Reparación ascensor, pago partes iguales o coeficiente?

¿Qué mayoría les dice su administradora que se necesita para adoptar el acuerdo?

Buenas tardes pólipos;

Encantado de volver a hablar con usted de nuevo.

La administradora nos dice que ha de ser cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. Según artículo 553-26. 

Saludos.

Su Administradora está dando por hecho que ese acuerdo supone una modificación de los Estatutos de la Comunidad, al cambiar la forma de reparto de los gastos. En Catalunya, en efecto, la modificación del Título Constitutivo y los Estatutos requiere un acuerdo por mayoría de las 4/5 partes.

No obstante, diversas sentencias establecen que un acuerdo puntual para el reparto de un gasto en concreto, o incluso un acuerdo para modificar el reparto de gastos de un ejercicio completo no supone una alteración de los Estatutos, sino un mero acuerdo administrativo, que se puede adoptar por mayoría simple.

Personalmente, soy de la opinión de que ese acuerdo debería requerir la mayoría cualificada, puesto que, de lo contrario, de facto, nunca se respetarían los Estatutos, bastando para ello un acuerdo anual para modificar la forma de reparto. Pero, como digo, hay sentencias que dicen lo contrario.

Por lo que respecta a sus otras preguntas:

"- ¿Suman solo los votos de los asistentes? ¿O pueden los que no asistieron sumarse también? La abstención entiendo que no suma."

En efecto, el artículo 553-26.3.b establece que para los acuerdos en los que se necesita mayoría de las 4/5 partes, el voto de los ausentes que no se opongan a ello por medio de un escrito al secretario en el plazo de 1 mes desde la notificación del acuerdo, SE SUMA a la mayoría.

En resumen, los no asistentes tienen 1 mes para indicar al secretario si están a favor o en contra del acuerdo. Es lo que en Catalunya se denomina "acuerdos de formación sucesiva". Esto es porque no se alcanzan necesariamente el día de la reunión, sino que pueden alcanzarse 1 mes después. Y el secretario debe redactar un anexo al Acta en el que notifique el resultado final de la votación.

"- Comentar que en una votación de una reunión de propietarios muy reciente, la administradora dejo constancia en acta que el voto se podría modificar manifestando su disconformidad en el plazo de un mes."

Esto no es así. Alguien que ha emitido su voto en la reunión NO puede modificar su voto en el plazo de un mes. Como le decía en el punto anterior, ese supuesto existe para los ausentes.

Gracias Poliplos.

Entiendo entonces, que la persona que asistió a la reunión, y tuvo que ausentarse de ella, puede modificar su voto.? Ya que la administradora unilateralmente la dio como abstención.

Y por otra parte la ausencia del texto en cuestión, el del plazo en un mes, es motivo suficiente para impugnar el acta.?

El vecino que se ausentó se quejó de que si conociera esa norma, hubiera ejercido el derecho a voto.

Según su respuesta, los que no votaron, pasan a sumarse a los de la mayoría???.

Gracias.

Según el artículo 553-26.3.b, la opción del voto a posteriori existe para los propietarios ausentes. No se especifica si no asisten a la reunión o si no asisten a la votación. Personalmente, nunca se me ha planteado el caso de un vecino que se asiste a la reunión, pero se ausenta antes de la votación. Si tuviera que decidir, yo lo consideraría dentro del supuesto de ausencia. Por tanto, en mi opinión sí podría votar a posteriori.

El texto en cuestión DEBE constar en la convocatoria, puesto que así lo indica el artículo 553-21.4.c:

"4. La convocatòria de la reunió de la junta de propietaris ha d’expressar de manera clara i detallada:

(...)

c) L’Advertiment que, amb relació als acords a què fa referència l’article 553-26, els vots dels propietaris que no assisteixen a la reunió es computen en el sentit de l’acord pres per la majoria, sens perjudici de llur dret d’oposició."

Según se indica, los votos de los ausentes se suman a la mayoría.

Poliplos!!!!

Pues o mucho me equivoco o casi lo tengo!!!.

Una duda las 4/5 partes en base a que numero se calcula?. A todos los propietarios?, o a los que votaron una cosa u otra? 

Entiendo pues que debo ponerme en contacto con mi administradora y pedir que me aclare el porque da por hecho el pago por coeficiente, cuando yo entiendo que esto no es así, en el momento de sumar, el ausente, y los que no asistieron.

Por cierto;

   En el art. 553.24.3 -EDL 2006/58523- se recoge un punto que permite entender que las abstenciones se suman a la mayoría, lo que permite que los votos de esta naturaleza que se den se sumen a la mayoría alcanzada que si son más que los que votan en contra permitirá que el acuerdo se alcance en su caso, sobre todo en los que exigen mayoría simple en la junta.
Así, se contempla que: “3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida”.

Saludos.

Cuando se requiere mayoría de las 4/5 partes es DEL TOTAL de propietarios con derecho a voto, tanto presentes como ausentes. Es por eso que hay un mes de plazo para que los ausentes se manifiesten. Si no dicen nada en ese plazo, se suman a la mayoría. Y las abstenciones también se suman a la mayoría.

Lo que yo no tengo claro es que para el acuerdo en cuestión sea necesaria la citada mayoría, cuando, como le comentaba anteriormente, hay jueces que consideran que se puede tomar ese acuerdo por mayoría simple.

Entiendo que ha sido una decisión de la administradora hacerlo de esta manera. Y yo entiendo también que se podría haber hecho de manera simple.

Ultima duda: el acta es del día 26 de Octubre de 2017, ¿mucho me temo que ya no puedo realizar ninguna reclamación?!

Si por "reclamar" entiende usted impugnar el acuerdo (cosa que implica una acción judicial, con asistencia de abogado y procurador), los plazos que existen son (artículo 553-31):

- De 3 meses cuando el acuerdo es contrario a los intereses de la Comunidad o perjudicial para un propietario

- 1 año si el acuerdo es contrario a la legalidad o al Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad

Muchísimas gracias Poliplos por todo su tiempo y ayuda, ha sido muy útil. Cambien creo que al estar fuera de plazo, mucho me temo que no podre hacer nada. 

De todas maneras lo notificare a la presidenta de la comunidad y a la administradora.

Muchas gracias de nuevo!!!!

 Buenas tardes Poliplos:

He recibido respuesta de mi administradora, le rogaría me diera su opinión.

Esto es lo que yo le pido que me aclare la administradora:

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En relación a el acta del día 26 de Octubre de 2017, que es en la cual se voto acerca de la reparación del ascensor, y decidir si se iba a realizar por coeficientes o a partes iguales.

Quería consultarte:

Entiendo que en los estatutos de la comunidad no aparece nada acerca de cómo realizar los posibles pagos, y de ahí que se decidiera votar. Creo recordar que así se comentó en junta. O bien porque algunos vecinos pidieron votarla simplemente, tal y como aparece en el acta.

Al aplicar el artículo 553-26;

El primero es porque la abstención no computa a favor como  voto de la mayoría?

El segundo y no menos importante, es porque los vecinos que no asistieron a la reunión, y los cuales tenían un plazo de un mes para comunicar su voto, no computan hacia la mayoría?   Siempre y cuando estos puedan ejercer su derecho a voto.

En el acta del Jueves 18/01/18, que es en la cual se vota la instalación de placas solares,  especificas claramente que los propietarios ausentes manifiesten su disconformidad en un plazo máximo de 1 mes. Esta aclaración no aparece en el acta de la votación del tema del ascensor, entiendo que no estás obligada a  informar de las leyes a los propietarios, pero si bien lo comentas en una también en la otra

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Y AQUI SU RESPUESTA:

En relación a tus preguntas, el primer precepto es que se cumpla que el voto favorable a la cuestión que se vota ha de ser de las 4/5 partes de votos y 4/5 partes de coeficientes de los que asisten a la junta.

En el caso de la reunión del 26 de octubre, se necesitaban 9 personas (8,8) que hubieran votado SI a aplicar el coste a partes iguales, y el 80% de coeficientes. La abstención se contabiliza a favor del acuerdo adoptado. Aunque el vecino que se abstuvo hubiera votado a favor de la aplicación a partes iguales, no se hubiera llegado a las 4/5 partes necesarias. El voto favorable de los ausentes, si en un mes no han manifestado oposición, está referido al resultado de la votación, es decir se suman al resultado que haya salido, en este caso el resultado es que se aplique por coeficiente por lo tanto los ausentes están de acuerdo con este resultado.

En el acta del 18 de enero, indiqué que los ausentes podían manifestar su disconformidad con el acuerdo adoptado, precisamente por el vecino que dijo que se tuvo que ausentar en la junta anterior antes de la votación, y yo le dije que podía manifestar su voto (si discrepa de la decisión tomada en la Junta) en el plazo de un mes desde la notificación del acta.

La comunidad se rige por la aplicación de gastos por coeficiente y ésta debería ser la norma para todos los gastos ordinarios y extraordinarios, pero la ley permite establecer cuotas especiales de gastos extraordinarios. Según el tipo de gasto de que se trate se necesitará unanimidad, cuatro quintas partes, o mayoría simple.

En el caso de la instalación de placas solares al tratarse de una innovación física del inmueble por que afecta a la configuración exterior, se requiere las 4/5 partes.

Pero como siempre digo, la interpretación de la norma puede ser distinta, incluso para los jueces.

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Me interesa su opinión. Y disculpe las molestias Poliplos.

Saludos

Ahora no puedo leer su mensaje con detenimiento, pero puede empezar diciendo a su administrador que no tiene ni idea.

Que se lea el artículo 553-26.3.b:

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

Cuando son 4/5, el la reunión basta con mayoría de asistentes. Las 4/5 se pueden alcanzar después.

Lo que dice su administrador es en el caso de unanimidad. Si ésta no se alcanza en la reunión ya no se podrá alcanzar después.

Mañana intento leer el mensaje completo, a ver si hay alguna otra "joya" como la anterior.

La verdad es que habría esperado a responder a todo, pero al leer la barbaridad que ha dicho, no me he podido contener

Muchísimas gracias Poliplos.

Esperaré su mensaje.  No sé cómo explicarlo a la  administradora. Ahora mismo estoy bastante desconcertado.

Saludos.

"No sé cómo explicarlo a la administradora"

Pues está bien claro. El artículo 553-26.3.b dice claramente y sin posibilidad de dudas que, para los acuerdos que necesitan mayoría de las 4/5 partes, éstos se alcanzan si el día de la reunión hay mayoría simple y en el plazo de 1 mes se alcanza la mayoría cualificada.

"3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2(*) se entienden adoptados:

(...)

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente."

(*) Los apartados 1 y 2 se refieren a los acuerdos que necesitan 4/5 partes o unanimidad.

En el caso de la unanimidad, es necesario que el día de la reunión, se alcance la unanimidad entre los asistentes. Es lógico, dado que si no se alcanza con los presentes, es imposible que se pueda alcanzar después. En cambio, con 4/5 partes, basta con mayoría el día de la reunión (para que haya un acuerdo al que adherirse) y se puede alcanzar la mayoría cualificada con los ausentes.

Como le digo, el artículo es de una claridad meridiana. Así como puede haber otros apartados más confusos, el redactado de este punto es indiscutible.

Cuestión diferente es si el acuerdo de reparto de gastos debe tomarse por mayoría simple o cualificada.

Como le comenté anteriormente, si su Administrador afirma que es necesario que se apruebe por mayoría de las 4/5 partes, entiendo que es porque asume que supone una modificación de los Estatutos que, en Catalunya, exige dicha mayoría. Es una posible interpretación. No obstante, como también le comentaba el otro día, existen sentencias que establecen que se puede acordar un reparto para un gasto determinado diferente al establecido en los Estatutos sin que esto suponga una modificación de los mismos. Es lo que denominan un "acuerdo de mera administración". Es decir, que no altera el reparto establecido en la Comunidad (y, por tanto, los Estatutos), sino que PUNTUALMENTE se acuerda que un pago no se regirá por el reparto habitual. Y ese acuerdo, según las mencionadas sentencias, puede alcanzarse por mayoría simple (más de la mitad de propietarios y cuotas).

Buenas noches Poliplos;

Le escribí de nuevo a mi administradora........no me extenderé en lo que le dije, eso si, le dejo la respuesta a ver que le parece a usted.

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Gracias por enviarme la legislación, como te comenté yo lo interpreto desde el primer punto de la norma en el que los acuerdos se toman en junta y en este caso se necesitan las 4/5 partes.

Pero como mi interpretación puede que no sea la correcta y tú estés en lo cierto, he solicitado aclaración a los servicios jurídicos por si hay jurisprudencia la respecto.

Te informo en cuanto tenga la respuesta.

 Saludos

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Que le parece?. Toca esperar!!. Le mantendré informado del resultado definitivo, que entiendo que no es otro que el aceptar el pago por cuota fija una vez se sumen las ausencias así como la abstención.

Saludos.

La respuesta es ridícula. No hay interpretación posible. El texto no puede ser más claro. En la reunión debe alcanzar mayoría simple. Si necesita que se lo aclare un servicio jurídico es que no tiene ni idea de lo que hace.

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación (...)

¿Jurisprudencia?...

Ahora que releo la respuesta de su administradora, quizá la interpreté incorrectamente ayer. Ahora no tengo claro si dice que es un acuerdo que requiere 4/5 partes o si estas 4/5 partes deben alcanzarse el día de la reunión. Si se refiere a lo primero, es donde estoy de acuerdo con ella en que hay diversidad de opiniones. Incluso en los juzgados. Como ya dije, podrá encontrar sentencias que determinan que la modificación del reparto, como alteración del título, exige 4/5 partes. Pero si se trata de una decisión puntual, sin alteración del título, sólo necesita mayoría simple.

Si se refiere a lo segundo, no hay duda. Los acuerdos de formación sucesiva, que exigen 4/5 partes o unanimidad, no se alcanzan el día de la reunión (salvo que a la misma acudan TODOS los propietarios), sino transcurrido un mes desde la notificación de los mismos, dado que hay que dar ese margen para que los ausentes puedan oponerse al acuerdo.

Hola de nuevo:

 Ahora no tengo claro si dice que es un acuerdo que requiere 4/5 partes o si estas 4/5 partes deben alcanzarse el día de la reunión.

En el acta redactada por la administradora dice textualmente:

La validez del acuerdo para establecer cuotas especiales de gastos (en este caso aplicación del gasto a partes iguales), según articulo 553-26, exige el voto favorable de las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas. 

A mi entender seria que requiere las 4/5 partes???...ademas se trata de un tema puntual, no de cambiar nada. Y es para el pago de una reparación. Entiendo que se debería de haber realizado votación por mayoría simple. Y no confundirnos incluyendo el articulo citado.

Ahora que ella entienda que deba ceñirse al articulo, es otra cosa!! 

Poliplos; si usted no lo ve claro imagínese yo. Pero estos días creo que he acabado entendiendo que las ausencias y abstenciones suman a la mayoría simple para alcanzar acuerdo en reunión de propietarios. Siempre y cuando no notifiquen lo contrario al resultado de la mayoria, que es que se abone el gasto a partes iguales.

Resumiendo (porque nos estamos alargando en exceso, sin llegar a ninguna parte):

No estoy de acuerdo con su administradora en la forma de alcanzar las mayorías de 4/5 partes. Discrepo con ella en que deba alcanzarse esa mayoría el día de la reunión, porque la ley es bien clara. Y me he estado centrando en explicar este punto, cuando ése no es el asunto que nos debe preocupar.

En su caso, la mayoría de las 4/5 partes no se alcanzó, ni en Junta ni después. Son ustedes 14 vecinos. Se entiende que votaron 7+1 en Junta (la abstención se suma a la mayoría). Quedan 3 propietarios ausentes que aún en caso de sumarse a la mayoría, darían un resultado final de 11 a favor y 3 en contra. 11 de 14 es un porcentaje del 78%, que no llega a las 4/5 partes.

Por tanto, SI EL ACUERDO REQUIERE 4/5 partes (y ahí está el quid de la cuestión), no se alcanza.

Pero la pregunta del millón es ¿qué mayoría hace falta realmente para aprobar ese reparto? ¿Hace falta mayoría de las 4/5 partes o basta con mayoría simple?

Aquí es donde entramos en la polémica. Como le he comentado en varias ocasiones, cambiar la norma de la forma de reparto de la Comunidad, establecida en el Título Constitutivo / Estatutos, requiere 4/5 partes (que es la mayoría necesaria para modificar el Título / Estatutos). Pero hay jueces que han determinado que modificar el reparto EN UN GASTO EN CONCRETO, EN UN MOMENTO DETERMINADO, no afecta al Título / Estatutos. Incluso consideran que cambiar el reparto de gastos en un ejercicio completo (un año) no implica una alteración del Título / Estatutos. Es lo que denominan un acto de mera administración, para el que sólo se necesita mayoría simple.

Personalmente estoy en desacuerdo con esa visión, porque supone que una Comunidad puede actuar en contra de lo establecido en Título / Estatutos siempre, bastando para ello que se decida por mayoría simple cada año en la Junta Ordinaria. Es decir, con un acuerdo por mayoría al año, se "saltan" lo que dice el Título / Estatutos, sin necesidad de modificarlos, cosa que necesitaría 4/5 partes.

Buenas tardes Pólipos;

He tardado en contestar porque estaba esperando respuesta de mi administradora, la cual copio y pego. Y le ruego que porfavor me vuelva de nuevo a dar su opinión. Debo reconocer que su último comentario me dejo con muchísimas dudas. Espero que pueda ayudarme de nuevo con esta nueva respuesta de mi administradora.

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Perdona el retraso, pero hasta hoy no he podido reunirme con los servicios jurídicos del Colegio de Administradores.

Te informo que han confirmado lo mismo que te comenté, el acuerdo para aplicar un gasto extra a partes iguales, en este caso, requiere de las 4/5 partes.

Esta proporción se ha de dar en la votación que se haga en la junta. Si no se consigue, no hay acuerdo.

Pero hay que esperar un mes, por si los NO ASISTENTES difieren del resultado y expresan fehacientemente su disconfirmidad, en ese caso se recontarían los votos.

En el caso que nos ocupa, en la junta no se obtuvo las 4/5 partes para aplicar el gasto a partes iguales, por lo que no hubo acuerdo, no recibí ninguna comunicación a posteriori que cambiara esta situación.

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Muchas gracias de nuevo Poliplos.

Deben hacerlo como Ustedes pagan normalmente los gastos.

Para hacerlo de forma diferente es necesario unanimidad según dicho art.

Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas

1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:

a) Modificar las cuotas de participación.

Quiero dejar claro, que mi colaboración, en este portal, es asesorar en los temas que me preguntan, bajo mi humilde opinión y salvo, mejor criterio.

De ninguna de las manera, quiero poner, en entredicho lo que un Profesional, dice, pues, entre otras cosas, él tiene mucho mejor conocimiento, por estar in situ.

Por lo que veo, la legislación que se aplicaría, en su caso, es la de Cataluña

Le aconsejo que haga caso a su Administrador/ra de fincas

Hola Pedro.

Toda ayuda es bienvenida. Y agradezco sus comentarios. Pero leyendo bien lo que dice el artículo 553-26, parece que lo deja claro.

Porque cree usted que debo dar por buena la resolución de mi administradora??

Gracias.