Vecino amenaza con no pagar derramas aprobadas en Junta.

¿Podemos obligarle a asumir ese pago pese a que no este de acuerdo con la obra a realizar?

La respuesta no es sencilla.

No detalla usted en qué consiste exactamente esa obra de "reforma del tejado". Y la respuesta depende en gran manera del alcance de dicha obra. Básicamente, de si se puede considerar un mantenimiento o una mejora, para entendernos.

La cuestión es que si la obra es necesaria (y seguramente no bastará un informe de un técnico simplemente "aconsejándolo"), no habría duda. La Comunidad estaría obligada a realizarla y no sería necesario ni un acuerdo de Junta para su aprobación (artículo 10 de la LPH).

Si se trata de un mantenimiento, basta con un acuerdo por mayoría simple y su vecino debe contribuir.

Pero si, como parece que sostiene su vecino, es una mejora no imprescindible y su coste supera el equivalente a 3 cuotas ordinarias de gastos comunes (como imagino es el caso), su vecino no está obligado a pagar (artículo 17.4 de la LPH). Es más, si éste es el caso, la aprobación en Junta no se produjo, puesto que se necesita mayoría de las 3/5 partes de propietarios (que sí hubo) y de cuotas (que no se alcanzó).

En resumen, les interesaría disponer de un informe técnico que certificara que el tejado está en unas condiciones que justifican la necesidad de la obra que se están planteando y teniendo en cuenta su alcance tal como la pretenden ejecutar.

Este es el informe del Arquitecto Técnico. 

Se trata de una reparación completa del tejado.

A esto se refiere?

Leyendo el informe queda claro que el tejado necesita una reparación. Eso es indiscutible. Ahora bien, lo que no puedo valorar es si lo que se sugiere hacer puede considerarse que excede lo estrictamente necesario, que es a lo que, imagino, pretende agarrarse su vecino.

No digo que no tenga sentido, puestos a tocar el tejado, hacerlo lo mejor posible y garantizar que no tendrán problemas en unos cuantos años. Si fuera mi casa, no dude que estaría de acuerdo con usted, con seguridad.

Pero lo que aquí nos planteamos es lo que podría determinar un juez en caso de que le llegara este asunto a las manos. ¿Podría considerar que la obra está suficientemente justificada y que todos deben contribuir? Es posible. Pero también podría opinar que con una intervención menor se solucionan todos los problemas y con un presupuesto muy inferior.

Habría que saber también el coste de la obra y de las diferentes partidas, para ver qué sobrecoste supone lo que no se puede eludir del resto.

Y, aunque no sea necesariamente determinante, ¿sabe usted si la situación económica del vecino disidente explica que no quiera participar del gasto?

Por cierto, aprovecho para recomendarle que, en el futuro, cuando suba documentos, elimine cualquier dato personal que aparezca en ellos. En este caso, los suyos, los de su Comunidad y los del técnico.

Muchísimas gracias por las respuesta.

Efectivamente la diferencia de lo presentado por este Vecino a lo que queremos el resto es abismal.

Hablamos de un presupuesto de 3200€ por cambiar las tejas rotas y poco mas , y otro de 21000€ por un arreglo integral del tejado.

La situación económica de este vecino es , sin duda alguna, infinitamente mejor que la de el resto de vecinos , créame. Me consta que tiene una situación mas que desahogada, mientras que para el resto de vecinos es un esfuerzo importante, de ahí que se quiera aprovechar las subvenciones que concede el Ayuntamiento en este momento, que llegan al 30% del importe de la obra.

En resumen, lo que determinará si van a poder obligar a su vecino a pagar es si se considera que la obra es desmesurada (un lujo, una mejora prescindible) o si queda plenamente justificada por el estado del tejado y la solución que se aporta (ajustada a la situación).

De hecho la Empresa que habitualmente nos ha hecho las reparaciones los últimos años, lleva un tiempo diciéndonos que estamos tirando el dinero porque tienen que subir 2 ó 3 veces al año para retejar por goteras y ya no admite más parches

Comprendo. Pero eso sigue sin ser una garantía (para mí, desde la distancia) de que el presupuesto no podría ajustarse más. Habla de bastantes apartados y quizá alguno pudiera ser prescindible. No lo afirmo, pero estoy convencido de que en eso pretende apoyarse su vecino.

De hecho, me ha dado por revisar sus preguntas anteriores y veo una en la que se planteaba usted si tenía que modificar el Acta de la reunión en la que se aprobó la obra del tejado porque un vecino le exigía que constaran las cuotas de participación. Concretamente, decía usted:

"Al redactar el acta, yo no he hecho constar los coeficientes de participación, ya que pienso que son irrelevantes para el acuerdo como bien conoce el vecino"

Esto le puede dar las pistas de cómo ve el asunto su vecino. Para mí está claro que, como le decía yo en mi primera respuesta en este hilo, su vecino ve la obra como una mejora prescindible y que, por tanto, tuvo que aprobarse por mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. Como no se alcanzó el 60% de la cuota, su vecino quiere (como es lógico) que conste en Acta, para así tener, negro sobre blanco, que el acuerdo no se alcanzó.

Ante todo quero agradecerle muchísimo el tiempo que se esta tomando en contestarme y decirle que entiendo perfectamente sus razonamientos, aunque tal y como lo presenta me da la sensación de que estamos avocados a no pasar nunca de un simple retejado hasta que se hunda la estructura. 

Me permito incluirle unas imágenes con el informe y presupuesto del otro albañil que , por indicación del vecino en cuestión, nos paso oferta, así como la que aprobamos en Junta.

Reitero mi agradecimiento  por su tiempo.

No se ven necesariamente abocados a retejar hasta que se hunda la estructura. Yo no afirmo que su vecino tenga razón y que baste un parchear una vez más el tejado. Yo lo que afirmo es que eso es lo que él defiende. Y puede que tenga razón al pensar que el proyecto de ustedes es innecesario o excesivo, o puede que no. También puede ser que entre las dos opciones exista alguna intermedia, razonable, que resuelva los problemas y que contente a todos.

Pero me temo que si sus posturas son tan opuestas, van a acabar dirimiendo sus diferencias en los juzgados.

Quizá podrían llegar ustedes a un acuerdo para solicitar, conjuntamente, un estudio por parte de un técnico independiente (y que por supuesto no vaya a tener ningún interés en una posible obra posterior) para que les diga qué necesitan hacer para reparar su tejado y que deje de darles problemas cada dos por tres.

Sé que ya tienen un informe, pero desconozco si ese técnico tenía algún interés en que la obra se realizara o si su función finalizó con la elaboración del informe. Y, por otra parte, me temo que el hecho de que use términos y expresiones como "se sugiere", "lo ideal", "se aconseja", "para que no hubiese que acceder a la cubierta en unos cuantos años", no indican que se trate de una necesidad absoluta, sino de lo que a él le parece más conveniente (que no es lo mismo). Y podemos estar de acuerdo en que lo más conveniente puede ser lo mejor, pero hay quien discrepará. Yo ya le dije que si fuera mi casa, estaría de acuerdo con usted. Pero no todos opinamos lo mismo.

Si el informe dijera que es necesario rehacer todo el tejado, así como las chimeneas, etc. etc., sería diferente. Pero, en mi opinión, no es tajante en ese sentido.

¡Gracias! 

Muchísimas gracias por sus respuestas.

Entiendo perfectamente sus razonamientos, un poco de " abogado del diablo" y los agradezco de corazón, ya que me da otra visión del asunto .

Ya veo que seguramente la única manera de solucionar esto será acudir a los tribunales, pero es que los demás vecinos pensamos que ya basta de parches que solucionan el problema unos meses y en cuanto llueve un poco fuerte otra vez estamos con goteras.

El problema real es que este vecino tiene planta baja y primero y claro, a el no le afecta el agua .

Hablare con el resto de vecinos para ver los pasos a seguir.

Muchisimas gracias por su tiempo y le pido disculpas si he sido un pesado.

¡Nada que disculpar!

Espero que puedan resolver su problema de forma satisfactoria para todos y, a ser posible, sin enfrentamientos judiciales.

Aun a riesgo ser un pesado, me atrevo a colgar esta imagen de la ultima comunicación del Seguro de la Comunidad ( La verdad es que no me acordaba de ello) que abunda aún más en la tesis que mantengo.

Muchísimas gracias y le vuelvo a pedir disculpas.