puedo reclamar esa decisión de alguna forma a la comunidad y al administrador con la ley en mano y decir que lo que han hecho no es legaly estoy en mi derecho de poner la contraventana según la ley. No sé muy bien qué psos seguir ahora.

El tema de las interpretaciones es el que le comentaba anteriormente. Si la reforma se considera para aprovechamiento privativo, necesita ganar por mayoría del 60% del total de propietarios y cuotas en la propia junta, puesto que no existe entonces el voto presunto del ausente.

Por tanto, siempre será más sencillo si la reforma puede no considerarse para aprovechamiento privativo. Es decir, que se presente el asunto como autorización a los vecinos para instalar contraventanas (en general, no a nivel particular). Como le comentaba, no es más que una triquiñuela para tratar de eludir el carácter privativo. Pero de lograrse, cambia la forma de alcanzar el acuerdo, puesto que en este caso sí existe el voto presunto del ausente, sumándose los votos de los propietarios que no asistieron y no se manifiestan expresamente en contra del acuerdo, por escrito, en el plazo de 30 días. Por tanto, es más fácil alcanzar el 60% exigido.

Muchísimas gracias! Supongo que hasta la próxima junta no podremos plantearlo de la forma que me dice y que hasta entonces no hay nada más que podamos hacer, ¿no?

Podría impugnar el acuerdo, pero no parece una buena idea.

Buenos días, hace un año me aconsejó sobre este tema pero hasta ahora no ha habido más reuniones de vecinos y en breve nos citarán para la de este año. Me gustaría que me aconsejara la forma de plantear el tema de contraventanas o dobles ventanas para todo el que los quiera poner en lugar de plantearlo como el año pasado para uso privativo y así contar con los votos del ausente. Sobre todo para que figure en el documento que nos entrega el administrador planteado de la forma que usted dice. Si me pudiera decir también si hay algún artículo de la ley donde figure esto por escrito todo esto, se lo lo agradezco. Sobre todo que hable del voto del ausente. Sé que ha pasado mucho tiempo pero no he podido hacer nada hasta ahora, solo intentar ganar votos de otros propietarios. Mi barrio se ha convertido en un infierno de ruidos nocturnos y todos los expertos en ventanas que he consultado me han aconsejado la doble ventana para que de verdad se note la mejoría. Muchísimas gracias. 

La ley que aplica es la de la Propiedad Horizontal, que puede consultar aquí.

El asunto del voto presunto del ausente lo verá en el artículo 17.8.

¡Gracias! 

Lo que veo es que no hay ningún supuesto en el que se hable exclusivamente de instalación de contraventas o doble ventana. Es así??

No, en efecto. No encontrará eso en la ley, porque no entra en ese nivel de detalle tan particular.

Hola otra vez, en dos semanas tenemos la junta y vamos a hablar ya con el administrador y queríamos plantearle lo que nos dice del matiz de hacer la obra carácter general o privativo a ver si de esta manera conseguimos los votos para poder poner la doble ventana después de un año.

Para concretar, dígame por favor si esto es correcto: si poner la contraventana es con carácter privativo tienen que votar el total (los 64 vecinos que somos) de los propietarios en la junta y conseguir nosotros las 3/5 partes en cuota y participación y no hay voto que valga de los que falten, vamos, imposible que todos estén o tener todos los votos... Por otro lado si lo planteamos como que se dé permiso de forma general para que quién quiera lo pueda hacer, necesitamos en junta las 3/5 partes en cuota y participación y los votos de los ausentes que en un mes no digan nada por escrito se unirían a nuestros votos, ¿no?

El caso es que hemos preguntado a varios vecinos y aunque la mayoría nos dicen que si hay otros que se niegan o que ni siquiera van a la reunión. Millones de gracias.

Si es con carácter privativo no tienen que votar todos, pero tiene que obtener el voto favorable del 60% de ellos (y de la cuota). Es decir, que si asiste el 60% de los vecinos y cuotas y todos están a favor, le vale.

Pero yo no me preocuparía de ese caso. Planteen la obtención del permiso para que cualquiera pueda poner las contraventanas y les bastará con obtener el mismo porcentaje, pero sumando los asistentes que voten a favor y los ausentes que no se opongan.

Muchísimas gracias por la rapidez. Lo plantearemos como lo dice abajo. ¿Qué necesitan hacer los ausentes que quieren oponerse y cual es el plazo que se les da? Porque entiendo que el informe de la junta no se manda al día siguiente de la reunión.

Dispondrán de 30 días desde la recepción del Acta para oponerse al acuerdo, lo que conllevará que no se considere que se suman a la mayoría que votó a favor en la propia reunión.